中指研究院：百強房企順勢謀變，新發展模式初見成效

2024年3月21日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2024中國房地產百強企業研究成果發布會暨第二十一屆中國房地產百強企業家論壇”在北京隆重召開。

2024年，中國房地產市場在經歷了一系列調整后，呈現出新的發展態勢。

根據中指研究院發布的《2024中國房地產百強企業研究報告》（以下簡稱《報告》），行業正逐步從傳統的“高負債、高杠桿、高周轉”模式轉向注重效益和質量的穩健發展。

當前形勢下，相關部門提出一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求，以及金融監管“三個不低于”要求，標本兼治化解房地產風險，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。在此背景下，房地產企業要順應新的形勢，積極作為，輕重并舉，以銷定投，實現穩健發展。

“大而不強”企業掉隊 一大批新的優質企業上榜

《報告》指出，央國企市場份額繼續提升，“大而不強”企業掉隊導致斷層出現。

當前房地產市場仍處于調整階段，百強企業順勢而為，聚焦核心城市核心區域，把握市場主流需求搶收回款。2023年，百強企業銷售總額、銷售面積分別達53896.0億元、26131.6萬平方米，同比分別下降5.8%、7.4%，表現略好于全國水平。

在行業不斷洗牌的過程中，“大而不強”的企業逐漸掉隊，也必將涌現出一批新的優質企業，促進房地產行業平穩健康發展。

從上榜企業看，中國融通資產管理集團有限公司、新希望五新實業集團有限公司、大華（集團）有限公司、成都興城人居地產投資集團股份有限公司、蘇州新區高新技術產業股份有限公司、眾安集團有限公司等此前均不為人所熟知，洗牌力度非常大。

2023年，百強企業市場份額為46.2%，較上年微增0.4個百分點。綜合實力TOP10企業銷售額市場份額為22.3%，較上年基本持平。分企業所有制來看，央國企憑借較強的資源稟賦和穩健經營等優勢，市場份額繼續提升。

值得一提的是，在最新的百強企業中，諸如深圳地鐵置業集團有限公司、上海城建置業發展有限公司、北京海開控股（集團）股份有限公司、廣州城投地產等均為地方龍頭國資企業。

2023年，百強企業繼續向一二線核心城市聚攏，把握重點城市政策窗口期加快去化，重點城市銷售貢獻占比提升。百強代表企業銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長1.1、1.8、3.5個百分點至39.3%、58.3%、78.9%。

2023年，剛需置業群體觀望情緒未見明顯好轉，改善產品入市帶動改善性住房需求釋放。這一點從百強代表企業重點項目各面積段產品的銷售額占比上看表現得十分明顯。

90平方米以下首置類產品的銷售額占比為12.1%，同比下降1.0個百分點，剛需群體觀望情緒較重；90~140平方米首改類產品銷售額占比過半，達51.9%；140~200平方米改善類產品銷售額貢獻率較上年出現較大提升，增加了1.7個百分點；200平方米以上高端類產品銷售額貢獻率微降。

“三道紅線”指標均值均已合規 短期償債能力分化顯著

值得一提的是，百強企業“三道紅線”指標均值均已合規，但凈負債率有所上升、現金短債比基本持平。

2023年，百強企業剔除預收賬款的資產負債率均值為66.1%，凈負債率均值為89.7%，現金短債均值比為1.67，凈負債率較上年增加3.3個百分點，現金短債比較上年增加0.06。百強企業有息債務相對規?；境制?；債務平均期限略有延長，短期債務占比下降。

2023年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為5.0%、3.0%，盈利能力有所下降。百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降1.4、1.5個百分點。近年來受結轉成本偏高、存量去化、資產減值等多重因素影響，百強企業凈利率有所下降。

百強企業流動性表現分化加劇，部分央國企、民企受益于銷售融資俱佳，流動性持續改善；部分混合所有制企業和民企受銷售下滑沖擊，現金減少較快，削弱了償債能力。

中指研究院建議，融資政策重點轉向支持項目，需做好項目開發運營爭取資金流入。

一方面，百強企業可利用城市房地產融資協調機制獲得融資，同時做好開發經營工作，增強項目信用。另一方面，百強企業應把握最新政策，盤活經營性資產，拓展融資渠道，從而增厚安全墊。

房企可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，同時可在2024年底之前將經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。此外，房企可利用“三大工程”政策支持，為城中村改造與配售型保障房等項目爭取融資支持。

與此同時，如部分頭部開發商早早預判的那樣，部分百強企業營收和利潤結構出現變化，非開發業務占比提高。

《報告》對此認為，一方面，典型房企持有業務、服務業務等非開發業務貢獻了更高的收入和利潤。另一方面，持有業務、服務業務以其穩定的現金流改善企業整體流動性。同時，持有型物業作為依賴長期經營的資產，房企也需提高資產運營效益、清退低效資產，實現長期可持續化經營。

中長期來看，受新房增量規模見頂、房地產去金融化等影響，企業單純依靠開發業務收入很難保持一定收入規模，利潤率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，其利潤規模增長更加受限。

因此，面向新周期如何維持有利潤的發展成為百強企業必須面對的課題。企業間策略存在一定程度分化，總體以利潤為核心經營目標，聚焦于優勢領域、優勢區域，發揮競爭優勢，根據房地產新形勢調整業務布局策略，實現更有效率、可持續的發展。

文章來源：中指研究院