首付一分錢不要，還能拿50萬裝修錢？多地出現“負首付”買房！還有樓盤買房就送兩頭豬…

每經編輯 段煉 蓋源源    

沒想到，房產界還有“負首付”這個詞兒。

近期，重慶、深圳等多地出現房產中介聲稱買房可以做到“負首付”。例如，房產價格520萬元，但可以向銀行貸款570萬元，這樣購房人不僅無需付首付，還能拿到50萬元作為裝修款。

據中國證券報，記者多方了解到，通過開發商返首付、做高合同價等方法，一些房產看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“負首付”，但也面臨財務和法律風險。如果樓盤不“滿五唯一”，則購房人還要承擔較高的稅費。

針對“低首付”“零首付”“返首付”等營銷亂象，監管部門也積極出手。日前，廣東省惠州市惠陽區住建局印發通知稱，將在全區范圍嚴查首付貸、返首付、零首付，以及發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

圖片來源：視覺中國（圖文無關）

“負首付50萬元買房”可簽“陰陽合同”

“首付負1萬元！沒錯，不需要首付還能再拿1萬元”……這是重慶巴南區一位房產中介的推薦語。

圖片來源：微信朋友圈

近日，在多個社交平臺上，出現了類似的營銷話術。

“這套房子評估價是570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。”房產中介王女士表示，其代理的一套深圳市羅湖區的房產可以做到“負首付”。

圖片來源：小紅書

“這套房是回遷房。業主現在不要那么多房了，拿出來低價賣，很劃算。從業這么多年也很少見能‘負首付’的房子。”王女士補充道。同為房貸中介的鐘先生也聲稱，自己代理的某樓盤可以做到“負首付”。房產中介趙先生聲稱，自己已售出一套“負首付”的房產。

那么，“負首付”需要什么資格，又是如何實現的呢？王女士卻避而不談。“570萬元銀行會分批次放款。你把資料遞上來，全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑征信（不能做）。”

據業內人士介紹，“負首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似，一是開發商通過首付分期、返首付等形式減輕購房人首付壓力，二是開發商通過做高合同價格，幫助購房人獲取更高額度的銀行貸款。若開發商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產原價，“負首付”便“實現”了。

鐘先生向記者透露，實現“負首付”有時還需要借助經營貸的力量。“經營貸比房貸便宜，深圳房貸首套利率是4.6%，經營貸利率是3.5%到3.8%。購房人需要提前準備征信報告和銀行流水、收入證明等材料。名下如果沒公司的話，需要配合注冊個公司。”

據中國證券報，日前，蘇州市某樓盤也打出“零首付、拎包入住”的廣告。

據了解，這個所謂“零首付”，也是開發商通過做高合同價格的方式，增加購房者可貸出的按揭貸款額度，并建議購房者申請“裝修貸”等消費類貸款獲取資金支付首付款。

該樓盤銷售經理舉例說明：“例如，房子的實際價款為100萬元，按照七成貸款比例，首付款需要30萬元，貸款為70萬元。開發商可以為購房者做高合同價，將合同價提高至140萬元，這樣購房者就可以從銀行貸出98萬元，在實際支付中，首付款僅為2萬元。對于這部分首付款，購房者還可通過申請‘裝修貸’進行覆蓋。”

面對購房者對虛假合同的擔憂，上述銷售人員說：“可以簽訂兩份合同，一份以實際房價簽訂，是購房者的真實購房價格，并開具發票；另一份以較高房價簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時提供的證明材料。”

此外，還有另一種“0首付”，由于多地限制樓盤降價銷售，部分開發商以“0首付”“首付補貼”等方式變相降價。

據界面新聞，“0首付、準現房、置業大合肥”，日前合肥長豐的樓盤上坤晶萃四季打出的廣告引起當地樓市躁動。在鏈家app上，該項目銷售均價1.2萬/平，總價97-118萬/套，有95折優惠。根據當地中介的介紹，買房人只需交2萬定金，首付0元，差額首付款由開發商上坤全額補貼。中介還舉例說明，比如意向房源原總價130萬，正常首付2成起需要26萬，開發商補貼24萬，僅需支付定金2萬，具體一房一價，以售樓部為準。

不過，0首付買房只是開發商用來宣傳的噱頭。上述中介對界面新聞記者表示，開發商只是推出了幾套房源用來宣傳，現在活動已經結束。目前項目優惠之后的房價是1萬/平米。合肥一位市場人士表示，“合肥明面上最多能95折賣房，想降價只能通過分銷來，最多也是做特價房、返傭”。

廣東惠州： 嚴禁首付貸、零首付、返首付等

據21世紀經濟報道，此前，包括惠州在內的部分地區房地產中介在銷售階段拿“零首付”作為噱頭吸引客戶就曾引發熱議。彼時，多位業內人士向記者表示，“0首付”更多是一種促銷手段，其實對購房者并沒有實際優惠，反而還會加重購房者的負擔。而且，此類營銷行為涉嫌違法違規。

惠州某在建樓盤 每經記者 陳榮浩 攝

就在幾天前，5月21日，廣東省惠州市惠陽區房地產中介行業協會在其官微發布消息顯示，惠陽區住房和城鄉建設局于5月20日印發《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規銷售行為的通知》（下稱《通知》）。

惠陽區住建局在《通知》中表示，近期，該區個別商品房項目涉嫌違規銷售，造成不良影響，為強化房地產市場監管，規范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發企業、中介機構在商品房交易環節出現首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規銷售行為。

同時，《通知》要求，嚴格執行注銷制度，對中介機構(中介人員)發布不實等違法違規銷售信息的、協助房地產開發企業違規銷售的，惠陽區住建局將注銷其房地產經紀機構備案證書。

《通知》還指出，要嚴厲倒查因違規銷售行為引發群訪群訴事件，對造成不良影響的企業，關停網上交易系統(鎖盤)，一經查實存在違規銷售行為的，依法追究責任。

對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期惠州地區部分房地產項目的中介機構在銷售階段開展違規宣傳，擾亂了正常的市場秩序，這是《通知》出臺的根本出發點。

據了解，日前網傳惠州大亞灣海倫堡·臻悅府樓盤低至4.8折銷售?；葜荽髞啚抽_發區管委會城鄉建設和綜合執法局相關負責人在接受媒體問詢時表示，相關企業銷售人員在介紹項目時未清晰說明交付標準從精裝修調整為毛坯，價格相應做出調整這一關鍵信息。“盡管低折扣確實帶來了高關注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場的正常秩序。”

律師：存在違規 “最終還是自己出，早和晚的區別而已”

據中國證券報，談及“零首付”“負首付”現象的出現，北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，這與一些開發商為了盡快銷售樓盤，實現資金回籠有關，所以使用一系列花式營銷手段進行促銷。但是這些促銷宣傳有不少套路，很多屬于虛假宣傳。

“看起來似乎是幫購房人緩解了壓力，但是實際上，往往會伴隨著開發商墊資、融資等違法違規行為，同時還可能會規避銀行按揭貸款對首付款的要求，違反按揭貸款相關規定。”王玉臣說。

鐘先生稱，“負首付”出現，和部分區域一二手房價格出現倒掛有關，使得購房人可以以低價買一手房，但以較高的市場價作為評估價，從而做高了貸款合同金額。“‘負首付’其實是打擦邊球，只是目前有空間（可以鉆），銀行可以做高貸款金額。正常情況下，購房人是要三成首付款的。”

針對“負首付”等首付模式，工行深圳分行一名房貸經理也向記者回應，“首付款如果不是自有資金，我們是不會批貸款的。購房人自己要小心。”

此外，需要注意的是，“負首付”不僅違規，而且后期資金壓力將加大。

“有的房子是回遷房，房本還沒有下來，不滿足‘滿五唯一’，需要繳納個人所得稅和增值稅，劃下來購房人需要負擔二三十萬元稅費。”房產中介馮女士向記者表示。

“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區別而已。”王玉臣提示，所謂零首付、首付分期看起來似乎沒有手續費，但是為了及時支付剩余的首付款，有些人通過消費貸、金融機構、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會產生新的成本，又會產生更多的融資風險。

此外，“零首付”“首付貸”等方式在本質上違規，購房者還面臨被銀行拒貸、斷貸的資金風險和信用風險。

王玉臣警告稱：“簽訂虛假合同是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸，即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”

據21世紀經濟報道，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會導致未來出現斷供和其他金融風險。

“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規定。” 德恒律師事務所律師王帥曾向記者表示，宣傳的“0首付”實際上并不是真的0首付，而是購房人首付款資金來源可以不來自于自有資金，該首付款是由第三方為購房人提供的借貸資金。“2016年住建部等部門發布了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務。國家是不允許中介機構為購房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為。”

王帥進一步表示，如果購房人的首付款來自于借貸融資，從側面也說明房價超過了購房人的能力承擔范圍，易造成購房人后續還款的逾期，不僅對購房人的個人信用造成不良影響，購房人還可能既沒了房子又要承擔后續購房款的償還。而且這種影響也將傳導至資金出借人，造成其放貸資金的不良。“購房人在面對‘零首付’購房的誘惑時應保持冷靜，購房時應根據自己的實際情況量力而行。”

據中國證券報，針對近期零首付、低首付、送首付、首付貸、返首付等首付模式的出現，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進說，這是營銷領域亂象的體現。各地應關注此類新情況，要從合規的角度解決首付的問題，以防范各類打擦邊球的違法亂象事件出現。

廈門驚現“買房送兩頭豬”除了“零首付”“首付貸”“負首付”等方式，有的開發商們為了為了開拓客戶，還紛紛進村，各種營銷手段輪番上陣，一場拆遷戶爭奪戰正在打響。

“恭喜郭先生，喜提特房新玥公館”，在鞭炮聲中，一支由12個人組成的賀喜隊伍，抬著兩頭戴著大紅花的豬，挑著扁擔，浩浩蕩蕩地走進位于廈門市同安區的郭山村。

近日，廈門本土國企特房集團“買房送豬”的視頻在當地走紅，視頻中，賀喜隊伍將兩頭豬抬到了村民的家門口，大紅板桌左右兩側的桌腳邊，各擺著2個裝滿賀禮的籮筐，工作人員向村民道賀一聲“恭喜發財”，隨即拉響禮花炮，場面十分喜慶。

《海峽導報》援引現場一位工作人員的說法稱，郭山村的村民最近在特房新玥公館購買了16套商品房，而這是樓盤為了回饋客戶而進行的一個活動。

村民儼然成為支撐同安樓市的一股重要力量。5月中旬，同安的多個樓盤陸續傳出成交喜報，賣得最好的樓盤一周成交了一個多億，拆遷客戶累計成交45套。

郭山村是同安第一個使用房票進行房屋征收補償的整村搬遷項目，也是目前廈門房票規模最大的一個。4月底，廈門的第一張房票在翔安區開出，正式開啟廈門拆遷戶使用房票購房的時代，隨后，各地的被征收人陸續拿到房票，郭山村的房票也在近期到位后開始進入樓市。

編輯|段煉 杜波 蓋源源

校對|孫志成

每日經濟新聞綜合自中國證券報、21世紀經濟報道、界面新聞、海峽導報、公開資料等