24宗地攬金644億元！上海第二輪集中供地延續板塊分化趨勢，綠城139億元搖中3宗地

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

8月2日下午4時許，上海浦東新區房地大廈的土地交易市場，搖號機落下最后一顆“6”號乒乓球，在場的房企人士驚呼不可思議：綠城中國以萬分之二的概率摘得最受歡迎的青浦區徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊。

至此，在數十家房企同頻競爭的上海第二輪集中供地中，綠城上演“帽子戲法”，在最后兩天綠城以139億元搖中3宗宅地幸運地搖中三宗熱門宅地。

上海第二輪集中供地出讓分為7月11日-13日、8月1日-2日兩個時間段進行，是上海調整“一次書面報價”的土地競拍規則后，第一次采用觸發限價后轉入“乒乓球搖號”模式。

在此期間，除去嘉定區的流標地塊，上海共成交24宗住宅地塊，成交總建面263萬平方米，成交總價約644億元，溢價率7.9%。

克而瑞數據顯示，共有62家企業參與了上海第二輪集中供地，“激進”如招商蛇口參拍16宗，資金充裕如華發、越秀、保利發展均參拍12宗。

2023上海第二輪集中供地成交情況 來源：中指研究院

綠城上演“帽子戲法”

在8月1日的土拍角逐中，上海共出讓5宗地塊，涉及浦東新區2宗、普陀區1宗、閔行區1宗、奉賢區1宗，總出讓面積18萬平方米，總規劃建面45.8萬平方米，總起價130.2億元。

參拍房企中，國央企占據主力，民營企業占比較低，地塊熱度分化明顯。奉賢等遠郊地塊房企拿地意愿較弱，最終共成交139.8億元。其中，綠城以地價上限61.756億元、溢價10%搖號摘得閔行區梅隴77.4畝地塊，華潤以封頂價29.84億元搖號競得浦東川沙58畝地塊，上海寶華與上海東苑聯合體以總價32.88億元摘得桃浦智慧城45畝地塊，上海江海數字底價11.78億元拿下奉賢新城16單元05A-02地塊，上海泉山3.53億元微溢價摘得浦東惠南22.6畝地塊。

8月2日，土拍熱度相較于前一日有所提升，其中，青浦徐涇地塊有19家房企參拍，嘉定南翔地塊有17家房企參與，青浦西虹橋地塊有5家房企參拍。最終，共成交4幅地塊，攬金98.4億元。

最終，綠城搖號競得青浦徐涇53畝地塊和嘉定南翔92畝地塊，同濟搖號摘得青浦西虹橋38畝地塊，上海奉賢發展微溢價摘得奉賢新城30畝地塊。

當日上午最為熱門的嘉定區南翔鎮JDC2-0203單元13-02、16-01地塊，起價44.42億元，為居住用地，面積6.12萬平方米，最大容積率2.4。

該地塊吸引了保利、中海、華發、華潤、建發、招商與新南山聯合體、中鐵建、中鐵置業與金茂聯合體、象嶼、天安、金新城、同進聯合體、路勁、西上海集團、廈門國貿聯合體、杭房、浙江錢江、維科、大家房產聯合體、越秀、金隅、綠城、安徽高速、華僑城、中能建等17家房企報名競拍。

經過19輪報價達到地價上限48.86億元進入搖號環節，17家房企全部參與搖號，最終被綠城搖號摘得，成交樓面價34100元/平方米，溢價率10%。

下午收官之戰在青浦區徐涇鎮雙聯路北側36-01地塊，報名房企多達19家，包括華發、建發、象嶼與金新城聯合體、保利發展、安徽高速、綠城、招商蛇口、金融街、首開、南昌市政、中海、中國鐵建、中鐵置業、大眾交通、金茂聯合體、華潤、萬科、江西益達、江蘇喆源聯合體、越秀、海威、維科、大家房產聯合體、廈門國貿與葛洲壩聯合體、北京建工等。

該地塊經過18輪報價達到上限價格28.56億元進入搖號環節，最終仍舊是被代表綠城的6號球競得，成交樓面價36850元/平方米，溢價率10%。

當乒乓球落下的一刻，守在浦東新區南泉北路201號房地大廈的一樓等候大廳的多家房企人士向《每日經濟新聞》記者大呼驚訝。一陣小轟動中，某頭部房企的投拓人士感嘆道：“綠城多年不在上海拿地，如今突然連中三元，讓人完全想不到。”

8月2日的上海土拍現場 圖片來源：每經記者 劉頌輝 攝

新規則下比拼運氣

相比下半場的意外一幕，本輪土拍上半場更有火藥味和戲劇感。

由于取消一次書面報價規則，土拍效率提高，時間縮短，出讓地塊的最終獲得者都聚焦在如同雙色球開獎的搖號機上，給出讓環節增加了不少運氣成分。

7月11日-13日，有房企為了增加拿地的可能性，投拓人員提著寓意為“成交”的橙子和香蕉進入土地市場，或者穿著紅色、橙色的衣服和運動鞋。

來自廣東的越秀地產團隊，更是做足了儀式感，不僅在拍賣席位上擺放著“大利”的紅色紙袋，還有“廣式乳豬”。一位房地產央企的投拓人士在現場也看到了公仔猴，寓意為粵語“猴賽雷”。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，上海此次集中供地提及到了搖號的概念，這樣做其實規則更清晰，流程更加公平，減少了購地方面各種抱怨等內容，促進土地市場更加健康有序發展。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，從現場拍賣的過程來看，采用新的搖號規則后，流程上比之前要簡單得多，尤其是不再給現場競拍的人員壓力，拿地與否就靠運氣。

“這次也有房企放棄進入搖號階段，或許認為最后的‘封頂價’不劃算，也說明拿地方面有些房企在拿地的一些指標上做得更加‘精打細算’，該放棄就放棄。”盧文曦表示。

整體來看，上海第二輪集中供地的熱度無明顯回升跡象，同時延續了之前板塊分化的趨勢。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示，上海土拍熱度進一步降低，板塊分化加劇，主要因為二季度以來上海新房積分觸發率明顯降低、二手房市場處于調整階段的影響。目前，房企在上海拿地仍然謹慎，疊加此批次土地質量有所下降，房企參與度有所下降。

好地研究院方面指出，本輪上海集中供地，房企集中報名熱門地塊，哪怕中簽率極低，大多數房企也不愿冒著風險嘗試其他地塊，導致地塊之間冷熱分化更加顯著。個別房企抓住機會，報名冷門地塊“撿漏”，但出價能力不高，因此浦東宣橋、奉賢新城17-03地塊和普陀桃浦地塊均低溢價成交。

至此，上海今年已出讓43宗地塊，總出讓金1162億元，其中30宗封頂，封頂率達70%。供地區域主要集中在閔行、浦東、奉賢、嘉定、青浦、松江等區，中心城區和遠郊供地均較少。

房企權益拿地金額方面，TOP10央國企占據7席，混合制2家（綠城、萬科），民企1家（大華）。其中，綠城憑借此輪拿下的3宗地塊位列榜首，拿地金額139.2億元；中鐵建拿地金額121.9億元，位列第二；華發以86億元排在第三位。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖