2024樓市下半場開局觀察｜7月樓市供需兩淡，百城新房價格漲幅收窄，二手房價繼續下跌

每經記者 陳利    每經編輯 陳夢妤    

7月全國新房、二手房價格走勢依然在分化。

中國房地產指數系統百城價格指數顯示，7月全國100個城市新建住宅平均價格為16443元/平方米，環比上漲0.13%，漲幅較6月收窄0.02個百分點。二手住宅方面，以價換量趨勢延續，百城二手住宅價格連續27個月下跌至均價14653元/平方米。

成交規模方面，克而瑞數據顯示，7月樓市供需兩淡，重點30城供應、成交環比分別下降25%和30%，同比分別下降18%和13%；絕對量均為年內低位（僅略高于年初1—2月），不及二季度月均；前7月成交累計同比降36%，降幅較上月收窄3個百分點。

“低基數下同比降幅較上半年有所收窄，但市場依然面臨調整壓力。”中指研究院分析指出，核心城市二手房價格回落后性價比凸顯，對新房市場造成分流。二手房延續以價換量態勢，核心城市二手房成交量環比小幅下降，同比增幅擴大。

38城新房價格上漲

中指研究院數據顯示，今年7月，10大樣本城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津和重慶）新建住宅平均價格為30206元/平方米，環比上漲0.28%。其中，9個城市環比上漲，僅1個城市環比下跌。

具體來看，環比上漲的城市中，上海和北京分別以0.39%和0.36%的漲幅居前兩位，緊隨其后的深圳環比漲幅0.33%，成都、杭州新建住宅價格環比漲幅均在0.1%～0.2%。

來源：中指研究院

唯一一個環比下跌城市是重慶（主城區），環比跌幅0.06%。克而瑞統計數據顯示，上半年大重慶住宅成交628萬平方米，同比下跌32%，整體市場容量收縮，客戶置業需求減弱。價格方面，2024年上半年成交均價9141元/平方米，受房企對部分項目優化優惠力度影響，同比下降3%。

7月傳統樓市淡季，房企推盤速度放緩，到訪成交率也在持續下降，案場以釋放限時專屬優惠、工抵房等特惠促銷為主，部分客戶選擇持續觀望，轉化率低位運行。

重慶銳理數據顯示，7月重慶40個區縣房價環比下跌城市有26個，較6月增加2個，其中渝中區房價下滑幅度達12%。

同比來看，10大城市中，成都、上海、杭州、南京、北京等9個城市新房價格同比上漲，深圳是唯一一個下跌的城市，同比下跌0.67%。盡管在過去的7月份，深圳新房市場誕生了年內第一個“日光盤”海德園，備案均價約12.85萬元/平方米、單套總價超千萬元。不過，業內認為，該樓盤的熱銷更多的還是因為優質學位、便利交通，以及新盤限價帶來的一二手房價格倒掛空間，并非深圳新房市場的普遍現象。

整體來看，深圳新房市場依舊處于低位復蘇狀態。樂有家研究中心數據顯示，截至7月30日，深圳7月一手住宅累計網簽2481套，環比6月的2927套下降15%，同比下降7%。與此同時，自2023年12月起，深圳一手住宅去化邁入20個月，此后持續走高，截至2024年6月達到24.8個月。

去化周期延長，新房市場交易活躍度不及預期，但供應量仍持續增長。深圳市住建局公示信息顯示，三季度僅住宅就將新增1491240.99平方米、14955套，較二季度新增7000余套。

美聯物業代理的新房銷售數據顯示，今年深圳新房價格穩中有跌，銷售情況較好的維持去年以來的折扣，銷售情況較差的還會適當增加折扣，預計本年度一手住宅價格整體呈現下行態勢。

此外，7月百城新建住宅平均價格為16443元/平方米，環比上漲0.13%，同比上漲1.64%。其中環比上漲城市個數為38個，較上月減少1個；環比下跌的城市個數為39個，較上月增加4個；23個城市價格持平。

“百城新房價格受部分城市改善項目入市影響，環比上漲0.13%，但漲幅繼續收窄。”中指研究院分析表示，隨著政策支持進一步落地見效，核心城市房地產市場有望逐漸企穩，同時下半年在高基數影響減弱下，全國新房銷售同比降幅預計有所收窄。

二手房價連跌27個月

不同于新房價格的上漲，7月二手房價格繼續下探。

數據顯示，7月全國100個城市二手住宅平均價格為14653元/平方米，環比下跌0.74%，已連跌27個月。從漲跌城市個數看，100個城市二手住宅價格環比均下跌，其中常州、蕪湖等16個城市環比跌幅超1%（含），常州達到了1.55%；同比來看，百城二手住宅平均價格較去年同期下跌6.58%。

分城市等級來看，諸葛數據研究中心監測顯示，7月一線城市市場均價為55593元/平方米，環比下降0.5%，同比下跌5.74%；二線城市市場均價為17071元/平方米，環比下跌0.84%，同比下跌8.63%；三四線城市市場均價為9140元/平方米，同比、環比分別下跌5.27%、0.44%。

“今年以來一二線城市價格環比跌幅水平基本都在三四線之下，明顯不同于前兩年。”諸葛找房研究中心分析指出，這一變化或與今年核心一二線城市政策松動頻次及力度增加有關，業主推盤信心增加，房源供應量上升，降價跑量也更為明顯；三四線城市則因本身限制性政策較少或政策大范圍放松更早，房價能夠迅速適應市場新狀態，因此下行幅度相對較小。

來源：中指研究院

不過，二手房成交保持一定活躍度。

以北京為例，北京住建委官網統計數據顯示，7月北京二手房網簽量為15575套，環比6月的14987套增長3.92%；相比去年7月9718套的網簽量，今年7月同比大幅增長了60.27%。

隨著成交量的持續增加，市場供求關系正在發生一些轉變。麥田房產數據統計顯示，7月北京二手房（麥田覆蓋樓盤）成交均價止跌企穩。議價空間方面，7月成交房源議價空間和6月相比收窄0.35個百分點，二手房議價空間時隔半年首次收窄，表明新政后業主預期有所提升，讓價意愿有所下降。

麥田房產方面表示，近兩個月二手房成交回暖，優質房源加速去化，7月北京二手房掛牌總量不斷下降，市場供需矛盾有所緩解。但庫存結構中，樓齡20年以上的老房子、90平方米以下小戶型占比仍約6成，剛需房源去化仍存一定壓力，當下北京二手房仍呈現出買方市場特征。

不僅是北京，深圳同樣如此。

據深圳中原研究中心統計，截至7月30日，深圳全市二手房過戶4504套，創下近39個月新高；二手房錄得量5223套，已接近6月的5309套。這也是今年以來，深圳二手房交易量第三個月（3月和6月）突破5000套水平。

廣州市房地產中介協會數據也顯示，2024年7月（統計周期6月26日至7月25日）廣州市二手住宅網簽宗數和面積為10034宗和101.24萬平方米，環比雖然分別下降4.04%和4.42%，但依然處于2021年5月以來的較高水平。

“近期房地產市場政策環境持續優化，為房地產市場注入信心，相關政策有望加快落地，積極變化也或先將體現在成交端。”諸葛找房研究中心分析指出，但價格趨勢的好轉有賴于市場供求關系的明顯改善，當前二手房掛牌量仍然處于較高位，預計短期內以價換量行情仍將延續。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖