房企發力“保交樓”：品質交付、交房即交證成關鍵詞

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2023年，“保交樓”仍是全社會和全行業關注的焦點。去年下半年以來，多地政府因城施策推動“保交樓”，部分停工項目陸續復工；去年底人民銀行、銀保監會、證監會等部門接連發布多項政策，支持房企融資的“三支箭”落地，有力推動了各地的“保交樓”工作。

隨著樓市“期中考”的來臨，房企“保交樓”也全面提速：建業地產宣布全面暫停所有境外債支付，集中一切資源保項目交付；金科股份不再追求紙面總規模、營銷、回款等經營動作，而是聚焦保交樓、保穩定、保資產和促轉型升級；泰禾集團董事長黃其森在公司半年工作會上表示，“我們沒有本錢吃老本了。如果保交樓不解決，我們連生存的權利都沒有了。”

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上半年，龍湖集團交付84個項目共計約6.2萬套品質住宅，綠城中國共交付107個項目，總交付戶數超7萬戶……

近日，《每日經濟新聞》記者通過采訪多家房企，并依據上半年各房企的交付數據及相關項目的交付情況，特別策劃推出“2023房企交付報告”（第一季）專題，通過房企交付篇、項目個案篇等角度，反映今年上半年房企在“保交樓”方面的具體做法和所取得的成效。

政企合力“保交樓”

“保交樓對于穩定購房者預期至關重要，也是穩民生的關鍵之一。2022年下半年，各部委近20次表態支持‘保交樓’，監管部門通過政策性銀行設立保交樓2000億元專項借款，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，同時引導商業銀行提供配套融資支持。”中指研究院企業研究總監劉水7月5日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

6月30日，據央行官網，央行貨幣政策委員會2023年第二季度（總第101次）例會于6月28日在北京召開。會議提出，因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，促進房地產市場平穩健康發展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動建立房地產業發展新模式。

事實上，進入2023年以來，監管部門繼續強調做好保交樓、保民生、保穩定工作，全國住房和城鄉建設工作會議指出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”

今年5月份以來，多地密集舉行專題會議、出臺政策，加強房地產項目預售資金監管，內容涉及專戶管理、建立預售資金移動預警機制等。

如福建省住建廳5月26日印發《關于進一步加強房地產項目預售資金監管的通知》，要求房地產管理部門結合本地實際，按項目按預售批次確定商品房預售資金監管額度，嚴禁預售資金“體外循環”；六安、連云港、江西新余等地則召開專項工作會議，或頂格推進抓細節，或成立工作專班，跑出保交樓“加速度”。

金融端同樣全力護航“保交樓”。今年3月，在國新辦舉行的新聞發布會上，央行相關負責人表示已推出3500億元保交樓專項借款，設立了2000億元保交樓貸款支持計劃，“保交樓”相關資金仍在繼續落實。多地則因城施策印發行動方案，支持用足用好“保交樓”專項借款。

“金融支持可以滿足項目合理融資需求，為‘保交樓’提供資金支持，同時有利于房地產企業盤活存量，處置風險項目，做好‘保交樓’有關工作。”億翰智庫表示。

上述舉措成效顯著，據國家統計局數據，今年以來房屋累計竣工面積保持增長，前5月全國房屋竣工面積2.8億平方米，同比增長19.6%，比前4月升0.8個百分點。其中，住宅竣工面積2.0億平方米，同比增19.0%。

房企“品質交付”之路

盡管行業仍處于發展低谷，眾多房企（包括部分出險企業）仍然延續了對產品力的追求，將保交付工作主動提升到了“品質交付”層面。

如綠城中國實施產品品質“一號工程”和客戶滿意度“一號標準”，并堅持組織工地開放日、推行“一房五驗”，踐行交付諾言；金科股份也提出“9631”四個交付管控節點，從圖紙階段的精準把控，到設計管控的精細化管理，最大程度保證產品品質。

“在交付的過程中，綜合實力較強的央國企、穩健型民營及混合所有房企交付力較強。當前購房者置業愈發理性，也更加看重房企品牌、產品力、交付力等，因此企業只有提升自身綜合實力，才能贏得購房者口碑。同時，交付力能夠串聯從產品設計、成本、工程，到品控、服務跟進等全線條、各部門，是房企綜合實力的衡量，亦是與購房者連接的重要窗口。”

劉水分析認為，“部分房企通過積極探索和經驗沉淀，研發或制定出一系列工藝工法標準，從技術上有效提升工程內在品質和施工效率，優化服務環節。如在施工期，通過工地開放日、施工現場直播等方式加強與客戶溝通，使客戶增強對企業產品品質、施工建造能力和承諾兌現能力的信任；在交付期，通過專業人士陪同驗房、交付即交證、投訴反饋機制等方式提升交付體驗。”

值得注意的是，在交付過程中，“交房即交證”的新模式在多個城市逐步推開，并進入常態化。例如11月29日，濟寧市中海城一區、三區近千名業主同時拿到新房鑰匙和不動產權證書，體驗了“交房交證無時差”的全新效率。

在業內人士看來，“交房即交證”打破了以往新建商品房項目漫長繁瑣的辦理流程，由開發企業將相關準備工作前置、業主在收房的同時拿到不動產權證書，大大縮短了辦證周期，提升了購房者落戶、子女入學、銀行貸款等的效率。

“保交樓”仍任重道遠

《每日經濟新聞》記者注意到，在相關政府部門的協調和支持下，部分出險房企的項目“保交付”工作表現出色。

6月28日，曾經歷了停工、延期風波的的上海正榮悅瓏府在“寬展期”內實現交付。早在2022年，上海市嘉定區住房保障和房屋管理局就曾多次約談正榮悅瓏府項目公司、監管銀行和正榮集團上海公司，梳理項目情況，要求監管銀行和項目公司根據簽訂的《商品房預售資金監管協議》約定，確保預售資金安全，并按時交付，直至項目辦理初始登記。

在相關政府部門的協調下，停工達半年之久的“正榮悅瓏府”詳細施工計劃終于蓋上了鮮紅的公章。據項目公司正曙置業方面介紹，正榮悅瓏府從2022年下半年開始，每個月投入資金不低于500萬元。蘇滬公司領導班子高度關注項目推進情況，蘇滬總辦多次現場指導復工復產的工作推進；項目建設期間，由嘉定區及安亭鎮政府等多部門共同組建的政府專班，定期與項目部進行專項工作會議，保障項目推進。

不過，規模房企在“保交樓”方面的融資更為艱巨。以恒大為例，其3月份披露的境外債務重組方案中稱，未來三年公司的核心任務是“保交樓”,將努力保持復工復產維持有序運營,預計需要額外2500億~3000億元融資。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“作為一家超級大企業，如果想要起死回生，贏得各方信賴，首先要落實企業的責任和承諾，這是最基本的，否則沒有任何可能存活。”

對于此類規模企業，劉水建議，“在盡快達成債務重組方案的同時恢復企業正常經營，依靠經營回血來化解風險。”

“其一，盡快完成債務重組。應統籌考慮自身資產和債務情況，統籌考慮市場形勢和流動性情況，制定切實可行的回款計劃，使債權人增強信心，債務重組方案早日通過并且落地，企業最終恢復正常經營；其二，盤活存量項目‘保交樓’。對于現存停工項目，房企需盡快引入資方，確保項目順利建設施工，保障及時交付；其三，加快銷售促回款，促進企業持續發展；其四，盡快恢復組織機能。此外，房企也可通過資產重組、引入投資方等方式增加股本金，或置入高價值資產，拓展高潛力業務等方式，提振公司估值，避免股票退市。”劉水進一步表示。

對于房企“保交樓”，政策層面是否還有進一步助力的空間？

劉水認為，“一是前期政策的加快落實；二是繼續加大‘保交樓’資金支持，包括加大對企業資金的支持力度，企業資金面逐漸改善，才能對‘保交樓’形成更好支撐；三是進一步擴大現房銷售試點范圍，進一步完善預售相關政策，如對存在交付風險企業提高其預售門檻、加強資金監管等，維護購房者的合法權益。除此之外，地方政府亦可通過定向回購的方式支持‘保交樓’，如回購商品房作為保租房等，推動項目快復工、早交付。”

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