行業風向標：保交樓任重道遠，限購限貸政策放松持續

每經記者 劉明濤    每經編輯 肖芮冬    

2022年12月，TOP50房企實現銷售4552億元，同比下降26.9%，較11月回落4.4pcts，出現疲軟。其中，民企銷售增速較11月回落3.4pcts達到-49.1%。國企增速較11月回落2.2pcts達到-7.8%。央企增速較11月回落19.5pcts達到-2.3%。值得注意的是，2022年12月，TOP50房企中，TOP10房企還是出現了銷售的改善，同比增速較10月回升4.7pcts達到-7.4%。

當前市場下行的根本原因在于居民購房意愿與需求端均較弱，行業政策仍有進一步放松的空間，現階段供需兩側政策將維持放松態勢；等待整體經濟修復后，銷售或有真正的持續性回暖。

另一方面，近期央行貨幣政策委例會及銀保監會再提扎實做好“保交樓、保民生、保穩定”，滿足房地產行業合理融資需求，改善優質頭部房企資產負債狀況，因城施策支持剛性和改善性需求等。住建部原副部長仇保興表示，近期房地產脆弱性明顯增加，要增強市場韌性，防止對市場直接或間接不利的政策出臺。

隨著多項房企融資政策出臺和防疫政策優化后，房企供給端的風險已基本消散，市場的關注重點已經轉移到需求端的復蘇節奏和刺激政策的出臺節奏上。當前市場銷售依然處于疲軟狀態，因此，市場對于需求端的利好政策存在較強烈預期。去年12月中央經濟工作會議對于地產的描述也將支持改善性住房需求放到擴大內需層面，預計在當前防范風險保交付的同時，刺激政策將逐漸出臺和落地。

國泰君安分析指出，當前二線城市的調控依然較2016年初的狀況更緊，盡管12月以來多個城市出臺寬松政策，二線城市行政調控依然有較大的放松空間。隨著保交付和融資環境改善，目前市場關注點回到需求端。在“房住不炒”的框架下，市場預期更大范圍的寬松政策。而從房企基本面看，隨著市場出清告一段落，并在2022年調整拿地布局，2023年的核心競爭力，在于信用和產品力同時具備。

點評：高層政策定調將繼續托底，核心目標在于全面落實保交樓，逐步引導房地產市場底部修復。穩信用下隨著融資渠道逐漸恢復，企業整體融資環境或將實質性改善，央國企及優質民企將顯著受益。

這里，通過整合天風、安信、國信等10余家券商最新研報信息，為粉絲朋友帶來4家公司簡介，僅供參考。

1、金地集團

金地集團堅持科學投資策略，深耕高能級城市，基本面和利潤率有一定保障。受益供給端政策支持，公司融資渠道暢通。“三支箭”接連落地大幅改善行業資金環境，金地集團也受益融資現金流改善。11月22日，公司向交易商協會遞交150億儲架式發行注冊申請；公司與農行、工行、中行簽訂合作協議，累計授信規模超1000億。此前受行業整體下行影響，公司拿地相對謹慎，但隨11月地產供給端政策大幅改善，公司投拓有望提升。且從布局上看，公司主要布局北京、上海、廈門、長沙、成都等一二線核心城市，基本面和利潤率有一定保障。

——興業證券

2、華發股份

公司2022年全年實現銷售金額1202億元，同比下降1%，增速在主流房企中排名第三，表現持續超越行業，得益于公司主要布局核心一二線城市的策略。深圳融創文旅作為全球最大室內冰雪運營商，已積累冰雪世界開發、運營的成熟經驗，融創退出股權但不退出輕資產建管運營端的合作，有助于公司汲取文旅地產運營經驗，增厚持有型物業收入及運營實力。

——中信建投

3、招商蛇口

招商蛇口在2015年重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉、加速整合；公司坐擁一二線優質土儲，尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高。目前房地產行業正處于政策放松和格局優化雙重背景疊加階段，正有利于如招商蛇口等優質房企的發展，本次發行股份購買資產及募集配套融資將快速擴充公司資本實力，推動公司做大做強，助力公司更大程度受益于行業格局優化下集中度進一步提升。

——申萬宏源

4、濱江集團

濱江集團深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2022年公司銷售排名已提升至行業第13名。近年來公司積極拿地擴張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達60%，2022年達48%，公司拿地聚焦于大杭州區域，目前可售貨值中杭州占比62%，將賦予公司后續更強的銷售彈性和毛利率彈性。公司也是近期民企中唯一積極并購的房企，彰顯資金實力，也有利于后續市占率和權益比的提升。

——申萬宏源

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