區域房企觀察| 全國銷冠房企保利，為何在北京滑落前十？

每經記者 黃婉銀    每經編輯 陳夢妤    

保利希望能成為行業的長期大哥。

今年上半年，保利在25個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。而在重鎮北京，保利今年1-9月的權益銷售排名未進入前10。但保利仍繼續在北京砸下重金，上半年，北京是保利在一線城市中拿地最多的城市。

《每日經濟新聞》記者發現，保利在北京與本地房企京投發展聯合拿下兩宗地塊不久后，京投發展就選擇了退出。

雖然總部在廣州，但保利在北京已經深耕20年左右，目前有約8個新盤在售。只是相較于中海，保利過往在北京的存在感不算高。在北京今年第一批次土拍中，保利成為拿地最多的房企，賺足市場眼球，這些地塊能否讓保利今年逆轉銷售排名？

京投退出，保利全資操盤57億大地塊

今年6月，保利先是力壓中海，經過31輪現場競價，以總價36.2億元、溢價率12.07%拿下石景山廣寧村棚改地塊。參與該地塊競拍報名的只有深耕石景山的中海新城和保利，此前石景山幾次土拍中，中海幾乎都成功奪地。

廣寧村棚改由四個小地塊組成，包含住宅用地、F3多功能用地、A334基礎教育用地，起始價32.3億元，地價上限37.145億元，剔除非住宅部分，樓面均價4.3萬元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米。

上半年，保利是北京今年一批次土拍中拿地最多的房企。

除了石景山地塊，在6月底，保利還聯合京投發展奪下朝陽區東壩北西區域棚戶區改造項目的兩宗地塊B006和C102，總價分別是33.2億元、24億元，成交樓面價分別為5.67萬元/平方米、5.69萬元/平方米，溢價率分別為5.4%、6.25%，銷售指導價均為8.6萬元/平方米。拿地后，京投發展公告稱其與保利在兩宗地塊的持股比例均為20%、80%。

但記者發現，京投發展在2023年半年度報告中表示，經公司內部研究后，不參與上述兩宗地的后續開發，并于6月27日發出《關于退出朝陽區東壩1102-8006地塊、1102-C012地塊兩宗地合作開發的函》。與此同時，在保利發展的半年度報告中，兩宗地塊的權益持股比例已為100%。

2023年上半年，保利發展共拓展項目41個，總地價709億元，同比增加17%；容積率面積385萬平方米，同比下降7%。

權益銷售排名同比微跌

2023年中期報告顯示，保利在北京共有22個在建、擬建項目。其中，100%持股的項目為3個，50%持股項目9個，還有8個項目持股比例不足50%。

值得注意的是，保利剛拿下的石景山地塊項目權益持股比例顯示為80%。在半年報披露的重大土地出讓及合作開發合同中，石景山地塊的簽約金額是36.2億元，但保利的簽約金額只有28.96億元，比例為80%。

中指院統計的2023年1-9月北京房地產企業權益銷售業績TOP20顯示，保利以67.8億元位居TOP12，較2022年同期排名下滑3位。在全口徑銷售榜中，保利以154.8億元位居TOP6，去年同期為162.5億元，但排名是TOP7。

6月拿下的地塊，保利在10月已經陸續開盤。據保利（北京）房地產開發有限公司（以下簡稱保利北京）官微披露，石景山地塊項目保利·璟山和煦10月15日開盤銷售247套，參與人數375人，成交金額約15.4億元。

在東壩兩宗地塊開發上，保利首次在北京引入天字系作品保利·天匯。據保利北京披露，其10月12日首開后取得銷售額45.29億元，成交套數435套，參與人數653人。

記者查詢北京市住房和城鄉建設委員會信息，上述東壩地塊項目（備案名：天匯佳苑、天新和苑）目前合計已簽約套數為住宅20套。

另外，今年上半年取得預售證開盤的保利·和光煦境（備案名：和煦雅苑）310套房源，目前合計已簽約套數為住宅258套，已簽約面積31088.72平方米，簽約均價83676.45元/平方米。

在克而瑞統計的2023年1-9月北京項目銷售金額榜中，和光煦境也是保利唯一上榜的操盤項目，以24.66億元成交金額排名26位，由保利與北京建工聯合開發，持股比例分別為50%。

整體來看，今年前10個月，據中指院統計，保利發展累計銷售額達到3681.5億元，領先第二名萬科約500億元，10月單月銷售超360億元。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111423448141