二手房觀察·綜述｜全國二手房價格繼續下跌，重點城市房東“以價換量”促成交

每經記者 劉頌輝    每經編輯 陳夢妤    

七八月樓市傳統淡季，全國二手房市場正處在“以價換量”交易周期。買家們“貨比三家”，房東們則經歷著割肉離場的艱難抉擇。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，7月，百城二手住宅平均價格為14653元/平方米，環比下跌0.74%，跌幅較6月擴大0.01個百分點，已連續27個月環比下跌，同比跌幅為6.58%。

業主“以價換量”趨勢延續，重點城市二手房成交繼續放量。北京二手商品住宅累計成交1.55萬余套，環比微增4%，同比增長約60%；深圳二手商品住宅成交近4700套，環比增長超10%，同比增長超100%；上海二手商品住宅成交1.82萬套，環比減少23.79%，但同比增加44.7%。

中指研究院研究副總監徐躍進向《每日經濟新聞》記者表示，近期一線城市的二手房市場保持較高活躍度，隨著價格持續下跌，核心區域二手房的性價比逐漸顯現。對于未來走勢，預計新房市場仍面臨較大調整壓力，二手房市場在“以價換量”態勢下，還將保持一定活躍度。

“以價換量”趨勢未改

數據顯示，7月百城二手住宅價格環比下跌城市數量為100個，連續4個月出現百城二手房價格集體下跌情形。百城新建住宅價格環比下跌城市數量為39個，較6月增加4個。

一二線城市二手房的價格環比跌幅擴大，根據中國房地產指數系統百城價格指數，一線及二線城市的二手住宅價格環比分別下跌0.80%、0.78%，跌幅較6月分別擴大0.14個百分點、0.04個百分點，三四線代表城市二手住宅價格環比跌幅收窄至0.67%。房地產政策優化，在短期內提振了市場活躍度與信心，促進二手房交易量保持高位，只是“以價換量”趨勢未改。

值得一提的是，根據中指研究院統計的7月百城二手住宅價格及環比漲跌幅榜，房價環比跌幅最小的是浙江嘉興，均價11456元/平方米，僅環比下跌0.23%。跌幅較大的是江蘇常州，均價13944元/平方米，環比下跌1.55%。下跌幅度較大的城市還有蕪湖、金華、東莞、武漢、重慶、揚州、昆山、福州和廈門等。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“5·17央行新政”以來，不論是限購松動，還是按揭首付下降，均利好剛需買房客群。房價還在高位的情況下，剛需客群更中意“總價可控、馬上可住”的二手房。

據克而瑞，今年上半年，新房市場規模加速收縮，20個重點城市總成交量同比下降38%，環比降21%，而二手房市場卻相對堅挺，成交量同比下降7%，環比增長5%。

受此影響，市場份額進一步向二手房傾斜，20個城市平均二手房成交占比升至62%，同比增長9個百分點，環比增長7個百分點，北京、上海、合肥和南京等二手房市場份額均增至70%以上。

在交易的房源方面，上海、深圳和杭州250萬元以下的成交最為集中，京滬等郊區的次新和市區老破小熱銷，天津學區房熱度高。

在李宇嘉看來，市場中部分改善型需求開始轉向了二手房，而且轉向二手房的改善型需求，更多偏好外圍區域“戶型較大、總價可控”的購房邏輯。這種現象在熱點一二線城市較為普遍，即年輕人剛需較多，前幾年上車的人群，選擇賣掉中心區老舊住宅或小房子，置換到外圍偏大戶型，而住房總支出沒有明顯增加。

新政效果在二手房成交方面表現突出

從北京、上海、深圳、杭州和西安等地市場來看，二手房與新房市場成交結構存在較大差異，互補性強。

克而瑞方面認為，目前這些城市的二手房活躍度均高于新房，預期后續部分置換需求會轉移到新房市場，再改善的需求釋放有助于后市新房市場企穩回升，尤其是一線城市，千萬級別以上高端客群容量穩定，購買力堅挺，短期仍有釋放空間。

而在天津、武漢和鄭州，新房和二手房市場購買力趨同，交易總價段高度相似，客群沒有顯著差異，都是依托剛需剛改購買力來驅動?；诖?，可以預判的是，后期一二手房“此消彼長”態勢延續，競爭加劇。

二手房因為選擇面、價格、安全性等優勢繼續吸納剛需客群，而新房市場也存在一些結構性機會，只要后續新房小面積段供給增加，疊加房企各類促銷手段升級、戶型設計創新等，都將使購房者信心逐步修復，進而帶動一輪新房成交放量。

對于三季度市場預判，克而瑞方面認為，樓市成交總量規模將延續弱復蘇，新政效應持續發酵，成交量持平甚至微超二季度。熱點城市個數和熱點新房項目個數減少，呈現出脈沖式復蘇態勢，二手房因價格優勢，市場份額仍將繼續增長。

“新政效果在二手房成交方面表現突出，預計三季度將延續震蕩上行，尤其低總價房源集中成交，持續分流新房剛需，但也可能帶動以房換房改善需求重新入市，疊加部分城市‘以舊換新’措施落地，也將帶動改善性新房去化提升。”

徐躍進表示，三季度，預計供需兩端政策會進一步發力。需求端，核心城市應該會進一步放松限制性政策，比如北上廣深以及個別二線城市的限購政策還有放松預期；供給端，國企收儲等去庫存政策的推進節奏預計會進一步加快，從而推動市場企穩恢復。

封面圖片來源：每日經濟新聞 資料圖