上海超核心商區，單價僅3.6萬/平的知名建筑流拍，為什么？

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤 何小桃 蓋源源    

上?；罨墑e歷史文化建筑——德鄰公寓 每經記者 祝裕 攝

11月2日，盡管有著18965次圍觀、398人設置提醒，上?；罨墑e歷史文化建筑——德鄰公寓還是因為無人報名而流拍。

德鄰公寓所在的上海老牌核心商業區四川北路，老上海都知道，這里曾經是與淮海路、南京東路三足鼎立的商圈。

阿里資產頁面顯示，德鄰公寓位于上海市虹口區四川北路71號2幢，商業、辦公用途，建筑面積15573.19平方米，市場評估價7.01億元，本次5.6億元起拍價相當于打了8折。

如果以總價5.61億元、建筑面積15573.19平方米進行簡單計算，德鄰公寓的單價僅3.6萬元/平方米，這樣的價格，在四川北路商圈乃至整個上海范圍內都不多見，但由于整棟出售，并且屬于商辦屬性，5.6億元的價格讓不少企業或個人望而卻步。

作為第四批公示的上海市優秀建筑，建于1935年的德鄰公寓為三類歷史保護建筑，平面呈“日”字型，原為五層鋼筋混凝土結構，后又加建了一層。

1936年，中國歷史上最早的合資企業之一上海信誼藥廠遷入，開啟了德鄰公寓見證上海灘波瀾壯闊的近百年歷程。

而如今的德鄰公寓，除了上海郵政總局大廈、河濱大樓、外灘源等等眾多歷史保護建筑“老鄰居”之外，又多了寶格麗酒店、寶利嘉酒店、Ｗ酒店、星薈中心等頂級酒店和商業中心新伙伴。

德鄰公寓的標識性碑刻 每經記者 祝裕 攝

2020年底，據澎湃新聞報道，德鄰公寓因違法施工受到破壞，上海市虹口區人民檢察院發出行政公益訴訟訴前檢察建議，協同促成所有權人依法履行修繕職責。此案還入選了最高檢發布的文物和文化遺產保護公益訴訟典型案例。

據虹口檢察院公布的信息，德鄰公寓原產權人為上海鴻锳物業發展有限公司（以下簡稱鴻锳公司），2017年7月，德鄰公寓產權人變更為上海摩碩投資有限公司，虹口區檢察院于2018年8月17日對該案以行政公益訴訟立案。事實上，德鄰公寓的重點保護部位受到不同程度的破壞后，長達3年時間里，兩任產權人始終放任優秀歷史建筑始終處于受損狀態。

此次德鄰公寓被拍賣，源于上海摩碩投資的一起民間借貸糾紛。2020年11月，江蘇省徐州市中級人民法院審結了原告丁某某與被告漢富控股有限公司、韓某某、上海摩碩投資有限公司、第三人上海經石投資管理中心民間借貸糾紛一案。

法院審理認為，根據不動產抵押合同，上海摩碩投資有限公司以其所有的上海市虹口區四川北路71號2幢全幢房產為全部債務提供抵押擔保，且該對外擔保事項經過該公司股東會決議，并已經辦理抵押登記。法院判決，將上海摩碩投資有限公司所有的上海市虹口區四川北路71號2幢全幢房產，以拍賣、變賣所得價款在漢富控股公司所負給付義務范圍內優先受償。

據上海《新聞坊》報道，上海市虹口區房管局10月31日發布聲明稱，已將德鄰公寓為上海市優秀歷史建筑的相關情況向參拍人進行說明，告知其需承擔的保護義務，并將持續關注后續工作進展情況。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進11月1日接受《每日經濟新聞》記者視頻采訪時指出，“歷史文化地標類的房地產項目，在開發過程中有一些特殊要求的，現在其實是兩個思路，一是鼓勵商業性開發，尤其是結合所在片區的一些城市規劃、文化定位、商業定位的開發；二是強調注重文保，這意味著在規劃、設計方面有一些紅線，特殊的開發業務是需要提前報備的，所以有一些約束。其實此類地塊經過合理開發，有機會成為一個新的網紅打卡地，也會成為一個集文化旅游、文物保護、商業消費，以及愛國教育等多種功能為一體的商業性項目。”

德鄰公寓內部 來源：阿里法拍

不過，臨街的整棟優質資產流拍，不免令人對行業下行、商業變局的唏噓。

“對于開發商而言，開發難度也是有的，需要從配合虹口區城市更新、片區文保的總體工作思路，以及所在片區的一些商圈打造角度做好規劃。”

“上海市場今年遇到了一些新的沖擊和挑戰，所以說從類似項目的起拍也能夠看得出來，地方政府對于這樣一些優質的亟待從存量資產角度盤活的項目有一些新的思考。此次流拍也說明當前企業普遍存在資金方面的壓力，動輒拿幾個億去買這樣一棟樓壓力是非常大的，所以投資者選擇偏保守。”嚴躍進說。

記者|包晶晶 編輯|陳夢妤 何小桃 蓋源源

校對|段煉

｜每日經濟新聞  nbdnews  原創文章｜

未經許可禁止轉載、摘編、復制及鏡像等使用