降低首付和商貸利率、放松限購……上海官宣：明起施行！

每經編輯 王月龍    

5月27日，上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

《通知》要點包括：

將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”;

非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房；

取消離異購房合并計算住房套數規定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數；

調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數；

對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房；

首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)，最低首付款比例調整為不低于20%；

對購買首套住房的職工，個人公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為80萬元，家庭公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為160萬元；

申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調整為20%；

對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。

非滬籍單身人士購房區域擴大

首套房首付比例低至20%

據上海住房城鄉建設管理官微消息，為深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，本市堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善“市場+保障”的住房供應體系，構建房地產發展新模式，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，5月27日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》(以下簡稱《通知》)，提出調整優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施?！锻ㄖ纷?024年5月28日起施行。

一、《通知》主要內容

《通知》明確調整優化住房限購政策。一是優化非滬籍居民購房條件?？s短非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，擴大購房區域。二是調整相關政策口徑。取消離異購房限制，調整住房贈與規定，支持企業購買小戶型二手住房用于職工租住。

《通知》強調支持多子女家庭合理住房需求。一是可增購1套住房。二是優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。

《通知》提出優化住房信貸政策。一是按照因城施策原則調整優化個人住房信貸政策。二是進一步發揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，適度提高本市住房公積金個人貸款最高額度。

《通知》提出支持居住困難家庭改善居住條件。階段性采取給予過渡租房、裝修搬家等適度補貼措施，支持居住困難家庭住房“以舊換新”，促進改善居住條件。

《通知》要求優化土地和住房供應。充分發揮城市總規的統領作用，合理把握區域規劃時序和開發節奏、結構，著力提升土地資源配置效率，根據區域基礎設施、公共配套、產業發展、市場需求等，實現高質量精準供地。完善房地聯動機制，差異化調整優化中小套型住房面積標準和比例要求，支持區域統籌、總體平衡，更好促進區域人口、土地、住房協調發展。

根據《通知》規定，上海還將建立健全住房保障體系，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給;加快推進“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善廣大人民群眾的居住條件和環境質量;提升住房品質，支持建設綠色、低碳、智能、安全的好房子;加強監測監管，維護房地產市場秩序。

二、具體政策解讀

(一)調整優化住房限購政策方面

為滿足合理住房需求，服務人才安居，促進職住平衡，差異化、分區域調整優化住房限購政策。

一是縮短非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限。將非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”;新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行“連續繳納滿1年及以上”規定。

二是擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域。立足促進區域職住平衡，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

三是調整相關政策口徑。取消離異購房合并計算住房套數規定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。

四是支持企業購房用于職工租住。對企業購買小戶型二手住房(系指2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的二手住房)用于職工租住的，不再限定購買住房套數。

(二)支持多子女家庭合理住房需求方面

為滿足多子女家庭合理住房需求，在住房限購和信貸等方面采取支持措施。

一是增購1套住房。對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。

二是優化首套住房套數認定。優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔。

(三)優化住房信貸政策方面

按照因城施策原則，調整本市新發放商業性個人住房貸款的有關政策：

一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減45個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%)，最低首付款比例調整為不低于20%。

二是二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減5個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%)，最低首付款比例調整為不低于35%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域繼續實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減25個基點(調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%)，最低首付款比例調整為不低于30%。

銀行業金融機構根據要求，結合本機構經營狀況、客戶風險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。具體貸款業務可向經辦銀行咨詢。

(四)優化住房公積金個人貸款政策方面

進一步發揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，優化住房公積金個人貸款政策。

一是提高貸款額度。對購買首套住房的職工，個人公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為80萬元，家庭公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎上上浮20%政策不變，即最高可達192萬元。對購買第二套改善型住房的職工，個人公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為65萬元，家庭公積金(含補充公積金)最高貸款額度調整為130萬元。

二是降低首付款比例。申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調整為35%，所購住房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的，最低首付款比例調整為30%。

(五)支持居住困難家庭改善居住條件方面

為支持居住困難家庭改善居住條件，對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼。

一是補貼對象。自《通知》施行之日起，在一年內出售外環內2000年前竣工、建筑面積在70平方米及以下的唯一住房，并購買外環外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區房地產交易中心申請補貼。

二是補貼標準。按出售住房建筑面積實行分檔定額補貼，建筑面積30平方米以下的，每套補貼標準2萬元;住房建筑面積30～50平方米的，每套補貼標準2.5萬元;住房建筑面積50～70平方米的，每套補貼標準3萬元。在辦理新購一手住房不動產權證后領取補貼。

本市將堅持因城施策，適應房地產市場供求關系的新變化，滿足人民群眾對優質住房的新期待，統籌存量和增量、市場和保障，多措并舉保持房地產市場平穩運行，推動構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

此前已調整公積金貸款利率

據央視財經，5月18日，上海宣布下調個人住房公積金貸款利率，其中首套房5年期以上最低降至2.85%。

22日中午，記者在上海金沙江路上的一家房產中介門店看到，店內看房鑰匙的箱子已經空了一大半，臨近飯點還有不少銷售人員匆匆出門，接待客戶。記者了解到，在新政公布后的首個周末，這家中介的全市二手房新增帶看量，相比4月周末要平均上漲兩成左右，成交量較前一周周末則提升超過30%。

一套位于普陀區的老式公房，掛牌兩天后，上周日達成簽約，30平方米總價192萬元，單價創下了該小區同戶型上半年以來的新高。

某地產公司市場分析師 盧文曦：這幾天市場情緒已經明顯被調（動）起來了， 剛需的客戶入市積極程度比較（強），對于盤活二手房市場交易，進而對于一些新房，尤其是中高端的改善型的（房源）去化比較利好。

截至21日，5月份上海包括商住、住宅在內的二手房成交量超過11000套，其中上周成交接近4600套，環比前一周增長了25%。

據證券時報，近期，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會對外宣布，積極響應第五屆上海“五五購物節”，聯合倡議在上海市發起商品住房“以舊換新”活動。該活動旨在通過“以舊換新”模式，方便居民置換住房，更好地支持居民合理的梯度置業需求。“以舊換新政策能在一定程度加快二手房的去化速度，對于區域性的置換需求有一定幫助。”有房產中介人士對記者表示，以舊換新政策可能會刺激購房需求，特別是有改善升級置業需求的購房者。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉指出，目前集中在外環外的“以舊換新”項目活動僅為倡議，相對而言其他城市已有稅費減免等相關降低交易成本的支持政策。為此，他建議，“以舊換新”本質上是為了促進成交，如若在成交過程中，適度降低二手房交易增值稅（免征年限由5年降低至2年）、一二手房買賣契稅等稅費成本，尤其是置換需求給予契稅優惠政策（賣舊的契稅可以抵扣買新的契稅），或許更能促進一二手房交易聯動。

編輯|王月龍 蓋源源

校對|盧祥勇

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