REITs研究周報 | 成功發售的公募REITs已達20只，底層資產這個省份最多！

每經記者 李沛沛 每經編輯 葉峰

在今年比較清淡的公募發行市場上，公募REITs的每一次亮相都會引發市場的沸騰。

繼華夏合肥高新REIT大賣1293.97億元、臨港REIT吸金727億元后，國泰君安東久新經濟REIT的認購申請確認比例結果也在近日公布。數據顯示，該基金的戰略投資者、網下投資者和公眾投資者比例配售前認購總金額達到855.72億元，公眾實際確認比例僅為0.3375%，足見投資者高漲的熱情。

在東久REIT成功發行后，市場上成功發售的公募REITs已經增至20只。如果算上待審核和即將上市的產品，全市場公募REITs產品有望擴容至24只。根據發改委的最新數據，REITs的累計募集規模已經超過了360億元。

而從已經上市的17只公募REITs上周的表現來看，大部分產品在二級市場的交易價格在上周出現了回溫，其中漲幅最大的中金普洛斯REIT上漲了近2%。但還有6只公募REITs的交易價格在下降。

根據交易所的公開資料，每經記者也統計了目前所有公募REITs（含待審核和即將上市產品）底層資產的情況，發現資產類型最多的分別是園區基礎設施和交通基礎設施，分別有8只和7只。此外，底層資產位于廣東的數量最多，上海、江蘇和北京緊隨其后，大部分資產還是位于沿海發達省市。

又有公募REITs大賣，已發售產品達到20只

9月22日，臨港REIT和東久REIT都發布了認購申請確認比例結果。公告顯示，戰略投資者、網下投資者和公眾投資者認購臨港REIT的總金額達到727億元，其中公眾投資者的實際確認比例為0.3287%。東久REIT的發售更為火爆，公告顯示戰略投資者、網下投資者和公眾投資者比例配售前認購總金額達到855.72億元，公眾實際確認比例僅為0.3375%。

事實上，今年以來公募REITs的發行幾乎是場場火爆，每一只新產品的上市都能引爆市場。每經記者統計發現，截至9月26日，全市場已成功上市的公募REITs產品共有17只，此外還有多只公募REITs正在排隊待審或即將上市，公募REITs的隊伍仍然在快速擴容當中。

9月23日，上交所官網顯示，華潤有巢租賃住房REIT向上交所提交申報并獲受理。這將是全國第四只保租房公募REIT，也是房企首只保租房公募REIT。申報材料顯示，該基金的發起人（原始權益人）為有巢住房租賃（深圳）有限公司，管理人為華夏基金，專項計劃名稱為-華潤有巢租賃住房基礎設施1號資產支持專項計劃，目前預計將募集11.2億元。

9月20日當天，中金安徽交控高速公路REIT和華夏和達高科產業園REIT的狀態也都出現了更新，分別為“已反饋”和“已問詢”。

另外，上周還有多只公募REITs發布了分紅方案。其中，華安張江光大園REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT披露了2022年第一次分紅方案，而華夏越秀高速REIT正在進行年內的第二次分紅，本次分配金額為3321萬元，占到了可供分配金額的99.98%。

二級市場交易價格回溫，底層資產廣東最多

在經歷了發售的火爆之后，公募REITs也可以在二級市場進行交易，每經記者也在持續關注17只已上市公募REITs在二級市場的價格表現。

首先來看一下上周的交易價格表現：

不同于此前的普遍回調，上周大部分公募REITs在二級市場的交易價格處于回溫狀態，占到了總數的六成以上。其中漲幅最大的中金普洛斯REIT上漲了近2%，上市以來的價格也上漲了44.80%。

而在同比下滑的公募REITs中，保障性租賃住房REITs有2只、交通基礎設施REITs有2只，還有2只分別為生態環保REITs和倉儲物流REITs。

除此之外，每經記者還統計了目前所有公募REITs（含待審核和即將上市產品）的底層資產。先來看看統計的情況：

已發售的所有公募REITs底層資產情況

通過統計可以發現，包括待審核和即將上市產品在內，大部分公募REITs的底層資產都位于沿海發達地區。在這其中最多的是廣東省，一共有7只產品的底層資產都位于或者包含廣東省的深圳、廣州、順德等城市；排在第二的是上海市和江蘇省，分別有5只公募REITs的底層資產位于這些省市和地區；除了一線城市和沿海發達地區之外，我們看到還是有少量公募REITs產品的底層資產位于中西部地區，例如有3只公募REITs的底層資產位于安徽省合肥市，2只位于湖北省，1只位于重慶市。

而在資產類型方面，資產類型最多的是園區基礎設施REITs、一共有8只，其次是交通基礎設施REITs、共有7只，保障性租賃住房REITs也有4只。

公募REITs扎堆選擇園區基礎設施作為底層資產，也表明機構看好這類產品未來的發展機遇。華泰證券此前就在研報中表示，對比傳統股債資產來看，產業園公募REITs具有高派息、信息披露完善等優點，目前項目資質好，且未來或存在擴募潛力。

“我國現有國家級產業園區552家，覆蓋31個省級行政區，產業園基礎資產數量多、規模大，且底層種類豐富。未來我國產業園區類公募REITs有望進一步擴容，在這個過程中如何甄別優質項目、判斷投資價值成為關注重點。我們認為從基本面來看產業園項目應該更關注是否具有高質量的運營能力，參考出租率、租金、未來租金年復合增速等指標；估值角度來看，可以參考資本化率指標。”華泰證券指出。

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