深圳3595個小區被“指導”兩年：有房源降200萬未脫手

每經記者 甄素靜    每經編輯 陳夢妤    

“深圳二手房指導價會取消嗎？”“會有指導價三周年嗎？”

這兩年的2月8日，對于深圳房地產市場來言，變成了一個值得關注和紀念的日子。每到2月8日，市場上關于指導價調整、取消熱議至沸。

2021年2月8日，深圳樓市頒布了一項重磅調控政策，宣布建立二手房成交參考價格發布機制，對3595個住宅小區出臺詳細的價格指導標準。市場上將之通俗地稱為指導價。

彼時，深圳市住建局在方案公布時曾解釋說明，會根據市場情況每年做出調整。

2月8日，南都·灣財社記者通過12345政務服務熱線提問，獲得了深圳市住建局工作人員的回應：“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定。”

2月8日，中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫在接受《每日經濟新聞》記者書面采訪時表示，指導價原則是一年一調，去年節后住建局表示將做調整并于近期發布，但最后去年一整年都未發布；今年說得更為保守，最終發布與否可能更多取決于未來房地產走勢。以目前政府對于房地產的態度看，如果市場仍然保持低迷，調整的概率可能較大。

深圳，市民從一處人行天橋經過，背后不遠處是一個在建樓盤 視覺中國圖

政策效果非常顯著

這兩年，亦是因為指導價的實施和房地產行業的持續深度調整，業主、購房者、中介、房企人士等各方關聯者的心態甚至生活，都發生了很大變化。

有業主懊悔當初沒賣房子，有購房者自嘆“高位站崗”，有經紀人被迫離開地產行業，而有的房企原本屬于行政、財務等方面的工作人員，也不得不“全民營銷”，參與到新房的銷售戰線中去。

各方博弈之下，2022年深圳二手房成交接近腰斬。

根據深圳市住建局公布的數據，深圳2022年二手住宅共成交21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬；月均成交僅約1808套，日均成交量約59套。

從成交面積看，深圳2022年二手住宅成交面積為207.04萬平方米，較2021年下滑42.89%，遠低于北京、上海的1334萬平方米、1330萬平方米。

鄭叔倫觀察分析，這兩年深圳房地產市場發生了巨大變化，二手房經歷了長時間的歷史低谷，價格也出現了較大幅度的下調，很多樓盤成交價已經在參考價附近，甚至低于參考價，政策效果可以說非常顯著。

距高點降200萬未賣出

“現在有點后悔前年沒賣房子，感覺以后沒機會漲那么高了。”

這幾天，林晨（化名）有點煩躁，她將名下位于深圳市寶安區的一套房源交給了中介幫忙出租。但掛牌幾天，林晨通過中介方面沒有獲得任何帶看客戶，這也讓其再次后悔起此前市場高點時沒賣房的決定。

林晨說因為自己是想換更小的房子，所以高位換劃算。在林晨看來，前年自家房子最高時可以賣到750萬元，但經過兩年市場調整，不僅價格降到了500多萬元，而且交易難度也大大提升，自己錯失了難得的機會。

實際上，二手房成交參考價發布之后，政策效果也并非立竿見影。

彼時，市場上各方對于新政策威力，并沒有打開想象空間。有不少網友在社交平臺上調侃稱，“這價格你到時給我找出成交的一套出來”“價格有點不真實，哪里有這么便宜的房價”“如果這個價錢業主愿意賣，那可得快搶啊。”

市場的掛牌價甚至還在一度走高，直到幾個月后，銀行貸款評估價與二手房成交參考價格強制掛鉤之后，調控威力才漸顯。

從這套位于寶安區的房源近兩年的調價過程，基本可以窺得指導價的發力過程。

該套房源首次掛牌出售是在二手房參考價頒布的一個月后，價格為900萬元。此后的一個月內，業主兩次分別上調了18萬元、42萬元，在2021年4月時，這套房源掛牌價達到了最高值960萬元。

此后近兩年內，這套房源便進入了價格下調周期，前后下調了8次，去年年中最大下調幅度達到120萬元。如今，業主掛牌價是739萬元，距離兩年前的高點已下調超200萬元，降幅比例超20%，但依舊未成功售出。

近期二手房交易走高

但另一個事實是，相比春節假期前，近期二手房交易量明顯走高。

深圳房地產中介協會（以下簡稱深房中協）近日公布了2023年第5周周報（1.30-2.5），二手房交易量快速回升，全市二手房（含自助）錄得560套，環比增長214.6%。

“現在開工的這一周多時間，成交量是在回升的，但并不是最近成交的，它可能是去年12月末受疫情影響或春節影響積累的成交，離深圳市場正常的成交還比較遠。”一位不愿具名的地產人士在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示。

“近期帶看和成交多，是因為有些指導價的筍盤，這些筍盤去化掉之后，帶看量還是會降下來。”某大型中介工作人員銀經理在接受記者采訪時表示，說白了，現在的市場就是撿漏，沒有漏可撿了就會繼續觀望。

銀經理表示，現在這個市場就是著急賣的降價，不著急的就正常掛盤觀望。

對于春節后的市場，有地產中介在社交媒體上分享，通過最近幾天的觀察，有些業主撤盤不賣、有些業主節后漲價，市面上的筍盤已消費得所剩無幾。很多業主并不是不想賣了，而是短期內不想賣了，都在賭3月會出利好政策，期待市場好轉。

銀經理向記者分享了其近期關注到的一套成交正在走流程的房源。“最近南山蛇口片區的一套兩房，業主開始是高于指導價賣的，報價735萬元，賣不掉，一直降，后來成交價低于指導價大概70萬元，低于指導價10%才成交。”

“但這種只能說是個例，比如出來一套位置不錯的筍盤，這樣客戶會多一些，可能很快就秒沒。”

銀經理強調，“秒沒的前提，還是價格”。據其觀察，大概兩個月前，低于指導價的房源挺多的，這兩個月就少了。地段好的基本上在指導價左右，地段不好的跟指導價相比差額會多一點。

指導價會調整嗎？

實際上，自兩年前深圳率先發布二手房成交參考價后，諸如廣州、寧波、西安等城市也先后跟進。

克而瑞深圳區域總經理陳洪海在接受《每日經濟新聞》記者電話采訪時曾表示，目前廣州等多個城市二手房參考價在實際執行中已經取消，只有深圳還在嚴格執行，這在某種程度上加大了購房者首付款壓力，并且從調控政策來看，深圳是目前調控最為嚴格的城市，這與過去一年樓市交易新低也有很大關系。

如文章開頭所述，深圳市住建局工作人員表示“內部已根據市場形勢對參考價做了一版方案，但調整時間還沒有定下來，是否發布也不一定”，但前述不愿具名地產人士表示，大家目前都在等政策，深圳應該會出政策，并且政策力度可能還比較大，相對比較全面。

鄭叔倫認為，指導價調整有其合理性，很多樓盤指導價與實際成交價差距還是很大，特別是從政府支持剛需、改善群體購房的原則看，剛需、改善產品的調整可能更為優先，而且大多數是向下調整。

“以往經驗表明，政府對于政策調整非常謹慎，這也是去年指導價未調的重要原因。”鄭叔倫說。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，2023年深圳樓市能否有所起色取決于前期泡沫是否褪去。目前來看，除少數片區明顯降價以外，深圳大部分區域的房價仍明顯高于2020年的房價水平。對于深圳調控政策能否松動，比如入戶3年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售5年、增值稅5年免征期等，目前來看松動的可能性比較小。

對于2023年深圳樓市走勢，深房中協近期也進行了一個小范圍投票調研，截至2月8日，參與投票人數超300人，其中有40%投票者認為今年樓市會漲，但漲幅會非常??；27%的購房者認為會大幅反彈，因為需求壓抑太久了；還有約16%的投票者認為會下降，高位購入房產的限購時間滿，沖擊市場。

封面圖片來源：視覺中國圖