每日經濟新聞 2024-06-21 19:23:23
每經記者 陳晨 每經編輯 彭水萍
緊鄰成都著名的旅游景點寬窄巷子，位于成都青羊區槐樹街林蔭道一側的標志性房產正待出售。這棟房產的“主人”正是知名券商申萬宏源證券，其掛牌售價約3800萬元，整體溢價率高達753%。
圖片來源：每經記者 陳晨 攝
值得一提的是，此處也是原申萬宏源證券成都槐樹街證券營業部的舊址，目前已是大樓緊閉?！睹咳战洕侣劇酚浾攥F場采訪了解到，該營業部已于今年4月末至5月初期間遷至新址，并更名為申萬宏源證券成都天府四街證券營業部。
對于此次搬遷和房產出售的原因，記者現場撥通了該營業部留存的電話，相關工作人員表示，出于公司戰略發展的考慮，我們決定遷址，因此這棟房產也隨之被出售。另外，申萬宏源證券相關人士也向記者解釋稱：“這個就是常規的老房產處置，沒有什么特殊情況。”
《每日經濟新聞》記者從西南聯合產權交易所獲悉，“成都市青羊區槐樹街2號3棟房產”轉讓底價與評估價都為3792.98萬元，保證金為569萬元，報名截止時間為7月9日。據記者查詢，該房產緊鄰寬窄巷子景區，步行僅需七八百米。
記者注意到，本次轉讓標的系知名券商申萬宏源證券單獨持有，將按照現狀整體轉讓。具體而言，擬轉讓資產包括三項：一處面積為4664.73平方米的營業用房（物業類型：辦公），一處面積為102.53平方米的一樓門面（物業類型：商鋪），以及8個車位的使用權。
記者進一步了解到，前述辦公樓及商鋪合計建筑面積為4767.26平方米，房屋用途性質為辦公，框架結構，建成于1998年12月，為外購取得，共計八層，配備一樓梯和一電梯。各樓層均進行了簡單裝修，擁有大堂，大堂地面為地磚；公共部分的地面也為地磚，墻面為刷白，部分墻面為瓷磚，并配有吊頂。
此外，本次房產轉讓還包括地下停車場車位8個，位于地下B1層，建筑面積158.00平方米。根據申萬宏源證券與成都華聯房地產開發有限公司于1998年7月簽訂的《地下停車場車位使用權屬協議書》，申萬宏源證券對這8個地下車位有永久性使用權，其權屬隨辦公樓產權轉移而轉移。目前相關車位處于閑置狀態且車位無產權證。
相關評估報告稱，申萬宏源證券公司提供的資料表明以上房地產產權、車位使用權均歸公司所有，無產權糾紛。同時，以上房地產、車位使用權于評估基準日未設立抵押/擔保，也無經濟糾紛。
盡管前述房產在今年6月才在西南聯合產權交易網站正式掛牌出售，但記者注意到，申萬宏源證券其實早在去年10月就已有了相關打算。據2023年10月9日的申萬宏源證券第45期會議紀要顯示，申萬宏源證券當時就已計劃進行資產轉讓。
在此次資產轉讓中，價格無疑是關鍵。根據評估報告，采用市場法評估結果作為最終結論，申萬宏源證券擬轉讓的資產在評估基準日（2023年10月31日）的含增值稅銷項稅評估價值高達3792.98萬元。
需要指出的是，市場法是采用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值，這種測算的資產價值通常將隨著市場交易價格的變化而變化。
具體來看，營業用房的評估價值為3498.55萬元，一樓門面的評估價值為255.3萬元，兩者合計評估價值為3753.85萬元，增值率高達744.51%。此外，車位使用權的評估價值為39.13萬元。綜合計算，申萬宏源證券此次擬轉讓的資產總評估價值為3792.98萬元，增值率為753.32%。
評估報告指出，評估結論與賬面值變動的主要原因為待估房地產購置時間較早，隨著成都市房地產市場發展，評估基準日時點的房地產市場價值高于歷史年度購置成本，導致房地產評估增值。
記者進一步了解到，以辦公用的營業用房為例，評估人員通過網上查詢和咨詢相關房地產租售機構，選擇了結構、用途和地理位置相近的三個比較實例（鉑金城、國貿大廈和倍特康派）進行評估計算。經計算，這三處房產的評估單價平均約為7500元，因此申萬宏源證券面積為4664.73平方米的營業用房評估價值達到了3498.55萬元。
《每日經濟新聞》記者今日探訪了成都市青羊區槐樹街2號3棟地點發現，此處原本也是申萬宏源證券成都槐樹街的證券營業部辦公地，不過目前已是大門緊閉。此外，大門左下角還掛著一塊落款顯示1999年7月18日的裝修施工牌。記者向旁邊小區的保安詢問得知，該營業部已經在一兩個月前搬遷，并且這棟樓目前正在網上出售。
圖片來源：每經記者 陳晨 攝
正如前述所說，記者在該營業部門口發現張貼了一張落款日期為4月22日的補充公告。該公告顯示：我公司成都槐樹街證券營業部原計劃于2024年4月8日由四川省成都市青羊區槐樹街2號3棟2樓、5樓、7樓，搬遷至四川省成都市高新區天府四街199號長虹科技大廈3棟（C座）1層01、02號。由于變更換領營業執照及許可證工作延后，現擬定于2024年4月30日搬遷至新址，搬遷后營業部名稱變更為：申萬宏源證券有限公司成都天府四街證券營業部，屆時所有業務需至新址辦理。
圖片來源：每經記者 陳晨 攝
記者現場致電了申萬宏源證券天府四街證券營業部，相關工作人員告訴記者：“原槐樹街營業部的客戶在登錄賬戶后會發現其服務點已更改為天府四街營業部，若需現場辦理業務，客戶可以選擇前往公司任意一家營業部，不僅限于天府四街營業部。”
對于此次搬遷和房產出售的原因，前述工作人員以“公司戰略考慮”回應，并且她還表示：“是因為我們搬走了所以要賣樓。”
另外，也有申萬宏源證券相關人士向記者表示，“這個就是常規的老房產處置，沒有什么特殊情況”。
封面圖片來源：每經記者 陳晨 攝
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