新世界發展20年來首虧近197億港元！鄭志剛回應辭任原因，香港鄭氏家族“接班人”格局生變

每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

9月26日，在新世界發展（HK00017，股價9.42港元，市值237.07億港元）正式官宣鄭志剛辭任行政總裁不久后，就召開了2024財政年度業績發布會。

2024財年（2023年7月1日~2024年6月30日），新世界發展股東應占虧損約196.83億港元，這也是新世界發展近20個財年以來首次出現虧損；來自持續經營業務的收入約為357.82億港元，同比下跌34%；來自持續經營業務的核心經營溢利為68.98億港元，同比下跌18%。

來源：新世界發展2024財年業績報告

鄭志剛辭任，令家族“接班人”格局生變

業績會一開場，鄭志剛就先發表了一段講話，透露其辭任原因及未來發展方向。“經過長時間的深思熟慮，我決定在人生的下一個階段，投入更多時間在社會公益上，為香港和祖國發揮更大的貢獻。因此，幾周前，我主動辭去了執行副主席和行政總裁的職位。非常高興我的父親鄭家純博士非常尊重和支持我的決定。”

鄭志剛目前在新世界發展僅保留了虛職——非執行董事及非執行副主席，不再擔任執行委員會成員以及可持續發展委員會主席及成員。同時，鄭志剛也辭任了鄭氏家族多家上市公司職位，包括新世界百貨中國（HK00825，股價0.27港元，市值4.55億港元）董事會主席、周大福（HK01929，股價7.66港元，市值765億港元）執行董事、新創建集團（HK00658，股價8.02港元，市值320.6億港元）非執行董事。

鄭氏家族與李嘉誠、郭得勝、李兆基所在家族被稱為“香港四大家族”，鄭氏家族目前由鄭裕彤之子鄭家純掌舵。在2024年福布斯中國香港富豪榜上，鄭家純及家族以221億美元財富額居第三位，僅次于李嘉誠和李兆基。

鄭家純有四個子女進入家族旗下各家公司擔任要職，鄭志剛是鄭家純長子，在本次辭任前一直被外界視為鄭氏家族第三代“接班人”。女兒鄭志雯目前執掌周大福、瑰麗酒店集團，次子鄭志明、三子鄭志亮分別擔任新創建聯席行政總裁、鄭氏家族私人投資旗艦周大福企業聯席CEO。

2023年底，鄭家純在接受采訪時表示，還沒有定好接班人，如果沒有合適的家族成員，可以向外招聘。

此次鄭志剛的辭任，無疑讓鄭氏家族第三代“接班人”的格局生變。而對新世界發展來說，出現近20個財年以來首次虧損后，接棒鄭志剛的“職業經理人”馬紹祥能否扭轉業績？

擔任執行董事17年，接下自創品牌K11“外包”

9月26日，新世界發展還與鄭志剛全資擁有的公司AC Group Linmited簽訂了五份公司股權出售協議、2024年服務總協議及商標許可協議，主要涉及運營管理K11品牌物業及相關業務。

馬紹祥在業績會上對此回應稱，此舉對公司而言能夠節省運營成本，精簡架構，變形提升回報率。從商業地產的角度看，地產商作為業主把物業外包給專業的公司管理也是大勢所趨。K11仍然是新世界發展旗下的資產和品牌，新世界也還是K11商場和辦公大樓的資產擁有人。

鄭志剛今年44歲，從2007年初開始獲委任為新世界發展執行董事，2012年出任執行董事兼聯席總經理，2015年4月改任為執行副主席兼聯席總經理，2020年5月改任為執行副主席兼行政總裁。

早在2008年，鄭志剛就在香港創辦K11品牌，主打將國際藝術及人文內涵融入商業的發展當中，開啟藝術與商業融合的全新業態。此后，鄭志剛將K11系列復制到內地并擴張迅速。目前，K11購物藝術中心項目已拓展到上海、廣州、沈陽、天津、武漢等地。

不過，從新世界發展2024財年投資物業收入情況看，得益于香港尖沙咀K11系列項目運營效率提升，香港投資物業收入及分部業績（包括應占合營企業及聯營公司業績）同比有所增長，分別為33.56億港元及25.36億港元。但內地投資物業收入及分部業績均出現同比下滑，分別為18.41億港元及9.55億港元。

香港K11系列項目 圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

值得一提的是，此前有市場消息傳出，新世界發展正與華潤隆地就出售香港尖沙咀K11 Art Mall一事進行洽談，但雙方對此均無回應。

鄭志剛還在發表“臨別感言”時提到，其在任期間打造的“柏”系列項目共創造近1000億港元的合同銷售，特別是其中的柏傲莊項目開盤時更成為1997年后的香港新盤“票王”。

但也是在柏傲莊項目，曾出現過一起轟動性事件，這也對新世界發展造成財務影響。2021年，在柏傲莊三期建設過程中，有兩座大樓墻身底座混凝土在強度測試中未達獲批設計要求，新世界發展決定拆卸重建，并對相關受影響的800多戶買家作財務補助。

彼時，瑞銀發布報告指出，其曾與新世界發展對話，指總財務賠償約為6億港元，柏傲莊三期總建筑成本料會增加約9億港元，因此本次事件對集團的財務影響估計約15億港元。假設新世界發展承擔所有成本，預料有關財務影響會于柏傲莊三期完工，即在其2024財年業績上反映。不過，新世界發展在2023財年業績報告中指出，柏傲莊三期預計在2025財年入賬。

在鄭志剛從新世界執行董事變為非執行董事后，還有6位執行董事，分別是主席鄭家純和其女鄭志雯（負責酒店項目），及馬紹祥、薛南海（負責香港項目）、黃少媚（負責內地項目）和趙慧嫻（負責人力資源及人才發展）。

繼續出售非核心資產，減息周期下加快推盤速度

對于2024財年首現業績虧損，鄭志剛解釋道：“我想先澄清一點，大家不要誤會，我們并沒有虧損200億港元現金。主要原因是上半年我們出售新創建的83億港元非現金虧損，另外還有92億港元是減值和撥備。如果計算核心經營利潤，新世界發展仍有約69億港元，實際上只下降了18%。”

自2019年下半年以來，新世界發展一直將出售非核心資產視為去杠桿的重要工具。在2024財年，新世界發展已經達成出售非核心資產80億港元的目標，交易標的包括香港荃灣愉景新城商場及停車場全部權益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權益等。

馬紹祥指出，未來會繼續在合適的時候出售一些非核心資產，以回籠資金。預計到2025財年，新世界發展全年出售非核心資產的目標將達到130億港元。在近期三個月里，已經完成了約28億港元的非核心資產出售。

截至2024年6月底，新世界發展可動用資金合計約463億港元，其中現金及銀行存款約280億港元，可動用的銀行貸款約183億港元。綜合債務凈額為1236億港元，債務凈額與權益比率為55%，較去年同期增加6.3個百分點。

在業績會被問及“負債率上升，現金流下跌要暫停派息，作為新的CEO，有什么方法去扭轉這一局面？”時，馬紹祥坦言做CEO不容易，集團財務狀況其實相當穩健，從今年1月到現在，完成了510億港元的再融資和債務償還，也反映了銀行對公司信心，可以動用的資金多于2025財年到期的債務。集團一直用不同的方式優化財務狀況，包括開源節流、出售一些非核心資產，希望可以加快去杠桿的速度。

報告期內，新世界發展于香港的物業發展收入為24.12億港元，應占物業合同銷售為約15.09億港元，同比均出現大幅下降。內地物業發展收入為137.17億港元，同比有所上升，貢獻主要來自廣州、杭州及沈陽等住宅項目。內地整體物業合同銷售額為人民幣124.8億元，合同銷售面積約31.3萬平方米，整體合同銷售的平均住宅價格超過每平方米人民幣44000元。

對于香港樓市未來的走勢，馬紹祥認為，進入減息周期后，對于整個集團和香港地產業都有不同程度的幫助。發展物業方面，市場的信心隨著減息應該會回升，整體成交量希望有所增加。樓價將會趨于平穩，現在市場需求仍然較大，會把握好這個時間加快推售新盤，預計接下來這一年將會推出4400個單位。在投資物業方面，隨著投資者信心回升，租金回報也會變得有吸引力。另外，減息周期下公司的融資成本和利息開支也會下降，這是一個相當正面直接的影響。加上之前，公司主動作了減值和公允價值調整，可以輕裝上陣，對日后的盈利增長和去杠桿速度都有幫助。

截至報告期內，新世界發展在內地持有的不包括車庫的土地儲備是372萬平方米，其中約198.8萬平方米為住宅用途。核心物業發展項目主要分在布于廣州、深圳、佛山、武漢、上海、寧波、杭州、北京及沈陽等城市，約58%位于在大灣區和長三角重點地區。在香港持有應占總樓面面積約774萬平方呎（1平方呎≈0.09290304平方米）的土地儲備可作即時發展，其中物業發展應占總樓面面積約395萬平方呎。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211415599071