逆市上漲樓市觀察·上海 | 8月TOP10樓盤熱銷117億元，上?！敖鹁拧毙路渴袌龉╀N回落

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

行業整體下行背景下，上海房地產市場依然表現穩健。

國家統計局最新統計顯示，8月上海新房價格同環比分別上升3.7%和0.6%，二手房價格同環比上升2.8%和0.6%，其中新房環比漲幅居全國首位，二手房同環比漲幅均排在全國前三位。

而成交量的同步配合也給予了市場信心。據上海中原地產數據，8月上海新建商品住宅成交面積114萬平方米，雖然環比減少5.4%，但絕對量繼續保持在110萬平方米以上。

上海中原地產市場分析師盧文曦9月21日下午通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，上海新房環比漲幅全國領先，體現了上海樓市消費的韌性。但畢竟現在處于調整周期，上海樓市要走獨立行情還面臨壓力，市場預期不能太高。近期市場僅靠幾個區在支撐成交總量，因此存在不確定性，如果后續市場沒有其他區域來接續，成交滑落是必然結果。而且新公布的第五批入市房源供應量縮小，后續市場或重新回歸平淡。

上海某在建樓盤項目 圖片來源：每經記者 包晶晶 攝 

新房：淡季迎熱銷，9月供銷回落

從價格來看，據國家統計局數據，8月上海新房價格同環比分別上漲3.7%和0.6%。而近一年上海新房價格（除4月和5月受疫情影響外）一直處于同環比上漲態勢。

特別值得注意的是，今年1-8月，上海TOP10樓盤項目累計銷售額合計達918億元，遠超去年同期的582億元。如果剔除因疫情影響的4月和5月，相當于上海TOP10項目用6個月時間便取得超900億元的銷售規模。并且在8月份的樓市淡季，上海TOP10項目仍然賣出了117億元。

《每日經濟新聞》記者調查發現，買房人對于”打新“的執著，來自限價下的高額價格倒掛，以及高倒掛、高房價、高積分之下無奈外溢至郊區的購房需求。

“政府限價給的‘皮夾子’，所以要搶一手房。”最近正準備賣房打新的章敏（化名）9月21日通過微信告訴記者。

而進入9月份，上海新房交易量開始出現回落，第1周和第2周新房成交面積分別為18.01萬平方米和23.93萬平方米，其中浦東和嘉定成為交易主力，占交易總量67.24%。中原地產認為，這一結構背后存在隱憂，如果后續沒有其他區域形成接續，那么成交或出現大幅頓挫。

從供應端來看，9月17日上海推出今年第五批集中批量供應房源，共涉及32個項目，總建筑面積約100.1萬平方米，共計9093套，備案均價53360元/平方米，分布在浦東、靜安、虹口、閔行、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明10個區域。相比8月份的第四批12421套的集中供應房源，少了3000多套。

其中，備案均價在6萬元/平方米以下的項目19個，面積占比約66.4%；6到10萬元/平方米以下的項目10個，面積占比約25%；10萬元/平方米以上的項目3個，面積占比約8.6%。續盤項目18個，1年內續開盤未漲價；新開盤項目14個，按照房地聯動價或參照周邊同品質項目核定價格。

大量中低價位產品占據主力，上海新房均價因此繼續下調。同時，9月第2周上海新房成交均價為52279元/平方米，環比下跌2.24%，并且已經連續3周下跌，大量首次改善產品為穩定均價起到很好作用。

“上海市場‘暫停’2個月，擠壓需求要有釋放過程。另外，從全國市場來看，盡管不少城市出調控舉措，但市場還是表現疲態。相對而言，上海市場更穩定，因此作為剛需和首次改善，不會受市場情緒太多干擾。而且從推出的項目來看，多是配套成熟，市場關注度高的區域，所以還能維持一定交易量。”

盧文曦表示，“但也要看到，9月有中秋假期影響，包括最后一周還有國慶長假影響，從絕對成交量來看，不能和7、8月份相比。9月前20天新房成交70萬平方米，有機會站上100萬平方米的機會。即便沒到100萬平方米，90萬平方米以上的成交量也屬于不錯的成績。”

二手房：9月預期樂觀，成交或縮量

在上海新房一片成交火熱的同時，作為樓市晴雨表的二手房市場并沒有表現出同樣的熱情，雖然多家中介機構對“金九”預期樂觀，但也僅限于“吃飯”行情。

據上海中原地產的數據，8月上海二手住宅一共成交19496套，較上月環比減少2.88%，但較去年8月同比增加了8.12%。盡管沒有延續7月持續沖高的勢頭，在下行周期中已實屬不易。

上海二手房月成交量  數據來源：上海中原地產

但進入“金九”，上海二手市市場反而顯現出疲態。

章敏告訴《每日經濟新聞》記者，“最近房子很難賣啊，不掛最低價根本沒人搭理你。但就算掛牌降到最低，也不一定有人看、有人買。”

對于這種現象，上海鏈家方面9月21日下午通過微信向記者表示，現在的情況是普遍看房多、決策慢，帶看成交比例降低。還有就是置換客的購房速度還受售房進度影響，不像剛解封的時候剛需成交占比很大，價格合適就能迅速成交。鏈“預計改善型需求還是會逐步釋放，后續成交量將保持良好態勢。”

_{上海二手房價格指數  數據來源：上海中原地產}

從今年上海二手房價格走勢可以看出，自去年7月調整后，房價指數快速上漲勢頭得到遏制。據國家統計局數據，8月上海二手房價格同環比分別上升2.8%和0.6%，均排在全國前三位。上地中原地產方面表示，雖然今年上海二手房價格指數創了新高，但是從走勢上走得相當平坦，背后就是成交量不足導致的。同時，近期上海新房幾乎是每月上新，大量推盤分流客戶，新房成為牽制二手房價格上漲的工具。

此外，上海遠郊次新二手房也面臨供大于求的局面。如位于嘉定、青浦、昆山三地交界處的綠地時代名邸，當前其掛牌在售房源達到了39套，而該小區自2016交房至今的成交總套數不過129套，這意味著當前掛牌數量已經達到歷史成交的1/3。

“短期的成交量充分釋放不代表樓市具備連續大漲的動力。上行過程中的‘金九’標準肯定和下行過程中的標準不一樣。從目前市場反饋來看，成交量應該不及8月份，而且會有相對明顯下滑，但應該比6月份高。畢竟從近期新盤推送的節奏來看比較快，對二手房是沖擊，成交縮量預期之中。”中原地產方面指出。

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封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝