“所剩房源已不多”，重慶首個國企批量收購商品房用作租賃住房項目投入使用 專家：運營能力是關鍵

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

 “目前可供選擇的房源已經不多了，租金都在每月1500元左右。如果需要，帶上身份證可以來我們現場看房、選房。”6月25日，《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者或記者）以租客身份致電重慶佳寓光環店時，門店工作人員如是表示。

重慶佳寓光環店是目前重慶市屬國企批量收購商品房用作租賃住房首個投入使用的項目。今年初，重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金共收購了7個項目，合計4207套房源，這些項目大多集中在軌道交通站點和商業商務區、產業園區、校區、院（醫院）區等“一點四區”人口聚集區，以70平方米以下小戶型為主。預計今年內，重慶中心城區還有近1000套房源將投入使用。

記者注意到，今年以來已有多地發文，鼓勵國有企業收購符合條件的存量房源用作保障性住房。就在6月20日，住房和城鄉建設部視頻會議上再次明確要求，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

“所剩房源已不多”

“每套房子面積都差不多，36至38平方米，基本家具家電如床、沙發、冰箱、洗衣機、空調等都是配置齊全的。”重慶佳寓光環店一運營官告訴每經記者，首次簽約除交付租金外，物業費和網費均為贈送。

據其介紹，重慶佳寓光環店位于重慶照母山板塊，緊鄰軌道5號線重光站，步行6分鐘可達光環購物中心、金科商業中心，商圈配套完善。所有房源均為單間套房設計，雖然項目所在樓棟為商住一體，但所有房源水電均為民用。“租金每月1500元左右，租期最短一個月、最長一年，若簽一年租金會有相應的折扣。”

重慶佳寓光華店房源 來源：重慶兩江新區微信公眾號

據重慶兩江新區官方公眾號，針對不同社會群體需求，重慶嘉寓推出了“佳計劃”，主要面向三類人群：“佳寓+乘風”計劃，為大學畢業生、青年人才等客戶群體提供搬家補貼、押金減免、租金優惠等政策支持；“佳寓+溫馨”計劃為以家庭為單位客戶群體；“佳寓+愛心”計劃，由嘉寓公司職工自發捐贈成立愛心基金，為一時困難的佳寓租戶提供愛心幫扶。

不過，該門店工作人員表示：“門檻比較低，沒有特殊限制，有住房需求的都可以申請，目前可租房源僅剩幾套了。”

每經記者了解到，佳寓中環店此次投入使用的房源總量為95套，于6月23日正式投入市場使用。在正式投入使用前，重慶嘉寓于6月13日開始對外進行招租，彼時其對外宣傳租金可享受九二折至九五折。今年內，在中心城區還計劃有近1000套房源將投入使用。

記者查詢貝殼找房App了解到，緊鄰佳寓光環店的金州苑•依山郡小區，目前套二整體精裝修租金在2700~2800元/月，平面約25平方米的單間租金為795元/月；同區域的公寓項目金科美寓同等面積租金也在1500~1800元/月；而距佳寓中環店僅一站地鐵的藝方公寓，32平方米月租金為1450元。

此外， 記者了解到，此次重慶嘉寓推出的佳寓房源所在項目，正是此前重慶建工所打造的建工•嘉寓。據天眼查，重慶嘉寓房屋租賃有限公司成立于1988年，由重慶建工投資控股有限責任公司全資持有。

“國企平臺收購存量房的主要任務，一方面是消化存量房，另一方面就是穩定不動產的資產價格。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉在接受每經記者采訪時表示，更為重要的一點是，地方政府本身就有常態化籌建保障房、人才房等任務，通過這一形式可以為更多人群提供更為便宜的房源。

在李宇嘉看來，相較于其他房企如萬科、貝殼等推出的以盈利為導向的公寓，政府保障性租房則偏向于有利于引進人才、招商引資等方面。

運營能力是關鍵

今年以來，已有越來越多的地方國企下場收購存量房用作保障性租房。

據中指研究院監測，今年二季度以來，包括湖北、寧夏，及廣州、武漢等多地鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州臨安區、貴陽、惠州、臨滄、大理州等地發布征集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。截至目前，已有至少23個城市落地政府收儲商品房模式。

不過，目前已出臺相關政策的城市中，僅有少數城市對面積做出了規定或對定價規則進行明確。如惠州明確，以同地段保障性住房重置價格為參考上限確定合理收購價格，參與征集的房源面積應在120平方米以下；重慶第二批次收購房源則明確要求不超過90平方米。

此外，6月20日，住房和城鄉建設部召開的收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議上再次明確要求，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。此前的6月12日，央行也召開保障性住房再貸款工作推進會，提出地方政府在權限內給予適當的政策支持，降低實施主體經營成本。

“一方面是三四線及縣級城市庫存消化周期更長；另外一方面，則是能夠促進‘推進以縣城為重要載體的城鎮化建設’要求。”易居克而瑞集團董事長丁祖昱分析指出，據克而瑞監測數據，2023年末百城狹義庫存面積降至5.3億平方的階段性低位，但因成交持續低迷，去化周期仍保持在24個月的較高位。

不過，在存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，運營管理能力才是能否真正盤活存量的關鍵。

“保障房不管是配租還是配售的價格相對都比較低，隨之收購價格更低，其中還有商業銀行借款、團隊運營成本、管理成本等，這些對國企都是巨大的考驗。”李宇嘉表示。

“目前市場上的集中式公寓主要由市場化房源和保租房源兩者組成，一線城市的集中式公寓規模增長較快，其中保租房的規模占到三成以上，逐漸邁向了‘市場化+保租房’的雙軌并行模式。”丁祖昱分析指出，而在新增房源中，無論一線還是二線城市，保租房的占比越來越大，在一線城市中對整體新增規模提升的貢獻度達84%。

“投資機構對于長租公寓穩定的回報率預期基本都集中在4.5至5.5%之間。”丁祖昱續稱，但作為存量收儲的國企平臺相對進入保租房賽道的時間都是2021年后，運營經驗尚未完全成熟。面對項目如何制定運營標準、項目品牌如何在激烈的競爭中出圈實現溢價、項目周邊租賃市場發展如何，以及如何實現隨行就市及時調整運營管理策略、是否需要運營借力等問題，對大多數國企平臺來說都是考驗。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖