房價走勢觀察| 廣州房價迎來“三連漲” ，超11萬套新房庫存去化需18.6個月

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

廣州新房和二手房價格已連漲三個月。

5月17日，國家統計局發布的70城房價數據顯示，4月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，同比上漲2.0%；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，同比上漲0.9%。其中，廣州4月新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，二手住宅銷售價格環比上漲0.3%。

據克而瑞廣佛區域統計，這也是廣州新房和二手房價格連續三個月上漲。具體來看，4月廣州一手住宅成交7042套，雖較3月份有所回落，但同比仍漲了14%，也是近8個月的成交次高位；二手房成交趨穩，4月總計成交10017套，是自2021年6月以來第二次沖破萬套成交。

廣州多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在成交量方面，廣州樓市出現同比增長而環比下滑的情況，前期積壓的購買需求得到釋放，市場步入 “盤整階段”。經歷了4月的筑底蓄力之后，預計5月廣州一手住宅成交量將會有所回升。

成交同比增環比跌，“去庫存”仍是主調

據廣州中原研究發展部統計，4月廣州新房網簽7828宗，環比下跌24%，比去年同期成交上升43%。雖然受上半月清明假期傳統淡季影響，成交回調。但從4月中下旬起，中心區多個優質盤開盤，加上廣州土拍市場重現開發商“搖號”奪地的積極信號，下半月成交得到強勢修復，比去年同期成交明顯改善。

4月，廣州住宅新批供應6921套（77.77萬㎡），供應面積比3月減少12%，仍維持今年以來第二高位，去年10月以來的次新高。

合富研究院高級分析師吳智杰向記者分析指出，4月成交環比下滑，一方面受傳統淡季影響；另一方面，在經歷前兩月高強度推新及優惠促銷后，前期積壓的購買需求得到釋放，市場步入 “盤整階段”。4月同比微增，主要受去年基數影響。

克而瑞監測到，自小陽春之后，廣州全市庫存水平有所下降。截至2023年4月末，廣州一手庫存約11.3萬套，以過去12個月的銷售流速預估，消化當下庫存需要18.6個月。不過，廣州大部分區域一手住宅庫存壓力較大。

數據顯示，除海珠區外，廣州其余10區新房庫存去化周期均高于12個月，其中南沙、番禺、花都、白云、增城、黃埔六區一手庫存量突破1萬套。

“廣州的庫存需要分區域看，不同區域的情況有較大區別。中心區800萬以下的庫存壓力較輕，甚至存在庫存不足的現象；近郊去貨動能一直比較穩定，庫存壓力也不算太大；去貨壓力主要集中在遠郊區域，特別是前段時間主力項目出貨后，有一些優惠幅度的縮減，這又加大了后續走貨的難度。”吳智杰表示。

5月開局平淡，后續促銷折扣或加大

今年5月開局，廣州樓市就呈現出一個表現平平的黃金周。

克而瑞統計顯示，今年“五一”期間，廣州全市合計19盤開盤/推新20次，與去年同期持平；入市新盤僅2個，同比去年減少3個；總推新貨量3155套，同比上漲7%。但全市3155套推新貨量中僅錄得466套去化，整體去化率15%，同比兩年均顯冷清。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉向記者表示，從1-4月的市場表現來看，廣州全市一手住宅供應面積為252.09萬平方米，同比增長10.20%；成交面積為301.23萬平方米，同比增長23.90%，供求兩端均有恢復。但4月環比回落幅度較大，也顯示在前期積壓的需求集中釋放后市場后續動能不足，復蘇并不是一蹴而就的。

克而瑞數據顯示，廣州市場繼3月沖高及4月回落后，5月上半月市場企穩。5月上半月，廣州全市一手住宅共計網簽成交3447套，與4月上半月相比增長11.6%，與去年同期相比增長21.4%。盡管全市置業需求已趁一季度末大量釋放，4月及5月上半月樓市顯著降溫，但從同比維度看，樓市成交已連續4個月同比正增長，意味著市場已走出去年低溫困境。

“經歷了4月的筑底蓄力之后，預計5月廣州一手住宅成交量將會有所回升，而開發商為了完成年中沖刺，接下來的促銷力度也會增大，價格折扣將會增多。”肖文曉補充道。

展望后市，吳智杰表示，當前要市場信心完全企穩還需要一定日子，在短期內也不排除市場成交維持在目前位置。目前宏觀環境對購房者、尤其是剛需買家的心理預期有一定影響。而在實際市場當中，“五一”假期后的市場表現更加分化，體現在城區與郊區的市場差異進一步拉大，城區主力項目的走貨目前還是比較穩定的。

“隨著時間逐漸進入6月，推貨量預計會重新上升，房企的促銷力度也有望加大，這也有助于消除市場上的觀望心態，成交規模也會隨之回升。”吳智杰續稱。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝