每日經濟新聞 2023-02-06 22:20:59
◎提前還貸可以收取補償金，但沒有法律依據支持的時候，就需要看雙方的協議約定，以協議約定為準。如果既沒有法律規定，又沒有相關協議約定，則銀行就無權單方要求收取補償金。
每經記者 甄素靜 王佳飛 每經編輯 陳夢妤
“身邊的人，不是提前還貸了，就是在提前還貸的路上。”
這幾天，來勢洶洶的“提前還貸潮”一波又一波霸占熱搜，甚至演變成一場銀行與購房者之間斗智斗勇的較量。
對于還貸難的問題，2月6日，《每日經濟新聞》記者電話咨詢了中國銀行廣東省分行，工作人員表示，一般銀行客服、銀行網點或者部門對外提供的電話都可以反映，而他們一般在接到熱線后會根據客戶情況向部門反饋。
而提前還貸潮壓力之下存量房貸是否有機會降低，工作人員回應稱利率不好說，要根據國家公布的（政策）執行。
2月6日，記者分別致電中國銀保監會、廣州銀保監局、深圳銀保監局、北京銀保監局、河南銀保監局、佛山銀保監分局等公開電話，均未能接通或未得到有效回復。
而對于這個熱門話題，我們也問了問現在的大網紅ChatGPT?
2月3日，周五，廣州天河區。
林松特意向公司請了一天假，早上6點起床，他要輾轉去銀行營業廳線下申請預約提前還房貸。
“我6點起床坐廣州地鐵再轉佛山地鐵，現在轉公交車，沒有線上申請渠道，跑線下超級麻煩。”
林松所購的房產在佛山市，2018年，林松向中國銀行貸款52萬元，期限30年，利率5.13%。
林松說這已經不是自己首次提前申請還銀行房貸了。去年8月，他曾在中行APP申請，一周后通過各方反饋銀行通過了審核，“一共還掉了30萬元，目前還剩下18萬元貸款余額，貸款期限30年，每月還款金額1088元。”
這幾天，當林松想要再次通過中行APP申請提前還房貸時發現，APP已提示“暫不支持提前還款操作”。
同樣的案例也發生在上海。
趙兆說，自己2019年初在上海購買了一套房產，彼時共支付首付500萬元，向工商銀行貸款了180萬元，其中有80萬元是商貸，期限30年，利率5.19%，另有100萬元公積金貸款，期限15年，利率3.57%。
還款4年后，趙兆商貸還剩75萬元，公積金還剩79萬元，現在每月合計還房貸約1.1萬元。
這幾天，趙兆在工商銀行APP上申請了提前還貸，但還需等待2個月。
近期“還貸難”的經歷，讓林松再次想起當時辦理房貸時的“委屈”。
林松說，購房貸款時被銀行搭售人壽保險，花幾千塊買的保險，還被暗示不買不給貸款。
不同于幾年前的貸款難，當提前“還貸難”逐漸成為一種現象之后，有人調侃稱，十年河東，十年河西，之前是貸款要走后門，現在是還款要走后門。
在廣州的楊森則向記者講述了其成功提前還房貸的經歷。
“提前還款確實困難的，我們（去年）9月預約的9月底，后面拖到10月，10月說11月，11月了說12月。”
在記者調研采訪的微信群里，有人分享了身邊提前還款預約新案例：我朋友是跟銀行說，自身債務危機，愿意先將銀行的貸款還了，如果銀行不允許，那就先還給其他債權人，本人已提前告知銀行并愿意償還，事后銀行如果出現要不回的情況，銀行需要承擔一定責任！結果是“兩天搞定”。
還有群友表示，跟銀行打交道，就要知己知彼。要貸款就要知道他的喜好，把自己努力打扮成他喜歡的模樣。
實際上，自1月5日央行、銀保監會宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，已有多地下調首套房貸款利率。據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內的約30城下調首套房貸款利率。
據中指研究院監測，目前已有20余城下調首套房貸利率至4%以下。
珠海市工商銀行某支行個貸中心陳經理1月31日在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時表示，首套房最低利率可以做到3.7%。現在辦理房貸的速度很快，新房和二手房3個工作日左右就能放款。
據陳經理介紹，“我們1月19日接到通知，首套房貸利率可以下調20個基點；1月29日，通知可以下調40個基點；到1月31日通知可以減60個基點。
“所以說現在是（買房）最合適的時候，3.7%利率基本上已經是2004年的水平了。”
這與幾年前，行業內普遍存在的需要搭售保險、理財等產品，才能順利辦下房貸的現象已是天壤之別。
在長春，某大型連鎖中介經紀人蘇經理1月31日在接受記者微信采訪時表示，春節復工后首套房貸利率還是4.1%，到1月30日晚上通知降到了3.8%，售樓處現在也已經接件了。
記者在采訪中獲悉，目前申請提前還房貸的購房者年化利率普遍在5%以上，甚至有不少人利率在6%以上。
對于近期出現的提前還貸潮，深圳招商工作人員王恩在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，銀行沒有什么通知，因為這本身不是一個硬性規定，貸款就是銀行的資產，銀行靠存貸差賺錢。
王恩觀察總結道，一般一季度都多多少少會卡一點，因為一季度銀行會沖規模，不過也沒有那么夸張，可能就是最近還款的人太多了。
秦乾是一名北方四線城市銀行的信貸人員，近期他注意到，申請提前還款的客戶越來越多了。
“從2022年初開始，陸續有人開始申請提前還房貸，這個勢頭在年前達到了頂峰，可能是客戶們過年前都有資金到賬吧。現在幾乎每天都能接觸到這樣的客戶，我們部門目前還有十幾宗這樣的業務要處理。”
不過也并非所有銀行都需要等待，有網友在社交平臺分享，其此前在徽商銀行的房貸，近期申請之后很快就辦理完成了。
有購房者向記者表示，小銀行感覺沒受影響，其2月初在中信銀行申請了提前還房貸，下個月還。
山東德州某銀行工作人員在接受記者采訪時表示，去年四季度至今，提前還款的（客戶）量有所增加，我們銀行手機APP無此項功能，只能來銀行辦理，不需要任何預約，來了直接給辦。
“但目前申請提前還房貸的大部分都是余額20萬元以下的。”秦乾表示。
對于金額來源，秦乾說：“客戶還款的時候我也問過，有的說是生意資金，有的說是存款，還有的直接就說，這是在別的銀行貸的款，別的銀行專門有針對提前還貸的產品。”
聽到客戶這樣說，秦乾自己也去了解了一下，“我們這里有銀行專門推出了這方面的貸款，表面上是給企業的經營貸，其實就是專門讓客戶提前還貸的。這些經營貸利率大概3厘多，10年等額本息，比當時的房貸利率要低很多。”
“有這些業務的銀行還找了很多金融中介去推這些產品，現在滿大街都是這樣的廣告。”
北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，銀行掙錢的一個主要渠道就是貸款利息，而房貸又是其中一個很重要的渠道。當提前還款出現時，對于一些貸款客戶，銀行收回的本息會受到影響，銀行收入會有所降低，這是一些銀行不愿意看到的。所以有的銀行就會通過收取違約金或補償金、預約排隊等方式給提前還貸的購房人設置障礙。
對于春節前后出現的提前還貸潮，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時表示，春節前很多人發了年終獎，手上資金相對充裕；且之前理財破凈之后，很多人將之轉回存款；現在房價對未來整個樓市的影響等，均是購房者考慮的重要因素。
“只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。”
李宇嘉分析認為，盡管房貸利率下降了1個百分點左右，但對老百姓而言，利率還是很高。已經發放的房貸，利率大部分在5%左右，而現在存款和保本理財的利率，普遍低于3%。理財收益走低了，自然就會發生從“盡量多申請房貸”到“爭著提前還貸”的逆轉。
58安居客研究院院長張波分析認為，提前還房貸現象本質上還是民眾對于未來不確性作出的防御性反應。
張波表示，部分提前還房貸需求，本身也有著降低利率的訴求，通過提前償還房貸，并重新通過經營貸等方式降低利率水平。當然這一操作本身并不適合大部分人群，市場上存在著“打擦邊球”情形。
但對于各大銀行關閉線上申請渠道的作法，張波指出，本身并不值得提倡，是否可以提前償還貸款本身需要看合同約定。
張波表示，提前還貸難的解決核心并不在銀行側調整，而在于經濟面復蘇，包括房地產市場本身穩定性增強，市場預期不斷增強來提升購房者信心。一方面，一二手房交易量提升，從而加大增量房貸規模，弱化提前還貸的影響；另一方面，市場復蘇也會導致銀行在房貸層面的操作風向轉變，一旦增量房貸需求快速增多，提前還貸需求就會被快速通過并消化。
對于提前還房貸需要注意的事項，王玉臣表示，首先需要看按揭貸款合同有沒有“提前還貸”這方面約定，對相關條款要充分了解。
其次一定要和貸款銀行充分溝通，了解清楚，而且一定要核算清楚。再次，如果因為銀行原因導致需要等待數月，一定注意做好相關取證。最后，如果實在不成，可以視情況向銀監會投訴。
對于提前還房貸銀行方面是否可以收取補償金，王玉臣表示，提前還貸可以收取補償金，當沒有法律依據支持的時候，就需要看雙方的協議約定，以協議約定為準。如果既沒有法律規定，又沒有相關協議約定，則銀行就無權單方要求收取補償金。
封面圖片來源：每日經濟新聞資料圖
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