合生創展的“舊改”野心與難度：有項目10年未動工，涉百年老房……

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

“XX退場，合生進場”“合生346億元拿下最大舊改項目”……

過去這兩年，廣州舊改市場的大主角可能只有一個。

2021年~2022年，當其余絕大多數民營房企由于內外因素紛紛退出或暫停廣州舊改時，合生創展選擇大手筆掃貨，進入多個舊改項目。據不完全統計，目前合生創展在廣州已經攬下十余個舊改項目。

合生創展手握的大部分都是好地，長期以來給市場的印象是“隱形地主”，但“開發緩慢”。同理，舊改的A面是高利潤率、高貨值，B面則是進程緩慢、周期漫長。

《每日經濟新聞》記者調查合生創展位于廣州的舊改項目發現，合生創展在財務報表上有體現的（即已確權）項目多數進度不及預期。比如，廣州海珠區前進路項目，從2012年確認合作主體為合生創展至今，目前依舊停滯于簽約階段。

記者2019年也曾實地走訪過前進路改造項目，將近3年過去，區域內并沒有多少變化，大部分居民仍在正常居住，商鋪有些關閉了，有些還在正常運營，只是催促簽約的紅色標語多了起來，“疫情后舊改提檔加速”“前進路改造，火力全開”……

廣州前進路舊改現場，貼滿了加速的標語 每經記者 黃婉銀 攝

耗時8年后簽約超七成

在廣州市海珠外國語實驗中學對面，從一個沒有路牌、沒有門牌的水泥門往里走幾分鐘，就能看到前進路項目改造工作組辦公室。這里不是城中村，但因房屋年代久遠，這個叫云桂村的地方絕大多數房屋都較為破舊，還有不少磚房。

前進路（云桂村）改造項目范圍為廣州市海珠區前進路以南、聚龍大街以北、南園新村以東、云桂大街以西地段，用地面積約5.43萬平方米，用地性質為住宅用地。

在廣州鋪開的舊改版圖中，前進路項目是合生創展為數不多在年報上有所體現的城市更新項目。2012年8月，合生創展成為這一項目的合作企業，2015年正式進入拆遷補償協議簽訂階段。

近期，記者以購房者身份從前進路項目改造工作組辦公室相關工作人員處了解到，現在整體簽約率大概有7成多，項目分為5個片區，具體到每個片區的簽約率各有不同。

據廣州市2021年7月發布的《廣州市城市更新條例（征求意見稿）》，簽訂房屋搬遷補償安置協議的權利主體達到80%以上的，實施主體方可啟動房屋拆除工作。

記者從現場了解到，合生創展方面為了推動簽約，也拿出了各種獎勵，“即時簽約獎2萬元，搬遷獎勵5萬元；后續若所在片區戶數總簽約率達70%，對片區符合條件的居民再發放1000元/平方米整體簽約獎勵。”

貨幣補償最高可補到5萬元/平方米，對比2015年的初始賠償標準幾乎翻2倍。此外，除原址回遷之外，合生創展目前還提供了異地永遷的選擇，均為合生創展的項目，但都是黃埔、增城的住宅，距離主城區較遠，或是海珠區的公寓。

云桂村居民陳發（化名）告訴記者，他們家的房子建成已經有50多年了，家里人一直住在這里，很多居民跟他一樣都不愿意搬走。他們家一套60平方米的房子是幾個兄弟姐妹共有的，拆遷的話他只能分到十幾平方米，按5萬元/平方米的補償標準他一共只能獲賠幾十萬元，這樣的賠償額很難在廣州再買一套新房，更不用說是在海珠區。

記者從周邊中介了解到，前進路附近區域的二手房掛牌均價多在2.5萬元~4萬元/平方米，加裝電梯的老小區總價最便宜大約也要100萬元起。

熟悉前進路改造項目的人士曾告訴《每日經濟新聞》記者，這一項目之所以推進緩慢，是這一片區有平房超過百年歷史且屋主已經出國聯系不上；部分物業確權較難，也對項目推進造成了影響。

這與記者在現場了解到的情況一致，項目房屋歸屬類型復雜，有華僑房屋、無主房、無產權房等。

900億元的“誘惑”

合生創展2022年年報顯示，前進路項目從2023年-2025年都無預計完工面積，2026年預計完工面積為208，863平方米，較2021年年報的預計時間又再推遲了一年。

今年3月，海珠區公布2023年重點建設項目計劃，58個區重點建設項目均已列入《廣州市2023年“攻城拔寨”項目計劃》，年度計劃投資約180億元。在城市更新項目中，前進路項目還處于前期階段；廣州第一染織廠有限公司的海珠產城融合智能示范區（即合生·TIT數字智能生活示范區），目前為續建階段。

海珠產城融合智能示范區是TIT科貿園改造項目中的一部分，由合生創展與廣州紡織工貿集團共同開發，合生創展占比65%。

項目于2020年3月宣布動工，但建設進度也較為緩慢。記者發現，今年2月，該項目的建設用地規劃許可證核發及變更（協議出讓）才剛剛公示。

合生創展年報也顯示，TIT科貿園總面積為904，692平方米，未完工面積為904，692平方米。預計2024年完工面積249，321平方米，2025年完工655，371平方米，而2023年暫無預計完工面積。

海珠產城融合智能示范區也占據地理優勢，與“小蠻腰”廣州塔直線距離1.1公里，距離珠江新城約2.4公里，臨近合生開發的豪宅項目珠江帝景。

2021年，合生創展還拿下廣州目前投資總額最大的舊改項目——鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目，改造范圍內總建筑面積335.94萬平方米，改造投資總金額約為346.67億元，其中，復建安置資金約250.77億元。

去年11月，廣東省委辦公廳信息綜合室在回復“康樂村、鷺江村舊改是否繼續”的留言時表示，經廣州市核查，海珠區正開展片區策劃方案編制等前期研究工作，相關事項將依法依規及時向社會公布。

今年1月，鳳陽街道辦事處發布《致康樂鷺江居民朋友的一封信》表示，康樂鷺江片區正按照“拆、治、興”要求穩步推進綜合提升工作。在片區人居環境治理提升方面，以拆除違法建設為重點，持續開展安全消防整治；在片區整體規劃建設方面，有序推進城中村更新改造，徹底解決城中村基礎設施破舊環境臟亂差、隱患叢生等頑疾。目前，康樂鷺江的整治和產業轉移已進入全面實施階段。

據合生創展官方今年披露的信息，其預計鳳和（康樂村、鷺江村）的貨值在900億元以上，前進路項目預計貨值120億元以上，TIT科貿園預計貨值500億元以上。

毫無疑問，合生創展是有著優質資源的，但項目的推進卻很難。

在廣州擁有舊改項目的一名華南本土房企人士也曾告訴記者，2021年底，公司就已經裁掉了大部分舊改方面的人員，“幾個舊改項目前期即使投入了很多，也都放棄了。”

《每日經濟新聞》記者就廣州舊改項目進度、推進情況等等相關問題，向合生創展方面發送采訪函，對方確認已收悉，截至發稿未收到回復。