二手房市場觀察·昆明 | “認房不認貸”政策落地后，昆明二手房東開始加速出貨

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“新政后，如果購房者在昆明其他區有房，且還處于貸款期，但只要準備購買的區域內沒有房，就可以按首套房執行，首付兩成，利率3.85%。”

9月20日，昆明德佑一門店經紀人張艷告訴《每日經濟新聞》記者，在“認房不認貸”政策落地后，最近幾天客戶咨詢量明顯上升。“價格方面，房東誠心賣的，掛牌價就基本已是市場成交價了。

就在幾天前的9月18日，昆明正式官宣“認房不認貸”。區別于其他城市“認房”范圍為“本市”，昆明此次將“認房”范圍縮小至了區縣。即市民擬購房所在縣級行政區域名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

在“認房不認貸”政策利好下，昆明二手房東們正在加速快跑。同時，昆明一房企項目負責人9月21日也在電話中告訴每經記者，“昆明這個政策對項目的到訪量和成交量都是有影響的，但目前來看，因為政策剛出來并且處于工作日，影響還比較有限，具體要等到這周末再看。”

來源：昆明發布官微

“市場整體比較穩定”

“從我們一線情況來看，今年二手房市場整體還算比較穩定。”昆明德佑經紀人段旭在第三方平臺上向每經記者表示，無論是從成交量還是價格來講都很平穩，沒有什么大的起伏。“當然市場最好的時候還是2、3月份，其他月也都差不多。”

不過，來自國家統計局數據顯示，2023年昆明二手房價格環比處于波動起伏狀態，7月昆明二手房價格環比上漲0.4%，領跑全國，同比上漲1.0%；但到了8月，昆明二手房價格同、環比均呈下降態勢，分別為-0.7%、-0.1%。從前8個月整體情況來看，1月、2月、6月、8月，昆明二手房價格環比均在下降，其余月份則在上漲。

貝殼找房APP顯示，今年8月昆明二手房新增帶看量為39158次，環比7月的37060次有所提高；8月二手房掛牌均價12468元/平方米，環比7月的12812元/平方米下降了0.6%。

不過，與其他熱點城市動輒10萬+的二手房掛牌量相比，昆明的二手房掛牌規模要小得多。據貝殼找房，截至9月21日，昆明二手房掛牌量為41796套。

“基本上目前掛牌出售的房源價格都是房東誠心賣的價格了，雖然還能議價，但已跟成交價相差不大，不會再有多少空間了。”張艷表示，近段時間確實也有部分房東急著出售，特別是在新政落地后，部分房東為了“以舊換新”主動調低掛牌價格。

貝殼找房APP顯示，近7天昆明有不少二手房源價格進行了下調，幅度在1萬至30萬元不等。以一套位于官渡巫家壩區域的180平方米房源為例，今年8月剛剛掛牌時的價格為250萬元，此后經過6次下調，最新掛牌價為195萬元，比剛掛牌時已降價65萬元。僅9月份該房源就將下調了兩次，降價25萬元。

“如果真心想買，這個價格還可以與房東再談，只要不太離譜。”張艷告訴記者，就在8月，該小區一套178平方米房源，最后成交價是176萬元。

另據《春城晚報》報道，9月19日，昆明市自然資源和規劃局相關負責人做客《春城熱線》時介紹，截至2023年8月底，昆明市共辦理二手房“帶抵押過戶”超過千件。

針對以往群眾在二手房交易過程中，原抵押貸款未結清需要搭橋資金、多部門分開辦理時間長、買賣交易風險高、搭橋資金成本高負擔重的問題，昆明市于2022年7月在全國率先創新推出了二手房“帶抵押過戶”合并登記新模式，群眾不用先歸還原來的房貸就可以完成交易、發放新的貸款，不僅降低賣房成本，活躍“二手房”市場，而且讓群眾資金更自由、置業更便利，同時還提高了二手房交易效率，保障了不動產交易安全。截至今年8月底，昆明已有13家銀行與不動產登記部門建立了聯審聯批機制，共辦理二手房“帶抵押過戶”1085件。

市場熱度有望再提升

多位經紀人如是告訴每經記者，“近段時間，咨詢二手房的客戶也有增加。”而這與近期昆明出臺的多項樓市利好政策相。關。

9月18日，昆明正式官宣實施“認房不認貸”，居民家庭成員可向擬購房所在縣級行政區域不動產登記部門申請或授權委托他人查詢名下成套住房套數，并獲取查詢結果。

此外，在昆明市個人住房貸款規定中“住房套數”的認定標準為居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在擬購房所在縣級行政區域名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

這也意味著，在昆明，跨區買房將不受套數限制。“比如你在盤龍區已有房而且有貸款，但在官渡區沒有房，那么現在你在官渡區買房就可以算是首套，不僅可以首付兩成，還可享受首套房利率3.85%的政策優惠。”段旭向記者舉例道。

值得注意的是，在本次新政之前，昆明商貸一直執行“認貸不認房”政策，即：只要名下沒有尚未結清的貸款，無論名下有幾套房，只要再買房，都算首套。而公積金貸款執行的是“認房又認貸”。

來源：云南克而瑞

而在該政策發布后的第二天，即9月19日，據昆明當地媒體報道，有在售項目表示在當天導流的一個外地購房團就成交了15套房子。

“昆明這個政策對項目的到訪量和成交量都是有影響的，但目前來看，因為政策剛出來并且處于工作日，影響還比較有限，具體要等到這周末再看。”昆明一房企項目負責告訴每經記者。

需要指出的是，在樓市近期釋放一系列利好政策的背景下，8月份昆明樓市呈現量增價穩態勢。根據克而瑞發布的8月昆明房地產市場月報顯示，當月昆明主城商品住宅成交26.47萬平方米，環比小幅增長2.80%，

價格方面維穩，8月份昆明主城五區商品住宅成交均價13335元/平方米，環比持平；上周（9月11日-17日）昆明主城商品住宅成交4.98萬平方米，環比下降1.97%；成交均價13654元/平方米，環比上漲1.10%。

“從今年上半年昆明市場的整體成交表現來看，剛需、剛改住宅仍是成交主力，而改善性住宅憑借產品質量以及配套等優勢，成交占比呈現出穩增的態勢。”云南克而瑞分析指出，預計隨著多項政策的疊加和發酵，昆明住宅市場即將迎來進一步的市場熱度。

此外，每經記者注意到，今年昆明的土地市場成交用地以城市更新、新項目拿地為主。

其中掛牌成交方面，今年1至8月成交僅2宗住宅用地，成交均價2603元/平方米，由盤龍區建投局摘得，為盤龍區任旗營改造項目；拍賣成交方面，1至8月成交商業用地1宗，4宗純住宅用地，3宗綜合用地，分別為建投春城華府、海榮滇池瀾庭、東航項目、老國貿二期用地以及滇中城投空港板塊新拿地。據了解，9月主城擬出讓西山區雙塔板塊1宗住宅用地，起始樓面價6389元/平方米；前衛板塊1宗住宅用地，起始樓面價5328元/平方米。

（應受訪者要求，文中段旭、張艷為化名）

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封面圖片來源：每經記者 陳利 攝