每日經濟新聞 2024-09-15 14:39:52
◎上海中原地產市場分析師盧文曦表示，曹家渡板塊是成熟區域，常年沒有土地出讓，因此這幅地塊一亮相就受到市場關注。該土地是純住宅地塊，含金量較高。曹家渡板塊處于普陀、長寧和老靜安交界處，對比原先老靜安的其他板塊關注度稍弱，商業氛圍、城市界面和南京西路板塊有很大差異。不過，該板塊居住氛圍不錯，區域內又有重點小學加持，受到改善客群關注。
每經記者 劉頌輝 每經編輯 陳夢妤
9月14日上午，上海今年第五批次集中供地完成兩幅地塊出讓，總出讓建面14.28萬平方米，總土地出讓金額120.26億元。
其中，靜安區曹家渡社區地塊樓面價高達11.41萬元/平方米，僅次于徐匯區斜土街道原小米總部地塊，為全國樓面價第二高。
最終，該地塊經過163輪激烈競爭，被招商蛇口與南通瑞城聯合體以總價56.6億元競得，溢價率達到31.2%。另一幅同樣位于靜安區的靈石社區地塊，被中建玖合以底價63.66億元收入囊中。
根據公告，靜安區曹家渡社區C050301單元9A-20地塊的用地面積18502平方米，容積率2.68，規劃建面49585平方米，起拍價約43.14億元，起始樓面價約87000元/平方米，地塊需配建500平方米公共服務設施。
該地塊位于上海軌交14號線武定路站附近，距離市中心靜安寺站僅一站距離，周邊交通便利，商圈成熟，新房供應稀缺。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示，曹家渡板塊是成熟區域，常年沒有土地出讓，因此這幅地塊一亮相就受到市場關注。該土地是純住宅地塊，含金量較高。曹家渡板塊處于普陀、長寧和老靜安交界處，對比原先老靜安的其他板塊關注度稍弱，商業氛圍、城市界面和南京西路板塊有很大差異。不過，該板塊居住氛圍不錯，區域內又有重點小學加持，受到改善客群關注。
“雖然地塊吸引4家競買人參與，但拍賣過程還是比較謹慎。比如保利發展和上海建工聯合體沒有報價幾次。”盧文曦認為，從樓板價角度來看，該項目周邊在售項目接近14萬元/平方米，實際上利潤空間已然見頂，“招商蛇口敢于拿下，可能是因為在市區內做過不少高端產品，具備溢價能力，未來售價超過14萬元/平方米是大概率事件。”
靈石社區N070402單元094a-14地塊位于靜安大寧板塊，屬于內環與中環之間，地塊的用地面積31603平方米，容積率2.95，規劃建面93228平方米，起拍價約63.66億元，起始樓面價約68280元/平方米。該地塊由中建玖合底價競得，成交總價63.66億元，成交樓面價68280元/平方米。
此次土拍是上海實行“雙高雙競”規則以來第一場土拍，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，兩幅地塊都沒有觸發第二輪競高品質階段，也沒有觸發價高者得，這說明房企拿地雖然積極，但也理性不少。
值得一提的是，此次是中建玖合時隔兩年在上海補倉，首進中心城區。
回顧中建玖合上一輪在上海拿地是2022年9月，與萬科聯合操盤理想之地項目，四開四罄。
據好地研究院統計，中建玖合2021年首入上海，一直在外環以外區域投資布局。重點布局臨港新片區的3處地塊，包括聯合拿下滴水湖地標雙塔總部辦公西島地塊、總價70億元在103片區和書院鎮各拿下2宗宅地，總面積541.56畝。但由于市場整體下行，兩處項目去化速度較慢，后期需要大幅度降價才能走量，極大影響了資金周轉速度和利潤。
《每日經濟新聞》記者注意到，土拍結束后，中建玖合發文表示，這是公司進入上海市場以來，獲取的第6個投資開發項目，標志著公司落子一線城市、核心區域的重大突破，對于公司深耕華東區域具有重要戰略意義。
上海中原地產數據顯示，8月中建玖合位于臨港新片區的中建玖里書香項目共計成交房源130套，均價3.09萬元/平方米。
據上海網上房地產，9月1日~14日，中建玖里書香的銷售簽約次數已達到111次，高于過去兩年該項目月均銷量數倍。
據項目業主反映，項目正在以工抵房名義變相降價賣房，比如原來總價300萬元的房源，工抵房只需要180萬元，相當于六折銷售。
對于項目降價銷售，每經記者聯系中建玖合采訪并發去采訪提綱，但截至發稿，公司方面暫未作出回應。
封面圖片來源：每經記者 孔澤思 攝
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