深圳多宗熱門片區地塊“商改住” 專家：可解決供地過剩，優化供地結構

每經記者 陳榮浩    每經編輯 魏文藝    

近日，深圳市規劃和自然資源局官網發布通告，對位于龍華新城核心地區、寶安中心區、寶安國際會展城、光明中心區等多個熱門片區的多宗地塊進行“商改住”規劃調整，即由此前的商業性辦公用地變更為了居住用地。

10月18日上午，《每日經濟新聞》記者致電深圳市規劃和自然資源局龍華管理局，相關工作人員表示：“此次涉及變更土地性質的地塊，此前并未拍賣過，屬于‘無主’狀態，為國有土地性質。將商用用地變更為住宅用地，主要是為了優化深圳的用地結構。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉10月18日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，深圳將部分商業用地變更為住宅用地，在解決商業用地供應過剩的同時，還能增加住宅用地的供給，有利于解決城市居住難的問題。

光明中心區地塊附近的安聯尚璟府項目 每經記者 陳榮浩 攝

地塊多處熱門片區

具體來看，龍華新城核心地區地塊、深圳國際會展城地塊和寶安中心區地塊，均是由此前的商業性辦公用地調整為二類居住用地；光明中心地區地塊，則由原來的商業用地+二類居住用地調整為二類居住用地。

此次實現土地性質變更后，深圳將新增30720平方米的居住用地。其中，龍華新城核心地區地塊的用地面積為8720平方米，容積率5.5；寶安中心區地塊的用地面積為5423平方米，容積率6.0；深圳國際會展城地塊的用地面積為11154平方米，容積率為4.6；光明中心區地塊的用地面積為5423平方米，容積率6.0。

值得注意的是，從上述“商轉住”地塊目前的周邊房價情況來看，多數地塊處于深圳的房地產熱門片區。

如龍華新城地塊，距離深圳北站約500米，周邊的新盤保利招商龍譽項目，備案價為7.35萬元/平方米；周邊二手樓盤有潛龍花園、茂鑫公寓等項目，其中潛龍花園的政府參考價為5.12萬元/平方米，業主實際掛牌價在5.2萬~7.2萬元/平方米。

深圳國際會展城地塊距離會展城地鐵站約630米，距離較近的云海臻府項目由特建發以22.5億元+2.6萬平方米人才房面積競得，按照此前土拍公示，項目最高限價不超過4.61萬元/平方米，安居型商品房平均售價不得高于2.3萬元/平方米、最高售價不得高于2.42萬元/平方米。

再看寶安中心區地塊，距離深圳前海壹方城約1公里，距離濱海文化公園和寶安少年宮均約500米。該地塊周邊500米范圍內有華僑城·瑞灣府、鵬鼎時代大廈、榮超濱海大廈等項目，其中華僑城·瑞灣府目前在售戶型建面約150~360平方米，均價約9.7萬元/平方米。

而光明中心區地塊距離樓村地鐵站和科學公園地鐵站均約1公里內，并靠近安聯尚璟府項目，周邊還有樂府花園、東明公寓、金茂公園里等項目。其中，安聯尚璟府備案均價約5.19萬元/平方米，金茂公園里備案均價約5.17萬元/平方米。

《每日經濟新聞》記者還注意到，在上述地塊用地性質變更之前，8月份深圳福田還新增了3宗居住用地，同樣是用于建設公共住房。其中，景田地區03-09地塊用地面積5158.7平方米，容積率5.0；梅林地區14-02地塊，用地面積14670平方米，容積率5.5；梅林地區37-04-01地塊，用地面積5612平方米，容積率6.0。

綜合測算，包括本次“商改住”地塊和新增的居住用地，這一波深圳新增的住宅用地面積達56160.7平方米。

“可優化用地結構”

值得一提的是，早在去年7月，深圳發布的《關于進一步加大居住用地供應的若干措施（征求意見稿）》（以下簡稱《意見稿》）就提到，將確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。

《意見稿》還明確，土地整備留用地（含征地返還用地、利益統籌留用土地）原則上優先安排居住用途。已核發用地批復但尚未簽訂土地使用權出讓合同的土地整備留用地，可申請將非居住用地調整為居住用地或提高居住用地開發強度。“原批準土地用途為商業的，可申請部分或全部建筑面積調整為居住用途，其中可將商品住房面積的30%改為商品房，其余為公共住房。調整后按本措施可提高居住用地開發強度的，新增的住宅建筑面積為出售的公共住房。”

在加快公共住房建設方面，《意見稿》提到，包括將商業性質用地更改為居住用地、引導已批規劃更新項目建設住宅、加快推進城中村改造等方式，成為深圳加快公共住房建設的重要方法。

事實上，商業地產供給量過大，導致商辦市場長期供過于求，已是深圳長久以來的痛點。據戴德梁行數據，2022年上半年，深圳甲級寫字樓市場迎來48.5萬平方米新增供應，全市總存量上升至713萬平方米，上半年空置率上升3.2個百分點至22.4%。

李宇嘉向《每日經濟新聞》記者表示，將商業性質的土地變更為居住用地，屬于深圳二次房改的保障措施之一。在深圳的二次房改中曾提到兩點：一是要讓居住用地的規模占到30%左右，二是要將公共住房的占比提到60%。

“此前深圳為發展經濟，在用地上多向工業和商辦傾斜，主要為了產業落地，但近幾年產業升級較快，部分產業遷移到了其他地區，導致商辦市場出現了高空置率現象。而將部分商業用地改為居住用地，不僅能降低商辦用地的供給，同時還加大了居住用地供給，本質上也是在優化用地結構。上述舉措對于解決深圳未來達到60%的公共住房用地空間有較大幫助。”李宇嘉稱。