微觀這一年?房企| 中交地產：暴漲的股價和它的“怨種”大股東

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝    

最高漲幅400%，28個漲停板。

剛剛過去的2022年，中交地產（SZ000736，股價16.50元，市值114.75億元）被冠以“2022年地產第一妖股”之名。

據《每日經濟新聞》記者統計，2022年中交地產的股價從6.31元狂漲至17.91元，漲幅超過180%；共拉出28個漲停板，為中交地產有史以來漲停板最多的年份，引發上市公司發出14次風險提示公告。

借錢，是中交地產2022年的另一個標簽。7.5%年利率、100億元額度，來自控股股東中交房地產集團有限公司（以下簡稱地產集團）的資金支持，讓中交地產得以在土拍市場游刃有余，以及為各項目關聯公司“提供財務資助”。

股價暴漲，最高漲幅400%

根據記者統計，2022年3月16日起，中交地產在二級市場的股價突然“起飛”，隨后創下16個交易日里錄得12個漲停板的紀錄，由此得名“2022年地產第一妖股”。

2022年4月1日晚，當時已經8天7板的中交地產因股價連續波動收到深交所關注函，被要求核查公司是否存在涉嫌內幕交易情形。公司很快做出回應，“公司控股股東、實際控制人、董事、監事、高級管理人員及其直系親屬在我司近期股票價格異常波動期間不存在買賣公司股票的行為，不存在涉嫌內幕交易的情形”。

中交地產近一年股價表現 來源：百度股市通

而一個月后的“求救信”傳聞則堪稱中交地產2022年度最大危機公關事件。

去年5月10日，一份顯示“中交地產股份有限公司文件”的紅頭文件廣為流傳，內容為“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”，簽發人正是中交地產董事長李永前，文件號“中交地產融發[2022]94號”，文件遞交對象為“中交房地產集團有限公司”。

翌日的年度業績說明會上，中交地產董秘田玉利回應“上述消息與事實不符，公司現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還”。

隨后的5月13日，中交地產發布公告聲明，2022年5月末到期的金融機構債務合計約24.4億元。截至一季度末的貨幣資金余額173.99億元，短期債務166.65億元，現金短債比1.04，能夠覆蓋公司日常經營需要以及償還金融機構到期借款。

不過中交地產也承認，地產集團作為控股股東，通過為公司融資提供擔保、提供借款等方式，積極支持公司主營業務發展，為公司融資工作和業務發展提供了有益支持。

記者留意到，針對全年28個漲停板，這是中交地產上市公司層面唯一一次主動披露具體漲幅。公告稱，2022年3月16日至5月13日期間，公司股票價格區間漲幅為143.59%，區間換手率為423.27%。公司股價近期波動幅度大，估值高于同行業上市公司水平。

據Wind，中交地產2022年內的股價最高峰出現在5月初，達31.67元，如果相比去年初的6.31元，漲幅一度達到驚人的400%。

曾有投資者在業績說明會上針對中交地產的股價暴漲發問，田玉利彼時也給出了一個十分官方的回復：“公司股票價格受多種因素影響，包括宏觀經濟形勢、行業政策、資本市場氛圍、投資者心理預期等多個方面，在股價異常波動期間，我們嚴格按照監管規定及時發布了股價異動暨風險提示公告”。

事實上，結合中交地產的資金流向看，其買入資金較為分散，賣出資金多為大額，且機構賣出占比較高，“游資炒作”成為這一年里中交地產在資本市場上揮之不去的標簽。

向母公司“要錢”，年利率不超過10%

借錢，是中交地產2022年的另一個標簽。

中交地產的業績并不足以支撐這樣的股價漲幅和預期，而其過去這一年的財務操作則將財技炫到了另一種巔峰——從控股股東那里借錢，從有錢子公司那里轉錢，支持自己其他項目公司。

中交地產系的錢，借來借去。這個故事始于2021年底。

2021年12月14日，中交地產公告，擬向控股股東新增借款，額度不超過100億元，年利率不超過10%。

所以我們看到，2022年，組成中交地產公告內容的，除了上述為股價波動而發布的風險提示外，大多是“向關聯方借款和為項目公司提供財務資助”。

2022年3月30日，中交地產一口氣分兩筆向地產集團借來45.8億元，期限均為2年，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

2022年6月28日，中交地產再次向地產集團借款不超過45億元，期限不超過2年，年利率依舊為7.5%。此時，中交地產已使用2022年度的借款額度已達90.8億元。

來源：中交地產2022年12月9日公告

也就是說，僅僅半年，中交地產就幾乎用完了來自大股東的100億元借款。

果不其然，2022年8月17日，地產集團為中交地產追加50億元，條件和2021年12月底類似，中交地產2022年的借款額度此時已經來到150億元。

12月9日，地產集團又一次向中交地產提供不超過45億元借款額度，但20天后，中交地產又又又向地產集團發出了借款申請，合計65.6億元，年利率7.5%。

“本次借款后，我司已使用向地產集團借款額度為185.88億元。”

也就是說，2022年12月初剛剛追加的借款額度，到月底幾乎又被用光了。那么，中交地產12月從大股東處借來的錢都流向了哪里？

可供參考的一個數據是，2022年12月20日廈門第四批集中供地，中交地產以底價39.6億元競得湖里區2022P21地塊。

另據中指研究院，2022年全年，中交地產拿地金額為114億元，排名第28位。

中交地產在2022年房企拿地榜TOP100上排在第28位 來源：中指研究

在向大股東借錢這件事上，正如中交地產在公告中說的那樣，“在多方考察和比較其他融資渠道之后，控股股東方提供的資金具有及時、快捷、便利等優勢”。年利率7.5%、不超過100億元幾乎是中交地產的借錢標配，這種央企的豪橫，或許正是母公司給予的底氣。

對于7.5%的年利率，中交地產的結論是“屬于合理范圍”，且是“公司多方考察銀行貸款、信托等融資方式，在多方比較融資方式及成本之后，參考市場情況及地產集團取得資金的成本”得出的。

向項目公司撒錢，淡定的央企“異類”

中交地產不僅常常從地產集團借錢，還在調用項目公司的富余資金。

2022年9月27日，中交地產發布當年最后一份調用項目公司富余資金的公告，表示“擬與合作方按合作比例共同調用昆明中交金盛置業有限公司富余資金（到期續借），其中我司（包括子公司）擬調用金額不超過7280萬元。期限不超過1年，利率不超過4.35%”。

來源：中交地產2022年9月27日公告

類似這種調用資金公告，中交地產在2022年發了6份。

除此以外，中交地產還樂于充當“錢袋子”的角色，把借來的錢再撒向項目公司。比如，向重慶葆和房地產開發有限公司提供財務資助9265.41萬元，期限6個月，年利率5.58%；向北京力匯房地產開發有限公司提供財務資助1249.75萬元，期限12個月，不計息；向重慶銘勤房地產開發有限公司提供財務資助9195.61萬元，期限6個月，年利率9%等等。

據記者粗略統計，2022年度，中交地產發布了超過20份“提供財務資助”相關公告，表示“有利于保障我司經營發展中對資金的需求，保證我司房地產主營業務持續健康發展，有利于我司應對激烈的市場競爭”。

作為罕見的一度全踩“三道紅線”的央企開發商，中交地產自身資金狀況向來不盡如人意。從中交地產2022年12月的公司債募集說明書看，2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-6月，中交地產資產負債率分別為81.32%、80.92%、81.14%和81.24%，經營活動產生的現金流凈額分別為-147.73億元、-216.22億元、6.16億元和-69.09億元。

截至2022年6月末，中交地產有息負債總計2170.60億元。另據DM查債通，中交地產有兩筆債將于70天內到期，余額分別是1.31億元和1.68億元。

來源：中交地產2023年1月10日公告

大股東對中交地產的支持幾乎是毫無保留的。2023年1月10日，地產集團又擬向中交地產新增不超過100億元借款額度，期限至2023年12月31日。

中交地產今年的錢又有了。

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封面圖片來源：攝圖網-401724072