超40城支持住房“以舊換新” 操作細則各不相同

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

支持商品住房“以舊換新”的城市越來越多。據中指研究院最新統計，自去年以來，支持商品住房“以舊換新”的城市已超過40個。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，上述各城市推出的商品住房“以舊換新”政策力度不一，操作細則也各不相同。在不同的政策支持力度下，“以舊換新”的效果也顯出了差異。

以鄭州為例，截至4月24日下午，鄭州市房產交易服務平臺系統內，已有超過180套“以舊換新二手房”完成登記入庫，占試點階段收購計劃的36%，房源總價在29萬~318萬元，這距離鄭州市二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作正式啟動還不到4天。

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4月24日，深圳房地產中介機構樂有家在接受記者采訪時表示，他們開啟“以舊換新”試點項目后不到一周，已有7單簽約客戶。

在一些業內人士看來，由于二手房交易過程時間較長，目前各地住房“以舊換新”政策整體落地效果還不明顯。住房“以舊換新”意在聯動一二手房買賣，降低交易成本，但同時存在二手房參與門檻較高，二手房評估價或交易價較低，可置換新房選擇少等痛點。

最大痛點是賣掉舊房

早在2023年，就已有多個城市支持住房“以舊換新”。今年以來，越來越多的城市加入進來。

從各地支持“以舊換新”的方式來看，主要包括兩種：一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出，后續則按流程購買新房；二是開發商或國資平臺收購舊房，業主用售房款購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。

4月23日，深圳市房地產業協會與深圳市房地產中介協會聯合發起的“以舊換新”就屬于第一種。4月19日，樂有家已與深圳綠景白石洲項目正式開啟“以舊換新”活動，目前簽約的已有7單。

樂有家方面表示，“以舊換新”核心條款之一是幫助業主盡快賣掉舊房，其調研結果顯示，參與“以舊換新”的客戶，首要目的是借此快速賣出舊房，此類占比達70.8%，在推出“以舊換新”后，不少二手房業主主動聯系經紀人咨詢了解。

對參與“以舊換新”的新房項目，樂有家也是有選擇的，例如位于深圳南山區的綠景白石洲項目，價格就有一定吸引力。該項目折后單價為8.3萬元/平方米起步，周邊二手房價格13萬~15萬元/平方米，新房和二手房價格倒掛35%~40%。

“目前成交的‘以舊換新’，大部分舊房與新房的差價不大，舊房售出后獲得的房款，能覆蓋新房總價的60%以上。”樂有家方面表示，在流程上，客戶可鎖定意向房源兩個月。兩個月內舊房售出，則前期的訂金自動轉為購房款，繼續新房交易流程；如果舊房未售出，客戶可選擇退訂新房，無違約責任。

在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“以舊換新”最大的痛點是能不能賣掉舊房。“目前，開發商給出的以舊換新的時間約定，多數是鎖定意向房源的期限在兩個月左右，這意味著，賣房周期往往在兩個月左右，但二手房往往很難在兩個月內賣出。因此，賣家要獲得‘買新’的優惠價格，就得在‘賣舊’時降低掛牌價，即降低掛牌價的損失，在買新房上獲得了補償。”

記者了解到，業主無論是自己進行舊房交易，還是被統一收購舊房，舊房抵新房的房款比例一般都在60%到80%，最高不超過90%。還有城市明確了具體的抵扣比例。如無錫市梁溪區明確指出，存量二手商品住房總價，不高于新購房源總價的60%，指定樓盤有5個。

在不同政策模式下，各地二手房抵扣的價格也不盡相同，有些低于市場價，有些則接近或略高于市場價。一位江蘇蘇州的二手房業主表示，其在“以舊換新”過程中，被官方收購的二手房，最終評估價與市場價基本一致。如果自己進行舊房交易，可能還賣不到評估價。

李宇嘉認為，“以舊換新”的關鍵是激發二手房業主賣舊買新的動力，政策應該從滿足業主住房消費升級的愿望，以及降低置換成本、置換周期等角度出發。同時要確立“賣不掉二手房則無責退訂新房”的原則，這才能給到參與‘以舊換新’的業主足夠的安全感。

二手房參與門檻較高

記者了解到，雖然目前不少城市提出了“以舊換新”的政策導向，但仍處于政策探索階段，當前整體效果尚不明顯。例如，從目前落地的政策細則來看，不少城市都對參與“以舊換新”的二手房源，規定了一定的門檻或要求，尤其是通過國資平臺等為主體收購舊房的。

以鄭州為例，試點階段收購的二手住房需滿足的條件包括但不限于：房齡不能超過15年，如有房貸需還清，要位于三環以內等。而試點階段換房，選購的新建商品住房應是已取得房屋竣工驗收備案證明的“現房”。

目前，在鄭州市房產交易服務平臺系統內，已有超過180套“以舊換新二手房”完成登記入庫，房源總價在29萬~318萬元，多數房源都是一居室或二居室，房源面積大多數都在70平方米以下。目前鄭州參與“以舊換新”的新盤有58個，均價在8100~42000元/平方米。

近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份采訪鄭州多個參與“以舊換新”活動的新盤項目，從中了解到，通過“以舊換新”方式購買新房并無特別限制，在售房源都可以選，全款或者按揭貸款的付款方式都可以，屆時二手房被收購后可以直接抵扣房款或首付，優惠折扣都按案場現時情況來定。

再看揚州，該市鼓勵支持開發企業開展“直接收購”式“以舊換新”業務，從去年9月開始已經在試點進行系列措施。截至今年2月底，揚州市區已有逾200套二手房被房企直接收購。據“揚州發布”的數據，5個月內，一家積極參與試點的房企，承接的二手房收購總額約2億元，帶動新房成交額近5億元。

對此，李宇嘉建議，在“以舊換新”前期，可選擇資金鏈緊張、愿意讓利的開發商參與，讓其通過參與活動來提振銷售，從而對其他開發商起到示范效應。

易居研究院認為，目前“以舊換新”過程中出現的潛在問題或矛盾點，需要在后續改革中進行有效解決。如從評估過程看，可錨定周邊市場二手房掛牌價和實際成交價，進行多次評估，或采取多家公司聯合評估等方式進行。

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