每日經濟新聞 2022-12-09 17:48:42
◎“在當下市場環境下，超20億元的金額，說明整體體量還算是很大的，較大的金額可能會成為不少機構投資者的考量重點，不過項目所處區域為廣州科學城核心區域，不排除后續有央國企來接盤?！?/p>
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
12月9日，素有廣州“科學城第一爛尾樓”之稱的松日總部大樓宣告流拍，1.2萬人圍觀，無人報名。
根據阿里法拍信息，此次拍賣標的物名稱為“廣州富大房地產開發有限公司名下KXC-D2-2地塊使用權、在建工程及少量辦公用品。”
項目評估價值為25.6億元，起拍價為20.5億元，建筑面積為22.6萬平方米，土地性質為商服用地，使用截止日期為2049年8月30日，只剩27年土地使用權。
12月7日晚間，深職院房地產研究所所長鄧志旺在微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，“在當下市場環境下，超20億元的金額，說明整體體量還算是很大的，較大的金額可能會成為不少機構投資者的考量重點，不過項目所處區域為廣州科學城核心區域，不排除后續有央國企來接盤。”
廣州松日總部大樓，原本規劃為廣州東部區域的地標建筑。
項目距離廣州地鐵21號線科學城站約800米，周邊還有科學城體育公園、華南師范大學附屬黃埔實驗學校、保利中科廣場等完善的配套和設施。從項目周邊的建筑設施來看，還有包括科技創新基地、國際企業孵化器、科學城創新基地等產業園區。
此次拍賣的資產主要包括兩座塔樓、一座裙房以及地下室。
其中，塔樓一為商業性質，樓層為47層高；塔樓二為商業性質，樓層為21層；裙房為商業性質，樓層為5層。地下室預計可開發1314個車位。
從項目實拍情況來看，廣州松日總部大樓主體已經基本完工，外立面已有部分樓層進行了簡單裝修，但底部仍是毛坯狀態，底層擺有鋼筋、水管等裝修材料。項目整體尚未完工，旁邊已經開始長起雜草。
公開資料顯示，廣州松日總部大樓于2012年7月開始建設，2014年7月封頂，但2015年陷入了停工狀態，2017年曾短暫復工，但整體推進較為緩慢，后來一路爛尾至今。
從項目規劃用途可看出，該項目原計劃是打造成集商業辦公于一體的大型綜合體。《每日經濟新聞》記者梳理發現，在廣州黃埔區，目前在建的大型商業綜合體項目超20個，投資金額在數億到數百億元不等。
如位于魚珠塘口村地塊的廣建廣場項目，建筑面積為38萬平方米，預計投資約26億元；中國游戲軟件谷項目，建筑面積約49萬平方米，預計投資約113.4億元；黃埔區金融CBD項目，建筑面積為41.7萬平方米，預計投資約63億元。同樣位于科學城核心區域的金中天總部項目，建筑面積約5萬平方米，預計投資約15億元。
在鄧志旺看來，類似的大型綜合體項目，機構是否選擇接盤，通常會有三大考量要素。“第一個是看項目位置，因為綜合體項目一般都有商業、寫字樓的一些功能，所以位置很關鍵；其次就是看項目業態，比如如果是搭配住宅、商業、寫字樓等多種功能和業態的話，通常來說是會更受歡迎的；最后就是成本，既然選擇接盤這個項目，一定是從收益率角度出發的選擇，包括對風險的評估、對未來收益的評估等。”
此次被拍賣的廣州松日總部大樓，背后主體公司為廣州富大房地產開發有限公司（以下簡稱富大地產）。
在去年10月時，富大地產向廣東省廣州市中級人民法院提交了破產重整申請。根據富大公司提交的涉訴訟執行材料，截至2021年9月1日，富大公司作為被告/被執行人的訴訟、仲裁、執行案件共13件，涉及標的金額超過74.18億元，目前均未實際履行。
據企查查，富大地產是松日資訊有限公司旗下子公司，實控人為潘蘇通。
公開資料顯示，潘蘇通為松日集團創辦人，現任香港高銀集團主席。在各大富豪榜中，潘蘇通更是常客，2021年潘蘇通以18億美元財富在福布斯中國香港富豪榜排名第41位，2015年時排名更是高居第6位。
值得一提的是，此次拍賣的廣州松日總部大樓，并非潘蘇通旗下關聯的第一個“爛尾樓”資產。
記者翻閱高銀集團官網了解到，高銀集團在國內擁有3個地產項目。其中，兩個項目位于內地，分別為新京津·高銀天下和廣州松日總部大樓；另一個位于香港，項目名為傲玟，屬于豪華住宅。
不過上述3個項目中，有兩個均未完工，廣州松日總部大樓已經走到了被拍賣的地步，而“新京津·高銀天下”項目中最知名的天津117大廈，已經淪為了全國最高爛尾樓。
據《每日經濟新聞》此前報道《高近600米、投入400億、獨擁12項世界紀錄……中國最高爛尾樓何時能復工？》，該項目原計劃投資100億美元，已投入400億元，其中建筑高度近600米的天津高銀金融117大廈，原本也是奔著“中國第一高樓”去的，但項目自2015年9月8日實現建筑結構封頂后，一直處于停工狀態。
對于大型綜合體開發，12月8日晚間，戴德梁行華南區商業地產部主管及董事宋潔通過書面方式向《每日經濟新聞》記者表示：“根據過往戴德梁行對商業綜合體的操盤經驗，打造大型商業綜合體，能否取得成效，通常取決于三個方面，包括融合公共交通延伸地下空間、打造物業垂直協同生態和加大城市功能的注入。”
封面圖片來源：攝圖網-500450702
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