每經熱評｜購房實現“加量不加價” 需要政府與企業相向而行

每經評論員 薛暉

近日，在博鰲房地產論壇上，為應對當下房地產市場低迷情況，有聲音提出“加量不加價”以及“提質不提價”。

先批駁一種誤解，以為“加量不加價”和“提質不提價”等同于降價。這是不對的，因為在一些情況下，加量和提質本身并不需要增加成本，而只需要在制度和技術上有所調整。不過，這需要政府和企業相向而行。

“加量不加價”是指同樣的總價可以買到面積更大的房子。具體而言就是通過戶型設計提升房屋“實得率”。例如，建造100平方米的房子，按“實得率”80%算，使用面積就只有80平方米，但有些設計可以將“實得率”提升至100%。

不久前昆明市發布《昆明市詳細規劃技術準則》（征求意見稿），提出優化調整25項指標，其中對于進深不大于2.4米，且投影面積小于套內面積比20%的正常標準陽臺，不管封閉與否，均只計一半容積率。也就是說，如果有個寬8米的大陽臺，全封閉后就可以增加約20平方米面積，其中有一半屬于“送的”。這多出來的10平方米是免費的，就是“加量不加價”。

這里面有兩個問題，首先是政府要有相應的政策調整，允許房企設計進深達2.4米的大陽臺；其次是房企要有能力設計開發出“高實得率”的產品。顯然，此類政策順應了市場需求，增強了市場主體的靈活性。

住宅“實得率”提高，與之相伴的“第四代住宅”也受到普遍關注。所謂“第四代住宅”，簡單地說，就是高層住宅層層帶花園、戶戶有空中庭院，實際上是高層樓房與別墅結合的產品。

近期，浙江省的紹興、溫州、金華、湖州等城市紛紛出臺計容新規，內容包括：“空中花園綠化陽臺、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。”

紹興市越城區今年出臺的《關于試點立體生態建筑的實施方案（試行）》提出，空中花園陽臺、空中共享平臺不計入建筑面積和容積率。嵊州市也發布通知，表示今年啟動實施首批立體生態建筑試點項目，通過建筑外墻垂直綠化和平臺立體綠化，形成戶戶有庭院的建筑形式。

也就是說，購房人只要花高層樓房的錢就能買到有別墅體驗的房子。無論是面積還是綠化水平均顯著提升。這是在“加量”的基礎上又有了“提質”，但房價不變，因為地價并沒有提升。

顯然，這一切也需要政府和企業相向而行。政府要在政策上有所突破，而企業也要能在設計規劃和施工上達到“第四代住宅”的種種要求。

總之，在房子由賣方市場向買方市場轉型的大環境下。房企要“活下去”，就要拼價格、拼產品。而政府為了讓企業活下去，也要為之作政策上的引導和紓解。政企相向而行，這個困局才有解決之道。