開源證券：促進房地產市場止跌回穩，政治局會議涉房定調轉變

開源證券發布《開源證券房地產行業點評報告：促進房地產市場止跌回穩，政治局會議涉房定調轉變》，研報內容如下：

中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作。提出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

商品房銷售面積連續下降14個月，去庫存任重道遠

2024年1-8月，全國商品房銷售面積6.06億平，同比下降18.0%，其中8月單月銷售面積同比下降12.6%，已連續下降14個月，而累計銷售面積自2022年2月以來處于下跌通道。與此同時，8月商品房待售面積7.38億平，同比增長13.9%。雖然較二季度有所下降，但去庫存進程依舊承壓。從70城房價來看，8月新房價格環比-0.7%，同比-5.7%，創造2015年6月以來的最大降幅；二手房環比-0.9%，同比-8.6%，降幅創2006年以來新高。商品房市場量價齊跌，短期來看市場止跌回穩難度較大。

在這種情況下，會議提出的嚴控增量指從土地端減少供應，1-8月Wind 322城宅地成交同比下降23%；優化存量一方面指盤活資產，包括加快收儲進程、加強保障房的建設、保障“白名單”項目順利推進等，另一方面指各地推進高品質住宅建設，優化建設標準，提高得房率，放開限價鼓勵品質打造等。

政策端持續寬松，一線城市限購政策有望打開

從需求端政策層面，會議提出三個方面的優化空間：（1）存量房貸利率：9月24日，存量房貸降息政策落地，存量房貸利率預計平均下調約50BP，后續LPR有望下調20-25BP，帶動房貸利率繼續壓降，同時二套最低首付比降至15%，購房門檻進一步降低。（2）限購政策：目前僅一線城市及海南仍有較大空間，預計一線城市限購政策最快四季度將進一步松動，限貸、限售、普宅標準等政策也有望迎來優化調整。（3）財稅政策：后續在住房交易契稅、增值稅和個稅層面擁有調整空間，同時各地購房補貼及公積金政策力度也有望提升。

投資建議

本次政治局會議對房地產行業的定調，從以往“促進房地產市場平穩健康發展”變成為“促進房地產市場止跌回穩”，明確了當前量價齊跌、預期較弱的行業現狀，提出了供需兩端多重優化方式，密集的會議和政策也傳遞了積極的信號。我們預計近期地方寬松購房政策將盡快落地，疊加去庫存政策不斷推進，購房信心將修復企穩，市場銷售數據有望筑底，促進房地產行業平穩健康發展。

文章來源：開源證券研報《開源證券房地產行業點評報告：促進房地產市場止跌回穩，政治局會議涉房定調轉變》

（本文內容僅供參考，不作為投資依據，據此入市，風險自擔）