北京樓市，重磅調整！

每經記者 陳夢妤    每經編輯 魏文藝 孫志成    

“終于放開了”。

“通州所有業主都在漲價，剛問了一下鏈家中介的朋友，全部在調整價格，忙到沒時間搭理我”。

就在幾個小時前，執行了9年的北京通州“雙限”購房政策迎來了優化調整，有房地產從業人士在朋友圈表示。

2月6日，北京市住建委和北京市通州區人民政府發布關于調整通州區商品住房銷售政策的通知（以下簡稱通知），解除“雙限”。北京市住建委表示，調整后，在通州區落戶或就業的家庭，如需購買通州區商品住房，符合本市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿3年的限制，更有利于促進疏解單位、企業從業人員在城市副中心安居置業，實現職住平衡。

中指研究院市場研究總監陳文靜當日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，至此，2024年以來四個一線城市中，北京、上海、廣州均優化了限購政策，釋放了更加積極信號，有利于提振市場預期。

不過，市場反應并沒有預期中那么熱烈。

在通州有新盤在售的北京某央企開發商相關負責人向每經記者表示，政策調整，相信對當下的城市副中心來說會是一個比較大的利好，案場銷售政策暫時不會有什么調整。縱觀今年的市場，還是要保持冷靜的態度應對，同時積極把握住這次機遇，做好宣傳，并做好案場的接待體驗工作，給在這個時機想要出手的購房者以最好的產品和服務。

“可能是因為臨近春節，大部分客戶還來不及反應，今天的政策遠沒有2023年那兩次（9月、12月）引起的客戶反饋多。”有頭部中介人士如此回復。

“現在還是觀望為主。”有通州業主表示。

來源：北京市通州區人民政府網站

“對我們項目是明顯利好”

根據通知，具有北京市購房資格且符合以下條件之一的家庭，可在通州區購買1套商品住房：

在北京市未擁有住房的本市戶籍居民家庭；在北京市已擁有1套住房的通州區戶籍居民家庭；在北京市已擁有1套住房，與在通州區注冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關系的北京市戶籍居民家庭；在北京市未擁有住房，與在通州區注冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的企事業單位存在勞動關系的非北京市戶籍居民家庭。

在此之前，北京通州的限購政策相比其他區域嚴格，即市場所說的“雙限”。2015年，北京市住建委和北京市通州區人民政府聯合發布了《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，規定了4類人群限購1套通州區商品住房：

沒擁有住房的北京市戶籍居民家庭；已擁有1套住房、戶籍屬于通州區且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭；已擁有1套住房、近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的本市戶籍居民家庭；在北京市沒擁有住房且近3年在通州區連續繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

2022年8月25日傍晚，有市場消息傳出北京通州要放松限購，內容為北京某市屬國有企業的員工們，收到了一則郵件通知：為推動城市副中心向質量發展，支持市屬企業在非首都功能疏解工作中發揮示范帶頭作用，通州區擬同意公司具備北京購房資格的員工，在通州區購買一套住房。

當時有知情人士向每經記者表示：“僅是針對北京市核心區搬到通州的一些企事業單位員工，名額很少，已經很久了，不是普遍性的新政策。”

不過3個月后的2022年11月，北京市住建委聯合北京經濟技術開發區管理委員會、北京市通州區人民政府發布通知，劃歸北京經濟技術開發區管理的通州區臺湖、馬駒橋地區（約78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定，即解除“雙限”。

北京市通州區某樓盤? 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

陳文靜指出，亦莊臺湖、馬駒橋相關地區不再執行通州“雙限”政策后，短期對市場產生了積極帶動，當年11月，通州新房、二手房成交量環比均增長。

此次通州全區優化限購政策，從優化目的來看，一方面有利于進一步促進職住平衡；另一方面，也有利于促進潛在合理購房需求釋放，特別是疏解單位從業人員的置業需求，有利于帶動通州區市場活躍度提升，對土地市場亦將產生一定帶動作用。

2月6日，北京通州萬科東廬項目的置業顧問向每記者表示，北京通州取消全國唯一樓市“雙限”政策，這對我們項目是明顯利好，符合購房資格的客戶群體會擴容。目前萬科東廬在售房源有400套左右，春節期間售樓處也會開放，有人值班。

“對年后小陽春預期不錯”

2023年12月14日，北京突然發布多項樓市新政，主要內容涉及首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%等。

陳文靜認為，對于北京來說，降低首付比例、降低房貸利率、優化普宅認定標準后，市場活躍度有一定提升。本次優化通州區限購政策，有望進一步強化市場修復預期。春節假期即將到來，短期市場活躍度或受限，但春節假期后，政策效果或將逐漸顯現。

通州市場方面，陳文靜指出，2015年“雙限”政策落地后，通州市場降溫明顯。2016年，通州新房成交規模同比下降40.0%，2017-2021年新房市場情緒有所回升。近兩年全國房地產市場調整，通州成交量再度下行。

通州區某樓盤銷售中心 圖片來源：每經記者 陳夢妤 攝

據中指研究院數據，2023年，通州新房成交量52.4萬平方米，同比下降24.1%，絕對規模處2020年以來最低位。2024年1月，通州新建商品住宅成交10.3萬平方米，受部分共有產權房集中網簽及政策影響，同比增長接近1.8倍。

從成交規模占比來看，2014年、2015年通州新房銷售面積在北京全市新房銷售面積中占比約13%。而在“雙限”政策落地后，占比明顯下降，2023年通州新房銷售面積占比僅7.8%，較2015年高點下降6個百分點。

二手房方面，據中指研究院數據，2023年通州二手住宅成交接近1萬套，為2017年以來的最高水平，同比增長14.4%，二手房市場整體保持一定活躍度。

陳文靜表示，隨著核心城市不斷優化樓市政策，這部分城市市場預計出現“小陽春”行情，也將對全國市場產生積極影響。整體來看，當前核心城市政策仍漸進式推進，未來政策仍具備較大優化調整空間，市場不穩、政策不止，一線城市或繼續優化限購政策，深圳相關政策或已在路上；二線城市有望全面取消限制性政策。

上述中介人士也向每經記者表示，對年后“小陽春”預期不錯，這次政策算是添一把火。但相對北京其他區域，本身通州之前就有些超跌。估計年后該區域成交量上漲的同時，價格也會穩住。“但反彈的話，目前還是看不到?！?/span>

記者|陳夢妤

編輯|魏文藝?孫志成 杜波

校對|盧祥勇

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