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    愛琴海集團副總裁、營運中心總經理周宇桁:如何快速捕捉需求變化是商業運營“難點”

    每日經濟新聞 2023-03-09 22:05:16

    每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

    “商業地產行業發展的難點,在于如何應對消費需求的‘變化’。”3月2日下午,由每日經濟新聞主辦的“商業觀點談”線下沙龍在上海如期舉行。沙龍以“重回煙火氣”為主題,聚焦消費復蘇,尋找商業新密碼。

    在話題討論環節,愛琴海集團副總裁、運營中心總經理周宇桁表示,抓住新的業態趨勢,將現有的空間融合,并將這種融合時間降到最短,是現階段商業項目迎接消費復蘇的一大難點。

    周宇桁 每經記者 崔晟 攝

    新舊業態更迭

    “餐飲行業在過去三年受到重創,現在的確呈現非常好的復蘇態勢。從我們的數據來看,春節期間,有些餐飲品牌的客流量已恢復到2021年的90%。”周宇桁介紹,近期商場里的消費情況主要是餐飲業態快速恢復,零售品牌還未回暖。“消費者在吃這件事情上花錢比以前多了,而零售消費購物謹慎了不少。”

    作為商業地產品牌管理及營運資深經理人,周宇桁認為,現階段有兩類業態在商場中表現突出。一類是奢侈品,由于商品需求量增加而供應量有限,品牌門店銷售形勢較好;一類是超高性價比的業態,比如服裝品牌優衣庫、飲料品牌蜜雪冰城等等,迎來市場發展的機會。

    人們對餐飲、夜生活和戶外運動的需求增大,讓商管企業們在重新思考新的發展路徑。

    “我們在過去一段時間里沒有過多研究廣泛群體的需求,而是在思考某些聚集性社交群體的個性化需求,比如最近爆火的戶外運動零售、運動體感方面的客群。”周宇桁指出,在未來商業空間的優化改造問題上,無論從硬件、產品服務、運營服務還是營銷活動層面上,都應該針對個性化相關的服務;思考消費需求發生的變化,如何種客群開始聚集等。

    當然,周宇桁也指出,運動體驗品牌應該達到足夠強的承租能力,因為任何商業空間都需求追求投資回報率。如果這家品牌有著強大的“自造血機制”,滿足投資回報邏輯,商管公司可以配合投入,比如根據相應地更改建筑形態、建筑服務流程,完成硬件升級。

    “早期的購物中心、百貨商場也許沒有KTV,等到有KTV了以后,購物中心才開始增設24小時電梯。實際上,物業結構隨著商場業態發生變化,業態則在跟消費者需求在變化。”在周宇桁看來,商業運營的核心問題是及時找到新的業態,在新舊交替的過程中,發現誰先跑出來,誰先被識別。

    線上線下融合

    三年疫情,使商業市場悄然發生了變化。商場里曾經常去品牌店更換了門頭,有些商場甚至已改變名號。

    周宇桁表示,如果沒有經歷“黑天鵝事件”,消費者的需求變化是有跡可循的。但如今的變化,很多想法已發生顛覆。在消費復蘇的當下,商業運營最大的難點也在于如何捕捉到這種“變化”,“很多產品消費者不買了之后,其實商家也不知道該提供什么樣的產品。”

    未來,企業能夠快速捕捉到消費需求的變化,并及時作出產品變化、商業空間服務變化以及服務流程變化,商業運營將變得不再艱難。

    周宇桁認為,商業運營本質上是一宗“流量生意”,無論線上活動還是線下空間體驗,最終都是為了給項目帶來更多客流量。和互聯網消費一樣,線下商業要抓住趨勢,將線上需求與門店業態融合起來,并盡力將這種時間降到最短。

    公開資料顯示,愛琴海集團依托商業地產品牌愛琴海購物公園,已進入北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同等100余個城市,進行城市綜合體及商業購物中心的籌建、招商、運營。

    根據該公司的公告,今年1~2月,商業項目的總銷售額突破25億元,環比提升了69.5%;總客流量超過5000萬人次,環比提升78.4%;銷冠品牌超過200家。

    “未來,商業地產存量項目越來越多,能夠及時解決某種特定類群需求的購物中心才會表現獨特,生命力頑強。”周宇桁表示。

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