公募REITs二級市場小幅下行，又有產品面臨租戶提前“撤離”

每經記者 李蕾    每經編輯 肖芮冬    

《每日經濟新聞》獲悉，繼前一周公募REITs二級市場有企穩現象之后，上周全市場產品環比上漲的數量繼續增加。但從整體表現來看，上周REITs市場表現仍然小幅下行，中證REITs指數下跌0.06%，REITs總指數下跌0.23%，產權REITs指數下跌0.79%，經營權REITs指數上漲0.56%。

從具體產品的表現來看，根據Wind數據，上周全市場已上市的30只產品中，環比上漲的達到11只；而環比下跌的產品為18只，相比前一周有所減少。

行業方面，根據公告，華夏金茂商業REIT戰配份額3億份、占比75.5%，有效認購申請確認比例分別為49%、94%；嘉實物美消費REIT戰配份額2.8億份、占比70%，網下和公眾投資者配售比例分別為75.9%、71.6%。

值得注意的是，上周華安張江產業園REIT發布公告稱，其于近期收到租戶A的退租通知函，計劃于1月31日提前退租位于張潤大廈的部分面積，退租面積為3904.58平米，占原承租部分的49.8%。至于剩余租賃面積，后續將換簽為租戶A母公司旗下的其他企業承租。公告還公布了針對租戶退租的應對措施，引發行業關注。

二級市場小幅下行，僅環保類與高速公路REITs環比上漲

上周，公募REITs在二級市場的表現仍然是小幅下行。

截至2月2日，中證REITs（收盤）指數為708.33，環比下跌0.06%。同時，REITs總指數下跌0.23%，產權REITs指數下跌0.79%，經營權REITs指數上漲0.56%。

而從不同資產類別的公募REITs產品來看，保租房、產業園、倉儲和能源類REITs平均跌幅分別為0.19%、1.51%、0.25%和0.36%。環保類與高速公路REITs則環比上漲，平均漲幅分別為0.90%和0.88%。

Wind數據顯示，上周全市場已上市的30只產品中，環比上漲的達到11只。其中，中金山東高速REIT、中金安徽交控REIT、富國首創水務封閉式REIT領漲，漲跌幅分別為4.16%、3.90%、2.04%。

環比下跌的產品為18只，相比前一周有所減少。跌幅超過3%的產品僅有一只，那就是跌幅6.38%的華夏合肥高新產園REIT。另外，博時招商蛇口產業園REIT、國泰君安東久新經濟REIT也領跌，跌幅分別為2.10%和2.03%。

流動性方面，上周REITs總體仍然是成交活躍度下降。成交額方面，REITs周內總成交額為3.35億元，環比下降4.5%，產權和經營權成交額分別為1.87和1.48億元，環比分別變化了-9.8%和3.1%。

細分來看，園區基礎設施、能源基礎設施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態環保、交通基礎設施類REITs的周內成交額分別為0.88億元、0.55億元、0.38億元、0.33億元、0.24億元、0.96億元，環比分別變化了-19.8%、8.2%、-3.0%、-11.6%、-19.7%、15.8%。其中，上周成交額最大的REITs類型是交通基礎設施，占比28.7%。

換手率方面，上周REITs換手率為5.2%，環比下降17.3%，產權和經營權換手率分別為5.7%和4.3%，環比分別變化了-9.5%和0.4%。

又有產品面臨租戶提前退租，機構建議關注保租房、能源板塊

行業層面，上周也有多項重要動態值得關注。

首先，華安張江產業園REIT又面臨租戶提前退租的情況。1月31日華安基金發布公告，華安張江產業園REIT持有張江光大園和張潤大廈兩個基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金等穩定現金流為主要目的。本次退租租戶A，承租了張潤大廈7841.16平方米，租賃時期為2019年12月1日至2024年12月31日。

2024年1月29日，租戶A向項目公司張潤置業發出《通知函》，計劃于2024年1月31日提前退租部分面積，退租面積為3904.58平米。“基金于2023年6月購入張潤大廈，自2023年7月1日至12月31日，租戶A的租金占本基金同一時期租金收入的12.01%，退租面積涉及的租金占本基金同一時期租金收入的比例為5.98%，本次退租涉及的租金或者面積占其退租前的49.80%。另外，租戶A在《通知函》中表示對于其剩余租賃面積，后續將換簽為租戶A母公司旗下的其他企業承租。”

公告還顯示，鑒于2024年以來新增租賃合同、及已簽署的租賃合同于近期陸續起租，在租戶A退租后，預計至2024年2月1日，基金整體出租率為71.88%，簽約率為82.22%，較2023年四季度末基本持平，經營情況穩定。同時也公布了針對租戶退租的應對措施，包括預計將針對退租面積收取租戶A約3個月的租金作為違約金、對空置面積持續積極開展招商工作等。

其次，上周多只公募REITs產品發布最新公告。根據公告，華夏金茂商業REIT戰配份額3億份、占比75.5%，有效認購申請確認比例分別為49%、94%；嘉實物美消費REIT戰配份額2.8億份、占比70%，網下和公眾投資者配售比例分別為75.9%、71.6%。同時，嘉實京東倉儲基礎設施REIT占比36%的戰配份額將于2月8日解除限售，解禁后可流通份額占比66%。華夏華潤商業REIT在2月1日公眾投資者有效認購規模已超上限，提前結束募集等。

平安證券在研報中指出，當前REITs靜態估值較低，從業績角度來看REITs基本面暫未達到拐點，下階段可能受益于流動性改善及春季一系列政策落地以后的風險偏好修復，建議關注業績完成度較高、受宏觀景氣度影響較小的板塊及個券，如保租房板塊、能源板塊以及后續將陸續上市的消費類基礎設施板塊。

封面圖片來源：每經記者 張建 攝