每日經濟新聞 2023-05-13 21:53:19
◎南京市江北新區規劃和自然資源局對此回應稱，出讓地塊樓面地價，是由專業土地估價機構，根據周邊商品房的成交價格，測算擬出讓地塊的起始樓面價，具有一定的專業性。同時，自然資源部現定土地掛牌出讓成交價格不得超過起始價的115%。該地塊起始樓面價遵循了市場規律，在合理區間內。
每經記者 包晶晶 每經編輯 魏文藝
5月10日，南京今年第二批集中供地出讓，10宗地共攬金150億元。
而就在此次土拍的前一日（5月9日），南京市規劃和自然資源局發布公告顯示，“2023年寧出第05號”中的NO.新區2023G02地塊經南京市人民政府批準，因故終止出讓，具體交易時間另行發布公告。”
不過隨之而來的，是市場對于該終止出讓地塊的種種猜測。
有媒體報道稱，“此次掛牌的G02地塊起拍樓面價僅1萬元/平方米，封頂樓面價1.17萬元/平方米。周邊業主不滿新地塊低價出讓密集投訴，南京規自局緊急下架。”
南京一位不愿具名地產人士也告訴《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者），“本地朋友圈都在說（2023G02地塊）周邊好多業主去有關部門反映，，不同意賤賣土地。”
5月12日，每經記者向南京市規劃和自然資源局詢問此事時，得到的答復是：“不方便透露，終止出讓的相關原因也不會向社會公開。”
圖源：南京土地市場網
據南京市土地市場信息網此前發布的土地出讓信息，2023G02地塊的出讓面積為24540.55平方米，用地性質為R2二類居住用地，起拍樓面價為10187元/平方米，最高樓面限價為11654元/平方米。
該地塊位于南京市江北新區浦東路以南、規劃道路以西。每經記者查詢發現，該地塊周邊以老舊小區居多，距離最近的新樓盤為中建國熙公館。中建國熙公館地塊于2016年11月被中建東孚摘得，2019年開盤，目前該項目的新房在售價格為28615元/平方米(3500元/平方米基準精裝修包)。
值得注意的是，早在今年4月14日，就有網友在人民網領導留言板平臺發布帖子，反映南京2023G02地塊起拍價之事。
這個標題為“7年前土地起拍價為何比現地價貴”的帖子稱，“南京市江北新區G02地塊起拍樓面10187元/平方米，最高限價11654元/平方米，相鄰500米的中建國熙公館（浦熙雅園) 2016年拿地價格23083元/平方米，7年后為什么地價反倒降了10000多元/平方米?”
圖源：人民網領導留言板
南京市江北新區規劃和自然資源局回復稱，“2016年正處于土地市場的上升期，中建國璽公館地塊的起拍樓面價為13031元/平方米，是根據地塊當時的周邊商品房價格測算得出。”
“房地產市場具有周期性，目前地塊周邊二手房價格較低，二手房次新房單價23000元/平方米左右、老小區單價18000元/平米左右，成交量較小。”
那么，土地出讓定價，是否需要對周邊房價負責？
南京市江北新區規劃和自然資源局對此回應稱，出讓地塊樓面地價，是由專業土地估價機構，根據周邊商品房的成交價格，測算擬出讓地塊的起始樓面價，具有一定的專業性。同時，自然資源部規定土地掛牌出讓成交價格不得超過起始價的115%。該地塊起始樓面價遵循了市場規律，在合理區間內。
5月12日，中指研究院分析師孟新增向每經記者表示，土地價格與地塊優質程度（是否含有配建等）、所屬區域、地塊規模及企業關注度等因素密切相關。在推地時，地方政府也會根據當時土地市場以及房地產交易市場的冷熱程度進行調整，因此土地價格的上漲與下降一般符合市場規律。
“政府推地會考量區域市場健康程度、土地建設指標、人口密度、供地計劃等因素，各地也會根據這些因素對土拍進行撤牌、延期、中止出讓等。”
對于常規的土地終止出讓，孟新增向每經記者表示，2022年以來土地市場整體較為低迷，因地塊屬性欠佳無企業報名發生延期或中止出讓行為的地塊較多。
值得注意的是，南京第二批集中供地成交的10宗地塊中，有3宗觸頂，2宗溢價，5宗底價，不同區域地塊的價格分化非常明顯。
南京2023年第二批集中供地成交情況 圖源：中指研究院
位于南京核心區域的地塊，如雨花G14、百家湖G16、燕子磯新城G203等地塊熱度較高，均觸頂進入搖號階段，成交樓面價均在2萬元/平方米以上，雨花G14地塊成交樓面均價甚至達28219元/平方米。
其中，百家湖G16地塊吸引了20家房企報名，燕子磯G20地塊有15家房企報名，成為本次土拍中最受歡迎的地塊。而位于非核心片區的地塊，企業參與度較低，以底價成交居多。
從南京本批集中土拍結果來看，半數以底價成交，市場情緒遠不如2016年的拿地熱情。“企業投資信心整體仍需修復，“孟新增指出，“南京土地市場分化現象延續，地價過高、屬性不夠優質的地塊，企業拿地意愿整體仍會偏弱。”
圖源：同策南京咨詢研究中心
此外，在經歷了3月的“小陽春”行情后，4月份南京新房成交出現明顯下滑。
據同策南京咨詢研究中心數據，4月南京全市住宅市場供應43.98萬平方米，環比下降37%；成交61.72萬平方米，環比下降36%；成交均價28909元/平方米，環比下降7%。
封面圖片來源：視黨中國-VCG211313605275
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