行業風向標 | 地產政策加速出臺，重視物業投資邏輯

每經記者 劉明濤    每經編輯 葉峰    

2022年11月24日，銀保監會相關部門負責人表示，為了保障房地產融資平穩有序，首先要求股份制銀行對國有、民營房地產企業一視同仁。該負責人指出，股份制銀行要通過對存量貸款展期、調整還款安排等方式予以積極支持，堅決避免出現一致性抽貸、斷貸行為。

而在前一日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，提出保持房地產融資平穩有序、積極做好"保交樓"金融服務、積極配合做好受困房企風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策和加大住房租賃金融支持力度的六大方面十六條措施。此后，包括工行、農行、中行、建行、交行、郵儲銀行在內的多家國有銀行陸續與十多家房企簽訂了戰略合作協議。

另外值得關注的是，此次央行提供的2000億元免息再貸款是全新的、階段性政策，支持已出售、但逾期未交付（存量項目），并經過金融管理部門認定的項目加快建設交付，這將有利于化解未交樓個人住房貸款風險。因此，保交付是當前促進房地產行業恢復健康發展的重要一環，在政策不斷出臺后有望獲得實質性進展，物業公司的在管規模將受益增長。

國金證券稱，物業公司輕資產的商業模式決定了其有息負債少，而現金充裕，整體經營風險遠小于房企。截至2022年上半年，多數物業公司處于凈現金狀態（賬面貨幣現金減去有息負債后仍為正數）。隨著地產政策風向轉變，重磅政策不斷出臺，物業板塊的估值已略有修復，但目前仍有不少物業公司每股凈現金/股價的比例在50%以上，甚至部分公司賬面凈現金已超過市值。此外，部分優質物業公司當前二級市場估值已低于一級市場的并購估值。

點評：物業公司和地產公司受政策影響同漲同跌；地產行業基本面企穩后，物業公司有望走出獨立行情，估值回歸，由業績增速而定。目前，地產基本面筑底在即，物業公司還有較大修復空間。

這里，通過整合天風、安信、國信等10余家券商最新研報信息，為粉絲朋友帶來4家公司簡介，僅供參考。

1、陽光股份

公司在做強做大現有商業項目的同時，一方面在粵港澳大灣區及周邊發達城市通過整租、品牌輸出、委托管理等多種方式，開拓新的商業發展區域；另一方面將結合現有產業結構，在產業鏈上下游等領域進行積極探索，在公司的商業和社區場景中落地，構建發展新格局。--互動易

2、招商積余

公司三季度完成匯勤物業和新中物業財務并表，同時積極開展收并購項目融合與提質增效工作，促進內部資源協同，新拓中國商飛成都大飛機產業園、南航西安分公司基地等優質項目。公司把握外拓、收并購等機會積極擴張，外拓項目結構優化，投后管理推進有效，同時不斷鞏固非住賽道優勢，預計長期發展趨勢向好。--東方證券

3、深物業A

外貿物業作為深物業物管平臺國貿物業全資子公司，納入國貿物業合并報表并表范圍，公司物管板塊主營業務規模及市場占有率將進一步提升。外貿物業目前在管物業較為穩定，不存在頻繁變動情況，收購完成后將進一步提升公司整體競爭力，增強公司物管板塊可持續發展能力。--公司公告

4、萬科A

近年來，持續的供給側調控已改變了房地產游戲規則，行業進入到管理紅利時代，考慮到公司穩健的資產負債表和運營管理方面能力，預計公司將在行業供給出清格局優化背景下具有一定發展優勢。在物業管理方面，22年三季度萬物云在H股上市，新拓展社區項目77個，其中第三方占比77%；商企項目拓展129個；城服項目拓展14個。--申萬宏源

封面圖片來源：攝圖網_500450503