18城取消限價后 部分地方土拍分化明顯

每經記者 甄素靜    每經編輯 魏文藝    

12月14日，東莞首宗不限價地塊成功出讓，溢價率達30%。同時，該地塊29241元/平方米的成交樓面價還刷新了東莞樓面地價新高，成為當地“新地王”。

同日，南京9批次18宗涉宅地塊掛牌出讓，僅有1宗地塊以4.76%的溢價率成交，其余17宗地塊均以底價成交；無錫當日完成8批次土拍出讓，共掛牌9宗地塊，除1宗終止出讓外，其余8宗地塊均以底價成交。

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據中指研究院最新監測數據，截至目前，全國22個采取“兩集中”土地出讓方式的城市均已發布涉宅用地公告，其中18城取消地價上限、恢復“價高者得”的土拍模式，北京、上海、深圳、寧波仍在執行限地價政策。

其中，包括杭州、成都、蘇州、合肥、南京、無錫、濟南等在內的部分城市，在取消地價上限后已完成了首次或多次土拍。總體來看，土地規則調整后，已出讓地塊城市的市場分化明顯，有些城市頻現高溢價地塊，有些城市則以底價成交為主。

“需要注意的是，一線、二線、三四線城市土拍熱度分化明顯，房企投資繼續向核心優勢城市聚集。”中指研究院土地市場研究負責人張凱向《每日經濟新聞》記者分析認為，預計2024年上半年，核心城市優質地塊仍將受到房企追捧。

多城頻現高溢價地塊

自11月以來，全國重點22城陸續發布涉宅用地公告。截至目前，共有18城取消地價上限，恢復“價高者得”的土拍模式，包括廣州、成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽和鄭州。

記者觀察發現，在房地產市場區域分化愈發明顯、開發企業投資戰略更加聚焦的背景下，核心區域優質地塊仍保持高熱。取消地價上限后，近期多個城市土拍中出現高溢價成交地塊。

12月14日，東莞首宗不限價地塊出讓。經過140輪激戰，這宗位于南城CBD的2023WR010地塊最終被保利以總價18.1億元、溢價率30%斬獲。而29241元/平方米的樓面地價，也刷新了東莞樓面地價新高，成為東莞“新地王”。

12月12日，杭州舉行第13批土地出讓，9宗地塊平均溢價率10.5%。其中有5宗地塊溢價率成交，最高溢價率達38.32%。

11月15日，成都取消限地價后首次出讓7宗涉宅地塊，最終有3宗溢價成交，其中兩宗地塊的溢價率分別達到16.8%和30%。12月12日，成都再次出讓6宗涉宅地塊，其中3宗地溢價成交，最高溢價率達43%。

值得一提的是，民營房企在12月12日的成都土拍中表現積極。如錦江區29畝地塊經過超70輪舉牌，最終被成都本土民營房企成都仁和置業斬獲，溢價率43%，23500元/平方米的成交樓面價也刷新了成都樓面價紀錄。

11月2日，在合肥取消土地限價后的首次土拍場中，5宗地塊中除1宗安置房用地底價成交以及1宗租賃住房用地微溢價成交外，其他3宗地塊的溢價率分別達到44.89%、33.95%、7.05%。其中濱科城BK202305號地塊吸引了保利發展、招商蛇口、華潤置地、中海地產、安徽高速等11家企業報名，最終被安徽高速以總價33.88億元、溢價率44.9%收入囊中。

11月20日，合肥再次出讓3宗宅地，均溢價成交。其中，關注度較高的經開區地塊和瑤海區地塊，溢價率分別為17.76%和19.76%。

11月29日，蘇州取消土地限價首拍成交6宗地，共攬金75億元。其中，最受關注的園區奧體04地塊經過兩個半小時、120輪競價后，最終被北京金隅以總價28.97億元、成交樓面價39027元/平方米、溢價率30.09%競得，刷新了園區最高成交樓面價紀錄。

“溢價率上限放開后，22城中已有18城新供地塊取消了溢價率上限，11月共有20宗地塊成交溢價率超過15%。不過，目前尚未有容積率小于1.0的郊區地塊推出。”張凱分析認為。

多為地方國企出手拿地

需要注意的是，調整土拍規則后，雖然實力房企對核心城市部分地塊表現出較高熱情，但整體來看，城市與城市、各個城市區域間也表現出明顯的分化現象。

相對于杭州、成都、合肥、東莞等城市的高溢價地塊頻現現象，南京、蘇州、無錫在取消土地限價后的地塊出讓卻以底價成交為主。

11月25日，南京舉行取消土地限價后的首場土拍，9宗涉宅地塊全部以底價成交。12月14日，南京9批次18宗涉宅地塊掛牌出讓，僅有1宗地塊以4.76%的溢價率成交，其余17宗地塊均以底價成交。

12月14日，無錫完成8批次土拍出讓，共掛牌9宗地塊，除1宗終止出讓外，其余8宗地塊均以底價成交。

11月29日，蘇州取消土地限價首拍成交的6宗地塊中，僅有1宗溢價成交，其余5宗均以底價成交。

中指研究院蘇州分院高級分析師金珂分析認為，從蘇州本次土拍的拿地房企來看，依然多數為地方國企，且大多延續了聯合拿地的模式。熱門地塊的爭搶一定程度上提振了蘇州市場信心。而另一方面，不限價時代開啟后，土地市場分化將進一步加劇，非核心板塊的地塊底價或低溢價成交或將成為普遍現象。

“此外，土拍市場一線、二線、三四線城市熱度分化明顯，房企投資繼續向核心優勢城市聚集。拿地企業結構方面，受到各地監管影響，地方國資拿地金額占比有所上升，22城均值為23%；央國企拿地金額占比接近50%。具體來看，今年以來，福州、鄭州、無錫、沈陽、長春等城市的地方國資拿地金額占比偏高，杭州、合肥等長三角城市仍然是民企拿地的重點區域。”張凱表示。

中指研究院的最新數據顯示，1~11月，全國300城共推出住宅用地規劃建筑面積56757.05萬平方米，同比下降21.16%；成交規劃建筑面積33801.99萬平方米，同比下降27.72%；住宅用地出讓金達21674.44億元，同比下降21.42%；成交樓面均價為6407元/平方米，同比上漲8.62%；平均溢價率為5.37%，較去年同期增長2.06個百分點；共流拍地塊835宗，流拍率為17.11%，較去年同期增長0.01個百分點。

其中，一線城市住宅用地推出規劃建筑面積同比增幅最大，二線城市成交規劃建筑面積同比增幅最大，二線城市成交樓面均價同比增幅最大，一線城市平均溢價率最高。

展望2024年，張凱預計，2024年上半年核心城市優質地塊仍將受到房企追捧，全年土拍熱度則取決于房地產市場企穩程度。“地方政府傾向于將優質地塊留到2024年上半年供應，屆時房企資金相對充足，出價意愿更強。”

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