REITs研究周報 | 三只產業園REITs上市點燃投資者熱情，還有2單高速公路REITs正式獲批

每經記者 李沛沛 每經編輯 葉峰

本周的公募REITs可謂相當熱鬧。從10月10日到今天一共有3只產業園REITs上市，每一只都是開盤即30%漲停，如此火爆在今年的公募市場上也是難得一見。

除此之外，本周還有2單高速公路REITs先后獲批通過，也標志著公募REITs這類產品常態化發行的加速推進。

隨著本周三只產業園REITs的正式上市，產業園REITs的已經擴容至7只，數量上將位居首位，發行規模僅次于高速公路REITs。上市的公募REITs也達到了20只，這些產品本周在二級市場的表現延續了節前大面積回調的趨勢，只有2只相比上周微漲，其余都不同程度地出現了下滑，跌幅在1%以上的達到了8只，其中跌幅最大的甚至達到了6.11%，這在之前是非常罕見的。此前發售和上市時備受關注的多只保障房REITs本周也出現了較為明顯的下跌。

一周內3只公募REITs上市，還有2單正式獲批

我國公募REITs市場正在進入加速推進期。在今年頗為清淡的公募市場里，公募REITs的發售和上市更是顯得格外火爆。本周一共有3只產業園REITs產品上市，每一只都點燃了市場和投資者的情緒。

10月10日，華夏合肥高新REIT在深交所正式上市，開盤即30%漲停，體現出市場對這類產品的追捧。而在接下來的10月13日和10月14日，國泰君安旗下的國泰君安臨港創新產業園REIT和國泰君安東久新經濟REIT先后上市，紛紛再現了開盤即“30CM”漲停的盛況，顯示了投資者居高不下的熱情。

事實上，這幾只產品在認購的時候就已經受到了機構和公眾投資者的瘋搶。以華夏合肥高新REIT為例，該基金在網下詢價階段就創下了發行公募REITs網下詢價倍數新高，公眾發售部分的配售比例為0.23%，也創下公募REITs公眾發售配售比例新低。國泰君安旗下的兩只產業園REITs，戰略投資者、網下投資者和公眾投資者認購的總金額都超過了700億元，公眾投資者的實際確認比例也非常低，登錄二級市場后繼續受到投資者的追捧。

還值得注意的是，在此前5單公募REITs的擴募發售正式被監管受理后，本周新發REITs市場又傳來好消息：10月10日和10月13日，華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和中金安徽交控高速公路REIT分別獲得了監管的批復，公募REITs的陣營再次得到擴充。在這其中，中金安徽交控REIT預計成功發行后將成為目前市場規模最大的REITs項目。

有專業人士指出，因為公募REITs穩定的派息分紅等特性，使得這類產品成為市場低迷時吸引眾多投資者的產品；而隨著相關政策的頻出，各地方政府紛紛嘗試公募REITs來盤活存量資產，也進一步加速了這類產品的發展。

二級市場價格大面積回調，長期持有才是關鍵

一方面，公募REITs的發售和上市都備受關注，場面火爆。但另一方面我們也應該看到，已經上市的產品也會出現價格的波動與調整，投資者應該理性看待公募REITs的產品特點與投資價值，長期持有才能獲得穩健回報。

下面我們先看一下本周全市場20只公募REITs在二級市場的表現：

客觀來說，本周這些REITs的市場表現確實不佳。除去今天剛剛上市的國泰君安東久新經濟REIT，其他19只產品中只有2只同比微漲，其他17只齊齊出現下跌，跌幅最大的達到了6.11%，這在此前是非常罕見的。此前非?；鸨谋Ｕ戏縍EIT本周也出現明顯下跌。

產品的價格回調其實也對投資者發出一個信號，那就是在火熱發售與動輒漲停的熱鬧之下，與其他公募產品一樣，公募REITs上市后也有可能出現價格的波動與調整，這都是非常正常的現象，對此也應該有正確的預期。

以當前最火的產業園REITs為例，這類產品兼具債性和股性、且更偏股性，回報率主要來自價格波動的資本利得，因此價格彈性較大、價格波動也相對較大。廣發證券發展研究中心指出，產業園REITs在上市初期整體熱度較高，但拉長周期看主要還是區位和基本面因素導致差異化的漲幅。投資者在購買這類產品時不要只是跟風買入，這些因素也應納入考量范疇。

把時間周期拉長來看，與獲得短期價格波動帶來的收益相比，公募REITs這類產品顯然更適合長期持有。與上市首日相比，多只公募REITs的漲幅（與上市首日相比）已經超過40%，其中漲幅最大的依然是華安張江光大REIT，達到43.12%，為投資者創造了穩定、可觀的回報。

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