每經AI品房 | 9月新房市場量跌價漲！多家頭部房企落子的河南焦作，哪些樓盤值得關注？

每經記者 王佳飛    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去的國慶黃金周期間，《每日經濟新聞》記者實地走訪了河南焦作的房地產市場，并推出《首付分期、打折優惠、買房送茅臺……河南這個四線小城開發商國慶大打促銷牌》的報道。

作為四線城市的焦作，去年以來房地產市場呈現明顯下行趨勢，為此，焦作市也曾多次出臺政策促進房地產市場發展。

值得一提的是，由焦作市住房保障中心主辦的焦作市2022年“盛業潤華園”杯商品房展示展銷會于9月26日開幕，吸引了諸多樓盤參加，市民還可在展會上領取價值10000元的購房券。本次展會將持續到10月31日。

不過，除了8月份焦作新房成交量有所回升外，9月成交量又現大幅下滑。據焦作房信網最新數據，9月份焦作商品房備案套數僅為235套，較8月份的614套大幅減少；均價為每平方米6280元，較8月份的6160元小幅上升。

分區域來看，9月份焦作4個區的新房價格除中站區環比小幅上漲0.9%外，山陽區、解放區和馬村區的房價環比分別下降10.8%、4.9%和3.7%。

在走訪中記者了解到，目前已經有碧桂園、金科、萬達等多家全國性房企在焦作布局。那么，目前焦作有哪些樓盤項目在市場上表現較好？未來這些樓盤的升值潛力如何？記者通過實地走訪并結合每經品房小程序大數據，通過11個維度對該區部分樓盤進行綜合測評。

2022年8-9月焦作新房成交情況 數據來源：焦作房信網

馬村區位于焦作市東北部，距離中心城區相對較遠。記者從焦作市區乘公交車花了近一個小時才到達馬村區。

雖然該區位置偏遠，不過記者看到，目前這里已有金科、建業、萬達等多個全國性房企開發項目。如位于解放東路的金科•集美晴川，每經品房小程序顯示，目前該項目的AI估值參考價為4958元/平方米。

該項目的開發商為焦作金上百世房地產開發有限公司，啟信寶顯示，該公司由鄭州金科百俊房地產開發有限公司100%持股，背后控股的正在金科股份。

從交通方面來看，金科•集美晴川項目周邊1公里內有18個公交站點，優于馬村區85%的住宅項目，屬于公交出行舒適度高的區域；周邊1公里內的主要道路早晚高峰平均車速28.37公里/小時，優于馬村區78%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區域。

醫療配置的得分為8.3分，項目周邊有大小醫療機構7個，其中距離三甲醫院在3公里內，距離綜合醫院在2公里內，屬于就醫舒適度較高的區域。

教育配置方面，該項目周邊1公里內有7所幼兒園，優于馬村區45%的住宅項目，屬于幼兒園舒適度中的區域。不周邊尚沒有小學。此外，項目周邊餐飲消費客單價27元，在馬村區內高于57%的住宅項目，同城對比屬于中檔消費區域。

每經品房小程序綜上測評預計，金科集美晴川未來5年的房價將跑輸馬村區的平均漲幅，僅高于該區28%的小區。

來源：每經品房小程序

在焦作市核心城區的山陽區，藍城•桂語江南項目位于人民路與山陽路交匯處。記者了解到，該項目的主力戶型面積為105-143平方米。每經品房小程序顯示，該項目的AI估值參考價為5093元/平方米。

藍城•桂語江南的開發商為河南藍鴻置業，啟信寶顯示，河南藍鴻置業的疑似實際控制人為宋衛平，持股比例為9.2856%。

在項目附近，記者隨時能看到來往的公交車輛。每經品房小程序也顯示，藍城•桂語江南周邊1公里內有19個公交站點，優于山陽區79%的住宅項目，屬于公交出行舒適度中的區域；周邊1公里內主要道路的早晚高峰平均車速19.25公里/小時，優于山陽區61%的住宅項目，屬于駕車出行舒適度中的區域。

從人口結構來看，項目周邊1公里工作人口占75%，老年人口占13%，學生、兒童占12%，高于72%的同區域住宅，屬于學生兒童比例偏低的區域。項目周邊有大小購物場所7個，距離丹尼斯百貨（塔南店）、山陽商城等均在2公里內，優于山陽區54%的住宅項目，屬于購物舒適度中的區域。

不過，該項目的教育和醫療配置得分相對較低。周邊1公里內有4所幼兒園，僅優于山陽區11%的住宅項目，屬于幼兒園舒適度較低的區域；周邊有3所小學，僅優于山陽區38%的住宅項目，屬于小學舒適度中的區域。

此外，該項目周邊有大小醫療機構8個，其中距離三甲醫院約3公里，優于山陽區27%的住宅項目，屬于就醫舒適度中的區域。

綜上測評，每經品房小程序顯示，藍城•桂語江南未來5年房價將跑輸山陽區的平均漲幅，僅高于該區33%的住宅小區。

來源：每經品房小程序

同樣在山陽區，建業迎賓府項目位于迎賓路與南陽路交匯處西北角，每經品房小程序顯示，該項目的府的AI估值參考價為5637元/平方米。

建業迎賓府的開發商為焦作恒增置業有限公司。據記者了解，該項目名稱之所以冠以建業的商標，是因為該項目為建業輕資產輸出的代建項目。

據每經品房小程序測評，建業迎賓府項目周邊配套除通勤車速得分最高達9.8分外，其他配置的得分均不高。其周邊1公里主要道路早晚高峰平均車速為35.08公里/小時，優于所在區域98%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區域。

人口結構方面，項目周邊1公里工作人口占72%，老年人口占14%，學生兒童占14%，高于所在區域11%的住宅項目，同城對比屬于年輕人比例偏低的區域。

教育配置方面，建業迎賓府周邊1公里內僅有1所小學（即馬村小學）和2所幼兒園，僅優于所在區域16%的住宅小區。周邊1公里內有公交站臺4個，僅優于所在區域15%的住宅小區。其余如購物、醫療等方面的配套尚待加強。

經每經品房程序綜合測評，建業迎賓府未來5年的房價預計會跑輸山陽區的平均漲幅，處于該區的墊底位置。

來源：每經品房小程序

【每經房產原創，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle】

封面圖片來源：每經記者 王佳飛 攝