電建地產去化壓力大 前三季度由盈轉虧能否完成全年目標？

每經記者 劉頌輝    每經編輯 魏文藝    

進入四季度，除了部分頭部國央企仍在積極拓儲外，大多房企的拿地動力依然不強。

11月7日，在重慶兩江新區斥資34億元拿下兩宗地塊的一周后，中國電建地產集團有限公司（以下簡稱電建地產）成立了全資子公司重慶瀧興房地產開發有限公司，經營范圍包括房地產開發和非居住房地產租賃等。

據中指院研究院統計，今年1~10月，電建地產的權益拿地金額61億元，面積78萬平方米，分別排在全國房企第34位、52位。對比去年同期，電建地產的權益拿地金額為42億元，僅位列全國房企第82名。在全口徑新增貨值方面，電建地產以153億元排在行業第54位；而去年同期，電建地產并未進入TOP100行列。

雖然土地投資在進一步擴大，但營收和利潤卻下降明顯。電建地產的債券報告顯示，今年前三季度，公司實現營業收入約53.29億元，同比減少59%；凈利潤由盈轉虧至-10.56億元；歸母凈利潤虧損擴大至約-7.38億元。

上海，濱江集團開發的濱江樓盤公園壹號樓盤 視覺中國圖

“庫存去化壓力大”

臨港新片區是今年上海樓市較為平淡的區域，因為地理位置偏遠，配套設施有待完善，多個在售樓盤去化不佳。

電建地產在臨港新片區開發的低密度疊墅項目電建銘悅藍灣，去年7月開盤以來推出532套新房源。上海網上房地產數據顯示，開盤銷售一年，電建銘悅藍灣在售房源還有104套，項目總去化率約為80%。今年上半年，該項目的簽約次數為雙位數；7月份以后，每個月的簽約總數均為個位數。

除了銘悅藍灣，電建地產在上海已無項目可售?！睹咳战洕侣劇酚浾呓谧咴L了解到，電建地產曾在上海閔行開發過海賦尚品苑項目，是電建地產進入上海市場的首個項目，目前已交付入住。

今年上海首輪集中供地期間，《每日經濟新聞》記者在上海土地交易市場了解到，電建地產報名參與了閔行區莘莊社區地塊的競拍。不過，最終該項目被上海本土房企中華企業奪得，電建地產未能成功。

上半年，電建地產在公開市場僅在武漢有土地進賬，即與武漢城建合作拿下江岸P（2023）029號地塊。該地塊規模較小，成交總價為2476萬元，樓面地價8503.33元/平方米。

10月30日，重慶市渝北區悅來板塊出讓2宗商住用地。其中，兩江新區悅來組團D分區D47-1-1、D47-1-2地塊面積16.59萬平方米，可建規模30萬平方米，成交價21.92億元；兩江新區悅來組團D分區D47-1-5、D47-1-6、D47-1-7地塊面積為6.62萬平方米，可建規模14.65萬平方米，成交價12.06億元。最終，這兩宗地塊均被電建地產以底價獲得，土地面積合計348畝，總成交價33.98億元。

克而瑞統計顯示，今年上半年，電建地產的操盤金額和操盤面積分別為269.3億元和134.7萬平方米，分別排在行業第26位、第29位；全口徑銷售金額333.4億元，權益銷售金額224.8億元，分別排在行業第29位、第28位。

而今年1~10月，電建地產的操盤金額和面積分別為322.9億元和161.5萬平方米，分別排在行業第31位和第34位；全口徑銷售金額和權益銷售金額分別為399.8億元和269.6.5億元，分別排在行業第33位和32位。

也就是說，進入下半年，電建地產的各項銷售排名較上半年均有所下降。若橫向對比過去兩年的數據，電建地產雖然在行業排名上有所上升，但銷售規模卻在減少。

據電建地產官方平臺發布的消息，在今年7月底召開的2023年年中工作會議上，電建地產黨委書記、董事長王海波指出，各部門和各單位要堅持目標導向、問題導向、結果導向，全力做好下半年各項工作。“公司可持續高質量發展面臨前所未有的挑戰，交付力提升工作仍然存在不少共性問題，庫存去化壓力大，非主導操盤項目業績指標缺口較大，工作作風問題持續存在。”

王海波要求，要“堅持房地產業務作為集團公司主業；不要鋪攤子、搞規模；堅持做一成一，聚焦主責主業，數量上寧可少一點，質量上必須好一些”，推進降本提質增效，“交付力提升年”各項目標任務務期必成，沖刺全年目標任務，加強非主導操盤項目管理。

轉讓項目公司股權

據統計，上半年，電建地產陸續對重慶洺悅城公園里三期、長沙江山悅項目三批次北、四批次、南京長江時代G16琨玉府、鄭州瀧悅華筑、安康洺悅府等項目完成交付。下半年，杭州電建悅安嘉府等項目迎來交付。

《每日經濟新聞》記者注意到，據北京產權交易所11月9日信息，北京金水永業房地產開發有限公司51%股權預掛牌轉讓，轉讓方為電建地產。而電建地產旗下的湖南京寧置業有限公司60%股權同樣被披露出讓。

上述兩家項目公司分別參與開發了北京電建金地華宸和長沙縣的星湖灣項目，股權轉讓完成后，電建地產將不再持有兩個項目公司的股份。

電建金地華宸項目位于北京市門頭溝區泰安路，北京軌交S1線栗園莊站附近。公開資料顯示，該項目是電建地產和金地聯合體于2015年9月底以總價20.3億元并配建1.5萬平方米公租房的代價獲得。

該項目總占地面積約3.6萬平方米，建筑面積10萬平方米，規劃建設7幢樓，以140平方米及以上的別墅產品為主。北京市住建委官網顯示，電建金地華宸開始銷售于2016年8月份，目前房源均已售完。

股權關系方面，北京金水永業房地產開發有限公司由電建地產持股比例為51%，金地持股49%。

電建地產星湖灣項目位于湖南長沙縣，由電建地產和寧華置業聯合開發，2011年首次入市，主推低密度高端洋房系列。

北京產權交易所披露的信息顯示，截至今年9月30日，北京金水永業房地產開發有限公司營業收入34.08萬元，凈利潤3938.97萬元，資產總計19521.64萬元，負債總計4489萬元，所有者權益15032.65萬元。

截至今年5月31日，湖南京寧置業有限公司營業收入為零，凈利潤虧損429.05萬元，資產總計16717.25萬元，負債總計8931萬元，所有者權益7786.25萬元。

針對房企頻頻出售項目股權的現象，克而瑞研究中心分析認為，背后既有融資需要，也有為企業業務轉型鋪墊和出于剝離不良資產的考量。“部分企業通過出售項目股權完成去地產化，以期實現業務整合轉型。通過出售股權的方式轉讓項目，有助于企業剝離不良資產。此外還有部分企業轉型輕資產運營模式，通過出售項目股權盈利。”

封面圖片來源：視覺中國