連續上漲后，公募REITs二級市場開始調整，又有消費基礎設施REITs上市

每經記者 李蕾    每經編輯 彭水萍

在經歷了連續多日的上漲之后，公募REITs在上周迎來了調整。

根據Wind數據，上周中證REITs全收益指數環比下跌0.08%，收于969.62點，年初至今REITs全收益指數累計上漲12.52%。其中產權類REITs下跌0.5%，經營權類REITs上漲0. 3%，所有REITs子板塊中，高速公路REITs漲0.5%幅領跑，產業園區REITs跌幅最大，周跌1.6%。

上周華安百聯消費REIT上市交易，全市場已經上市的產品達到41只。其中，環比上漲的共有18只，除去上周五剛剛上市的華安百聯消費REIT，漲幅最大的3只產品分別是華夏北京保障房REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT和嘉實京東倉儲基礎設施REIT，周內漲幅分別為2.42%、1.84%和1.72%。環比下跌的REITs數量則大幅增加至22只，華夏深國際REIT、博時蛇口產園REIT和中金湖北科投光谷產業園REIT領跌，上周跌幅分別為3.3%、3.19%和2.87%。

政策和行業方面也有重要動態。近日，中共中央、國務院發布《關于加快經濟社會發展全面綠色轉型的意見》（以下簡稱《意見》），支持符合條件的新能源、生態環境保護等綠色轉型相關項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）。此外，第41只公募REIT——華安百聯消費REIT 正式在上交所上市，招商科創孵化器封閉式基礎設施證券投資基金也對上交所的反饋意見進行了回復。

公募REITs二級市場迎來回調

在經歷了多日的連續上漲之后，公募REITs市場迎來回調。

Wind數據顯示，截至上周末，中證REITs全收益指數收于969.62點，周內環比下跌0.08%，年初至今REITs全收益指數累計上漲12.52%。

據國金證券，從REITs持有的底層資產項目性質來看，上周產權類下跌0.8%，特許經營權類上漲0.36%。從持有項目的行業類型來看，產業園區類周內下跌1.7%，倉儲物流類下跌0.02%，生態環保類上漲0.25%，高速公路類上漲0.59%，能源類下跌0.16%，保租房類上漲0.21%，消費類下跌0.57%；周度收益表現由高到低排序依次為：高速公路類>生態環保類>保租房類>倉儲物流類>能源類>消費類>產業園區類。

從具體產品來看，截至8月16日，全市場已上市的41只產品中環比上漲的達到18只。除去8月16日當天剛剛上市的華安百聯消費REIT，漲幅排名前三的REITs分別是華夏北京保障房REIT（2.42%）、平安廣州廣河REIT（1.84%）和嘉實京東倉儲基礎設施REIT（1.72%）。

環比下跌的則從前一周的1只大幅增加至22只，其中華夏深國際REIT、博時蛇口產園REIT和中金湖北科投光谷產業園REIT領跌，周內跌幅分別為3.3%、3.19%和2.87%。

成交量方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、博時蛇口產園REIT、華安張江產業園REIT上周成交量靠前，分別是0.38億份、0.35億份、0.33億份。

換手率方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT、華泰江蘇交控REIT周內換手率較高，分別是11.96%、11.4%、10.28%。

再來看看二級市場估值情況，截至上周五內部收益率（IRR）排名前三的產品是華夏中國交建REIT、中金安徽交控REIT和平安廣州廣河REIT，對應IRR分別為11.75%、10.75%和9.45%。 

又有消費基礎設施REITs上市，還有產品發售熱度創新高

公募REITs近期在政策和行業層面也有多項重磅動態。

首先，近日中共中央、國務院印發《意見》，對加快經濟社會發展全面綠色轉型進行系統部署。其中，《意見》圍繞優化綠色轉型投資機制提出，支持符合條件的新能源、生態環境保護等綠色轉型相關項目發行REITs。

有業內人士對此指出，通過REITs產品引導可以動員更多的社會資本參與到清潔能源項目的投資和建設中，加速能源結構的優化和低碳技術的推廣應用。

另外，8月13日，華夏首創奧萊REIT揭曉了發售結果。根據公告，華夏首創奧萊REIT公眾發售配售比例為4.298%，此次發行累計認購70.785億元。此外，在網下詢價階段，華夏首創奧萊REIT擬認購數量總和88210萬份，為初始網下發售份額的6.3倍，刷新了消費REITs詢價認購倍數紀錄。

就在同一天，萬科宣布已與中信金石、中證投資及泰康人壽簽署合作協議，共同設立中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金，投資萬科旗下深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場項目。公告顯示，此次Pre-REIT基金總規模為22.34億元，其中泰康人壽認繳35%，中證投資及中信金石認繳8.95%，萬科集團暫認繳56.05%，后續將把36.05%的認繳份額轉讓給其他機構。

8月15日，招商科創孵化器REIT對上交所的反饋意見進行了回復，項目估值下調15.29%。此次回復函內容就基礎設施項目運營及估值方面，對出租率、資本性支出假設等評估參數進行了優化調整。項目估值由11.837億元調整為10.027億元，下降1.81億元（下調15.29%）。

8月16日，華安百聯消費REIT正式在上交所敲鐘上市，成為第41只上市公募REITs。截至上周五，今年共有12只REITs完成募集上市。

開源證券在研報中指出，債券市場利率中樞下行壓力下，“資產荒”邏輯將繼續演繹。REITs作為高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養老金入市預期下，將持續提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會。

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