克而瑞CEO張燕：住房進一步回歸居住屬性，改善型產品漸成市場主力

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

今年以來，改善型需求逐漸成為各地樓市的主力。

近日，易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕在接受包括《每日經濟新聞》在內的媒體記者采訪時表示，從今年國內房地產市場的產品成交結構上來看，剛需、首改類產品比重呈全線收縮態勢，而改善類住宅產品成交占比全面上揚。

“在全行業深度劇烈調整中，居民對住房的認知正一步步回歸居住屬性，即便是新一代成長起來的年輕租客，對居住品質要求也在不斷提升。”

易居企業集團執行總裁、克而瑞CEO張燕 圖片來源：受訪者提供

改善型產品漸成主流

張燕指出，今年以來，80-100平方米面積段的剛需住宅產品較2021年共計下行約2.7個百分點。而形成鮮明對比的是，120平方米以上改善類住宅產品成交占比全面上揚，尤其是140-160平方米面積段的產品，增幅為各面積段之最，達到1.4個百分點。

值得關注的是，在北上廣深4個一線城市，100-120平方米面積段產品的銷售規模首次超過90-100平方米面積段產品，一躍成為市場成交的主力。

今年11月份，一線市場的成交情況證明，多個主流城市的熱銷項目集中在高競爭力、具備稀缺性、與客戶需求高匹配度的樓盤。

市場需求的指揮棒在變，房企產品定位也隨之發生明顯遷移。克而瑞最新發布的《2022中國房企產品力白皮書》顯示，超過四成房企的產品定位呈現同比上升態勢——這意味著企業越來越愿意開發高品質的大戶型產品，新房市場的改善型產品為主流的特征已很明顯。

其中，全口徑銷售金額榜TOP30房企中，有19家房企的產品定位同比上升，這些房企也基本占據著中國一二線城市的中高端產品市場。此外，均價比值高于1.2以上的房企數量較2021年增加兩家至11家。

購房主流需求發生變化

在全行業資金全面吃緊背景下，“保交付”成為企業存活的命脈，房企也紛紛將其提升到現階段發展的重中之重。

據克而瑞不完全統計，2022年行業內僅有個別幾家房企將產品體系進行了迭代升級。截至今年10月，有20家規模房企基于市場環境變化調整了公司產品戰略。

購房者的主流需求為何在這段時期發生變化？在張燕看來，是內外因多重因素導致的。首先，經過多年行業發展，人們對住宅產品的需求實現了“從無到有”，目前處在“從有到優”轉向“從優到精”的穩定發展階段。

其次，由于三孩政策放開以及疫情反復，對人們的生活習慣、社會心理，乃至家庭結構等方面均產生影響，市場改善型需求激增，大面積段產品市場成交比重上揚。

另外，隨著未來購房客群顯現年輕化趨勢，房企在住宅產品的功能、顏值、科技、健康、服務等方面需要持續升級才能滿足新客群的心理預期。

張燕分析指出，“隨著居民生活理念改變，房子不僅是日常居住舒適場所，更是容納興趣愛好、閑情雅致的精神棲息地。比如，當前風靡的‘小家化’‘酒店化’潮流下，臥室套房配置也不再拘泥于傳統的簡單功能組合，適合多孩家庭的臥室設計逐漸涌現。而且，疫情防控常態化又催生出長期居家需要的‘隔離套房’，居家辦公和學習空間，以及庭院式種植陽臺等。”

“租戶也越來越愿意為居住環境買單，白皮書數據顯示，中國主流城市的租房主力已轉變為90后、95后的年輕一代，占比達到68%。年輕人更注重生活品質和儀式感，也愿為更好的居住體驗買單。市場上租賃產品已日趨多元，囊括了企業員工住宿、成熟的集中式公寓產品、滿足中高端租賃需求的服務式公寓等。”張燕指出。

展望2023年，張燕認為，戶型仍將是居民看房考慮的第一要素，且關注點已從住房本身擴展至社區環境。后疫情時代，地產企業需要持續改善細節提升居住體驗感，以及對居者的人文關懷。

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封面圖片來源：受訪者提供