融資“白名單”加速落地，房企項目拿到貸款了嗎？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

房企融資“白名單”正在加速落地。

來自住建部的最新數據顯示，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。

與此同時，包括廣州、重慶、青島、廈門等城市也在近日發布消息稱，部分“白名單”項目已獲得銀行授信，并成功拿到融資。

“融資項目推送，并非是簡單的項目融資需求的報送表，而是按照融資準許的標準條件，行業管理部門篩選項目，督促項目符合條件，真正發揮行業管理者的職能。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，各省融資協調機制一方面是剔除不合格項目，更重要的是督促地方培育合格項目。

圖片來源：每日經濟新聞資料圖（圖文無關）

8天新增600多個“白名單”項目

春節后，金融機構對房地產“白名單”項目的審批和貸款發放速度進一步加快。

從各家銀行披露情況來看，建設銀行、工商銀行、農業銀行及光大銀行、建設銀行對接項目數量均超2000個，交通銀行、廣發銀行、平安銀行、渤海銀行對接項目數量均超千個，合計審批貸款金額超過千億元。

其中，截至2月28日，中國銀行已批復及正在審批的項目超過100個，金額超過300億元；截至2月22日，工商銀行完成審批項目近100個，審批金額約400億元；截至2月19日，農業銀行已審批貸款金額超400億元。

而在貸款金額投放方面，農業銀行已在重慶、安徽、浙江、廣西、陜西、江蘇、新疆多地實現貸款的首筆投放；建設銀行北京、福建、安徽、河南等分行則已實現對5個項目的投放，投放金額近30億元；截至2月22日，工商銀行已在廣州、北京、蘇州、鄭州等25個城市，對近40個項目新增融資約80億元。

此外，民生銀行投放了全國房地產項目“白名單”首筆貸款3.3億元，支持南寧市“北投荷院”商品房住宅項目順利推進。廣發銀行表示，該行推送項目清單內已投放項目5個，涉及融資金額16.75億元。

根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個省份276個城市已建立城市融資協調機制，共提出房地產項目約6000個，商業銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億元。而在2月20日時，29個省份214個城市已建立房地產融資協調機制，共涉及5349個項目。

對比來看，8天時間，已建立城市融資協調機制的城市增加了62個，“白名單”項目數量增加了600多個。

而根據2月29日住建部、金融監管總局聯合召開的協調機制工作會議要求，按照協調機制“應建盡建”原則，3月15日前，地級及以上城市要建立融資協調機制，既要高質量完成“白名單”推送，又要高效率協調解決項目的難點問題。

“監管部門給出了具體時間要求，進一步推動各地加快落地執行相關舉措，擴大融資協調機制成效。”中指研究院市場研究總監陳文靜在接受記者采訪時表示：“隨著項目資金逐漸落位，項目的建設也將加速推進，整體對市場的正向影響也有望進一步顯現。”

有項目獲得資金為此前的開發貸

截至2月29日，山東省16市均已建立城市房地產融資協調機制。其中青島、煙臺、日照、聊城市融資已落地，合計15.632億元；淄博、棗莊等9市已形成第一批“白名單”項目819個，已獲授信26.04億元，審批落地8.44億元。

截至2月27日，河南全省銀行機構已對協調機制推送的項目授信67.1億元，發放融資26.79億元，其中，鄭州市已授信35.18億元，已發放19.18億元；截至2月26日，廣州市首批推送項目已有9個獲得融資，累計金額8.68億元；

在此之前，青島第一筆新增貸款資金4145萬元已投放至青島高新區高實城開發項目，近期還有4個項目將根據工程進度陸續投放3.7億元；重慶市已有6家銀行對10個項目授信18.58億元，按工程建設需要發放貸款7.3億元。

以廈門為例，據廈門市住房保障和房屋管理局官微消息，位于廈門同安區寶龍旭輝城項目日前已獲得交通銀行通過調整還款安排等方式給予融資支持約12.12億元；同安區遠洋風景項目獲得建設銀行通過調整還款安排等方式給予融資支持約10.17億元。上述兩個項目合計獲得融資約22.29億元。

據悉，在廈門能獲得融資需要滿足五個條件：一是項目要處于在建施工狀態（短期停工但資金到位后能夠馬上復工的也可列入項目清單）；二是融資額度要與抵押資產基本匹配；三是要能夠確定一家貸款主辦銀行，并建立貸款資金封閉的監管制度，確保資金封閉運轉不被挪用；四是項目預售資金未被抽挪或在申報期限內已追回抽挪資金；五是項目已制定貸款使用計劃和項目完工計劃。

事實上，這與此前住建部要求的進入房地產融資項目“白名單”所需和5個條件相吻合。

值得注意的是，此次獲得廈門融資的兩個項目均是通過調整還款安排等方式給予的融資支持。每經記者從一知情人士處獲悉，這筆資金事實上就是此前項目向銀行申請的開發貸款，在“白名單”出來后，通過相關部門的協調，只是在還款時間和方式上有所調整。

某千億房企相關負責人向每經記者表示，公司在全國各地的項目都有申報首批“白名單”項目，入圍項目超60個，但目前還沒有項目審批通過的相關信息出來。“從項目申報到貸款的最終發放，中間還有很多流程，一般不會有這么快，最終能否通過還要看是否符合銀行放貸標準。”

此外，某民營房企相關人士向每經記者透露：“據我了解，公司目前暫未有項目獲得銀行的資金投放。”

另一家全國性房企相關負責人則告訴每經記者，公司在全國已有近20個項目入圍當地首批“白名單”項目，僅有一兩個項目經過銀行審批在近期發放了貸款。但據其透露，包括公司已獲得資金的項目以及其他房企部分已發放資金的項目，在“白名單”出來前應該就向銀行申請了融資，只是在“白名單”制度出來后銀行等的審批流程加快了，因此能較快的拿到資金。

可供參考的案例是，此前國家金融監督管理總局主管的《中國銀行保險報》曾報道，中國農業銀行重慶市分行在收到“白名單”后，開啟了貸款審批綠色通道，僅用了6個工作日便完成了合川區花灘國際新城譽峰項目的貸款審批，新審批貸款3.2億元，主要用于企業支付工資及工程款。而以往，類似項目一般需要20-30個工作日才能審批完成。

“安全”執行才是關鍵

值得一提的是，2月29日召開的協調工作會強調，金融機構應加快審核。要按照“推送—反饋”的工作閉環，金融機構及時反饋項目存在的問題，城市融資協調機制要第一時間統籌解決，待項目符合條件后再次向金融機構推送，共同推動融資盡快落地。

這也意味著，如果商業銀行不予放貸，需要向金融監管部門報送原因，經過統籌解決相關問題并達到金融機構的要求后，可以再次向金融機構推送。

根據中指監測，城市房地產融資協調機制建立以來，鄭州、成都、重慶、昆明等城市上報項目數量均超200個，部分出險房企也有多個項目進入“白名單”，如融創、金科、綠地等已分別有超過90個、53個、49個項目入圍第一批融資“白名單”。

“‘推送-反饋’工作閉環下，有利于擴大獲得融資支持的項目覆蓋面，出險房企的項目獲得融資支持的機會也有望增加，有利于進一步穩定市場預期。”陳文靜表示。

不過，克而瑞集團董事長丁祖昱此前曾公開表示，目前房地產業務不良貸款率仍遠高于其他行業，如果對銀行按照硬性指標加大對房地產貸款的投放，可能出現不良貸款率繼續上升，每年計提的資產減值侵蝕企業利潤的情況，甚至可能會將當前地產存在的風險傳遞給銀行體系。

據中國房地產報，截至2023年6月末，18家重點上市銀行（包括6家國有大行、10家股份制銀行、2家城商行）房地產業不良貸款余額共計2970.26億元，較2022年末增加209.32億元。

其中，6家國有商業銀行房地產業不良貸款余額共2053.88億元，占比七成，2023年上半年新增房地產業不良貸款76.28億元，在18家銀行中占比約三成。10家股份制商業銀行房地產業不良貸款余額共計870.78億元，其中上半年新增房地產業不良貸款137.72億元，在18家銀行中占比近七成。

這也意味著，股份制商業銀行受房地產下行沖擊影響更大，2023年上半年暴露出的房地產業不良貸款數額更大。

丁祖昱認為，房地產金融政策最終還是在于落地，雖然去年至今各地密集召開銀企座談會，但對商業銀行而言如何能夠“安全”的執行金融政策才是問題的關鍵。

不過，據1月24日中國人民銀行辦公廳、金融監管總局辦公廳聯合印發的《關于做好經營性物業貸款管理的通知》稱，2024年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，還可發放經營性物業貸款，用于償還該企業及其集團控股公司存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。但經營性物業貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的70%。

此外，住建部也曾多次強調，要加強貸款“發放-使用-償還”閉環管理，確保貸款資金全部用于項目開發建設，嚴防資金被挪用于購地、償還債務或其他投資。

“融資對接機制的建立，不僅在于解決企業融資難題，更重在建立資金封閉運轉、防止挪用的機制，落實房地產預售資金監管，防范和化解風險，保護業主權益。”李宇嘉表示。

封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝