土拍最高限價規則“退市” ，已有濟南、合肥等多城官宣取消地價限制

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

土地限價機制正在退出土拍市場。

據經濟觀察網消息，早在今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，內容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。而多個城市也將在下一批次土地出讓文件中刪去了地價上限等內容。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，截至目前，已有成都、濟南、合肥、廈門4個城市對土地拍賣相關規則進行了調整，取消了地價限制。多位業內專家在10月17日接受每經記者采訪時均表示，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定積極影響。

已有4個城市取消地價限制

9月26日，成都在《關于進一步優化政策措施促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱《通知》）中就明確表示，調整土拍規則。其中，中心城區商品住宅用地實施“競地價”拍賣，新出讓土地所建商品住房由企業根據市場情況自主定價；而除控制性詳細規劃明確的宗地內需疊建以及宗地周邊綠地、道路、養老托育等公服配套設施外，原則上新出讓住宅類用地不再設置配建要求。

這也意味著，成都不僅取消了地價限制，還取消了配建和自持等條件。

10月9日，濟南市自然資源和規劃局發布補充公告，對10月中下旬即將進行的市本級兩場土拍出讓規則進行調整，恢復2017年8月前“價高者得”原則確定競得人，出讓環節不再設立最高限價。

10月12日，合肥土地市場網披露了合肥市轄區第三批擬出讓居住用地清單，包含31宗地塊，合計面積2853.5畝。根據土地出讓公告，有6宗地塊合計面積571.058畝將于11月2日出讓，將采取拍賣方式出讓，即競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。

10月17日，廈門發布的第四批次供地中也將土拍規則進行了調整，不設拍賣底價，取消商品住宅銷售限制均價，按照價高者得原則確定受讓人，不過仍保留了車位限價和裝修限定。

至此，已有4個城市官宣取消地價限制。

土地最高限價取消或與今年以來全國土地市場呈現低溫運行的態勢相關。

據中指研究院統計數據，今年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上。具體來看，1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。

同時，三季度土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，環比二季度上漲8.1%。9月份，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%；成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。其中濟南、成都的住宅用地成交面積同比均下降，降幅分別為19.9%、12.7%。

“8月底以來，中央及各地一系列政策密集出臺，對房地產市場情緒產生積極帶動，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售數據在9月中下旬出現上升，政策效果有所顯現。不過，多數城市市場熱度持續性明顯不足，全國房地產市場銷售規模整體仍處低位，土地市場低迷態勢未改，僅優質地塊保持一定熱度，如上海、廣州均有部分地塊觸頂搖號。”

中指研究院市場研究總監陳文靜向每經記者分析指出，大多數城市地塊普遍底價成交，部分地塊甚至流拍。短期來看，取消土地最高價限制對土地市場情緒和房地產市場均將產生一定的積極影響。

有助于提高房企拿地積極性

值得注意的是，土地最高限價機制源于2021年。

當年3月，在自然資源部牽頭下，全國22個主要城市的住宅用地實施“集中掛牌、集中出讓”的雙集中供地；3月底，北京在第一批次宅地掛牌文件中，首次公布了土地合理上限價格，一般設置溢價率上限為15%。

不過全國范圍內的要求則是在2021年8月。彼時，自然資源部給集中供地城市提出的四點要求中就有明確要求：一是單宗地溢價率不得超過15%，不允許通過提高起拍價格調整溢價率，否則將嚴肅公開處理，嚴控城市樓面地價新高；二是在達到地價或溢價率上限時，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優品質建設方案等方式確定競得人。

至此，越來越多城市選擇以“地價觸頂+搖號”方式出讓地塊。而在此后實施的兩年的時間里，各地也在持續更新土地出讓環節的“政策工具”，如地價觸頂后轉為競建公租房面積上限、競現房銷售面積、競自持面積等。

需要指出的是，雖然全國范圍內明確提出限地價是在2021年，但早在2017年前后，就已有多個城市限制了土地最高地價。

如此次宣布取消地價限制的濟南，2017年4月便出臺“史上最嚴調控”新政，但在隨后的長清、章丘土地拍賣中，土地溢價率卻一直居高不下，一度最高達401%。

為引導企業理性拍地、降低溢價率，2017年8月濟南出臺了最高限價土地拍賣新政規定，在達到最高限價后，掛鉤配建政府儲備性安置房面積確定競得人。從前后6年時間來看，濟南土地市場至少有29次住宅用地“熔斷”。直至2022年8月改為限地價競建筑品質和建設進度，5年來濟南開發企業需配建的安置房總面積超過了46萬平方米。

再看青島，雖未明確頒布相關規定，但在2017年的三場土拍中分別提出：當競買報價達到或超過最高限價后，網上土地競價中止，轉入網下競商品房銷售價格、競普通商品房現房銷售面積以及由公證處現場抓鬮的方式。

“讓地價回歸市場，一定程度上有利于提振土地市場情緒，尤其是熱點城市及核心片區，后續或有更多城市跟進。但當前土拍情緒扭轉仍依賴銷售端恢復程度，在銷售尚未出現持續性、實質性轉暖下，對于大多數城市而言，土拍規則調整帶動市場效果或有限。”陳文靜表示，成熟區域地價限制取消之后，優質地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現上漲預期，對當前“穩房價”“穩預期”亦將產生積極帶動。

“在房地產供求關系發生重大變化的情況下，供地政策不斷寬松，減少了過去行政性管控或指導的導向。”易居研究院研究總監嚴躍進認為，客觀上，地價限制取消有助于房價限價的減少，對于房企的拿地積極性增加、拿地盈利空間增大等都有積極的作用。

“本次文件提到建議取消遠郊區容積率1.0限制，有利于更多改善類產品進入市場，更好滿足改善需求。”陳文靜續稱。

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封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖