象嶼地產：前9個月銷售355.3億元 四季度后仍溢價拿地

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

在上周舉行的上海三批次首輪土拍中，象嶼地產共參與了三宗熱門地塊的競拍，最終以總價16.9億元、10%封頂溢價率奪得奉賢新城9.33萬平方米的宅地。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年前9月，土地市場整體降溫明顯，百強房企拿地銷售比僅0.19，投資意愿依然疲弱。但象嶼地產在四季度開局后仍斥資16.93億元在上海拿地，擴張意圖極為明顯。

據克而瑞數據，今年前9月，象嶼新增土地價值達到67.9億元、新增貨值131億元，分別排在行業第33位、35位；全口徑銷售額達到355.3億元，排在行業第34名，其中權益銷售額為201.3億元，排在行業第43位。

不過，在業績快速增長的背后，象嶼地產仍要面對擴張期利潤下滑甚至虧損的難題。象嶼地產2023年債券中期報告顯示，今年上半年，其營業利潤從2022年中期的3.2億元下滑至-2.65億元，凈利潤和歸母凈利潤分別為-2.25億元和-2.83億元。

但總體來看，今年上半年，象嶼地產的經營表現與債券中期報告中“象嶼地產在廈門象嶼集團內定位為利潤中心，對于規模的考量較少，主要考量盈利情況”的表述略有不符。

持續重倉上海市場

聚焦一二線城市是當下行業共識。對于地方國企而言，更需要保持較優的土儲結構。

作為大型國企廈門象嶼集團有限公司的全資子公司，成立于1993年的象嶼地產曾透露，2023年將持續堅持“3+X”戰略布局，深耕長三角、海西、成渝等核心都市圈，聚焦以上海為核心的長三角市場，業務版圖覆蓋福建、上海、江蘇、浙江、重慶、天津、河北等區域。

從近年來的擴張表現來看，象嶼地產對上海的偏愛已經遠遠超越大本營和其他省市。2022年，象嶼地產在上海拿下6宗地塊，全口徑拿地金額接近超過167億元，僅次于招商蛇口和保利發展，排在行業第三。

在今年初的上海一批次土拍中，象嶼地產就報名了多宗地塊，最終成功拿下了普陀桃浦地塊和浦東新場地塊。

今年上半年，象嶼地產在上海就有青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境、閔行象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、嘉定都滙云境等項目在售，同一時期5盤齊開。

其中，象嶼招商公園1872項目今年以來累計銷售額達106.47億元，高居榜首，也成為今年截至目前上海唯一的百億大盤；象嶼招商蟠龍府項目的銷售額也達到82.2億元，排在第8位。憑借203.27億元的銷售戰績，象嶼地產在今年1~9月上海房企銷售榜上排在第四位。

《每日經濟新聞》記者注意到，上周象嶼地產以封頂溢價摘得的奉賢地塊，周邊配套成熟，已開業的龍湖天街位于地塊東面，周圍除了朗詩、龍湖、保利等開發的多個樓盤，象嶼濱江悅府也僅一河之隔。不過，該地塊距市中心直線距離約28公里，加之距離地鐵站較遠，剛需通勤仍有不便。

此外，奉賢地塊所在的天街西板塊以次新房為主，龍湖春江天璽在今年上半年的成交單價為41000元/平方米左右，與奉賢地塊的房地聯動價仍然存在一定的倒掛。但當前市場恢復力度不足，地塊位置處于遠郊，未來項目入市能否再現熱銷還需時間來檢驗。

合作開發加速擴張

事實上，在上海拿地對于非頭部房企而言并非易事。和大多數地方國資房企一樣，象嶼地產選擇了合作開發。

如象嶼地產在今年初在上海一批次土拍中獲得的兩宗宅地，其中桃浦地塊位于熱點概念的桃浦智創城板塊，由象嶼地產和浙江交投聯合體經歷了55輪報價后以37.78億元競得；而浦東新場地塊則由象嶼地產和招商蛇口聯合體以16.24億元競得。

此外，招商象嶼·星耀翠灣、象嶼交控·中環云悅府、國貿象嶼龍湖·星璟原、天安象嶼·西江悅、天安象嶼萃湖臻境等項目，都能看到合作伙伴的身影。

顯然，象嶼地產以抱團合作方式重倉上海，在近兩年行業下行中抓住了全國最有韌性的市場。

2020~2022年，象嶼成為排名上升幅度最大的房企之一。

據克而瑞統計，截至2022年末，象嶼地產排在銷售百強榜第56位，2023年9月又再次上升到34位。

最近三年，象嶼地產新增拿地總數為26塊。據克而瑞數據，今年前9月，象嶼新增土地價值達到67.9億元、新增貨值131億元，分別排在行業第33位、35位。

象嶼地產在債券半年報中表示，根據資金儲備及下屬項目公司的開發進度，合理預計新增土地儲備規模。在確定增加土地儲備之前，公司充分開展土地儲備的調研、產品定位、利潤測算等前期工作，并上報公司投決會，公司投決會根據項目土地的可研方案進行項目決策?？傮w來看，拿地政策較為理性，在遇到合適的拿地時機，發行人會采取相應拿地策略，讓業務平穩有序發展。

上半年凈利出現虧損

業績快速增長背后，象嶼地產仍要面對擴張期利潤下滑甚至虧損難題。

象嶼地產在2023年債券中期報告中透露了當下的業務結構：兩大主業中的房地產銷售業務約占75%，租賃業務18%。從毛利率來看，象嶼地產來自房地產銷售的毛利率達到21.5%，租賃業務毛利率23.94%，與上年同期相比，地產板塊毛利率下滑了15個百分點，不過在行業中并不算差。但總體來看，今年上半年，象嶼地產的經營表現與債券中期報告中“象嶼地產在廈門象嶼集團內定位為利潤中心，對于規模的考量較少，主要考量盈利情況”的表述略有不符。

2023年債券中期報告顯示，象嶼地產的營業利潤從2022年中期的3.2億元下滑至虧損2.65億元，凈利潤和歸母凈利潤分別為-2.25億元和-2.83億元。

對此，象嶼地產表示，1~6月房地產銷售收入較上年同期下降76.81%，營業成本下降71.07%，毛利率下降41.95%，主要原因是公司項目結轉周期差異所致。而新增租賃項目增加了租金收入，帶來了租賃業務收入較同比增長79.07%，營業成本僅增長32.95%，毛利率相應提升。

“公司的主要競爭對手為大型全國或地區性開發商，近年來在土地購買環節的競爭越來越激烈，此外，某些區域出現房地產市場供給過剩的情況已對當地去化造成了一定壓力。”象嶼地產在債券報告中坦陳。

象嶼地產也提及，要“以市場導向動態優化，堅持區域深耕，保持戰略定力，確保投資安全，利潤優先規模。同時，進一步加深對商發和物業板塊的戰略深化和布局。”

資金方面，截至2023年6月30日，象嶼資產負債率為79.18%，目前三筆存量債債務余額23.91億元，其中13.4億元為1~3年內到期余額，10.51億元到期日為10年以上。報告期末，有息債務余額60.98億元，銀行授信余額仍有109.63億元。