樓市“銀十”迎火熱開局 國慶假期后多地繼續優化政策

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

9月底以來，從中央到地方，一系列房地產政策的落地，助力“銀十”樓市迎來火熱開局。

《每日經濟新聞》記者注意到，自9月底以來，包括北上廣深四個一線城市，以及武漢、南昌、合肥、廣元等超50個城市，已先后出臺各類房地產市場優化政策。而這些政策的落地，也使得國慶期間多地樓市成交量飆升。

在10月8日國家發改委召開的新聞發布會上，針對“推動房地產市場止跌回穩”，國家發展改革委主任鄭柵潔表示：“降低存量房貸利率等政策已經出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。”

“中央‘穩地產’目標明確，后續在降低房貸利率、交易傭金、稅費等方面有預期舉措。”中指研究院分析師郭昕昱如是表示。

郭昕昱進一步指出，一線城市后續的限制性政策仍有優化空間，例如放開大面積段限購、放松郊區限購，以及降低房貸利率加點等。同時，二線及三四線城市則有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價趨向穩定。

國慶假期，中指研究院在成都區域多個房產項目的走訪情況來看，到訪量普遍大幅增加。圖為國慶假期，成都一處樓盤銷售中心現場。每經記者 陳利 攝

一線城市全面優化樓市政策

9月26日，中共中央政治局召開會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

9月29日，央行落地下調存量房貸利率、二套首付比例，延長“金融16條”等政策期限、優化保障性住房再貸款等政策。

當晚，上海、廣州、深圳紛紛出臺房地產新政。

上海率先調整住房限購政策，對于非上海市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

同時，持有《上海市居住證》且積分達到標準分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面將享受與滬籍居民家庭相同的購房待遇。此外，首套房的最低首付款比例也調整為15%。

深圳則調整分區住房限購政策、取消商品住房和商務公寓轉讓限制、調整個人住房轉讓增值稅征免年限、優化個人住房貸款政策等措施。廣州宣布自9月30日起，該市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在全市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。這也意味著，廣州成為4個一線城市中首個全面取消限購的城市。

9月30日晚，北京也宣布政策調整，五環內非北京戶籍家庭社保年限由5年改為3年，五環外非北京戶籍家庭社保年限由5年改為2年，同時首套房貸首付比例不低于15%，二套房貸首付比例不低于20%。

對比來看，廣州成為本輪調控中第一個全面取消限購的一線城市，上海、深圳和北京則有針對性地優化調整住房限購政策，其中深圳調整力度更強，上海和北京的調整不及預期。

從國慶假期市場反應來看，廣州、深圳市場表現遠超北京、上海。據中指研究院項目調研情況，深圳、廣州平均到訪量均超過了800，上海為403、北京為297。

以深圳為例，據深圳發布，10月1日~7日，全市新房認購銷售1841套，認購量同比增長664.14%；頭部中介機構二手房帶看量24620人次、成交1314套，日均值同比分別增長22%、339%。此外，據廣州中原地產的統計數據，國慶期間廣州八成的新房項目到訪量和成交量比平時周末有顯著上漲，到訪量增長率基本在50%~100%，成交量增長率在20%~30%。

“一線城市‘四限’調整之后效果發酵，市場預期逐步改善。”上海易居房地產研究院院長、克而瑞集團董事長丁祖昱表示，一線城市作為新政利好的直接受益者，新房成交仍有一定的放量空間。

國慶假期深圳一處樓盤迎來大量的看房者。每經記者 陳榮浩 攝

節后多地繼續優化樓市政策

據住建部官網消息，在北上廣深這4個一線城市于10月1日前調整住房限購等政策措施的同時，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等10余個省區市出臺了省級層面促進房地產市場健康發展的政策文件，武漢、南昌、合肥、廣元等50余個城市也出臺了本市房地產市場優化政策。

如武漢在國慶假期前就發布通知明確，在2024年10月1日至12月31日，購買新建商品住房，首套房按契稅實繳額度給予全額補助優惠，二套住房按契稅實繳額度給予50%補助優惠；全面取消普通住房和非普通住房標準，同時各區結合自身特點實施“一區一策”，通過契稅補助、發消費券等形式促進銷售。

10月8日，據“武漢住房和城市更新”微信公眾號披露，國慶期間武漢全市242個重點在售項目，現場到訪量4.85萬人次，比去年國慶節期間增長47%；成交商品房2765套，同比增長113%；銷售面積31萬平方米，同比增長98.6%；銷售金額54.9億元，同比增長93%。

國慶假期過后，多地繼續出臺樓市優化政策。10月10日，據長沙發布微信公眾號，長沙近期再次放寬落戶政策，在該市通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑擁有住宅、商業用房、商住兩用房或辦公用房合法所有權的，實行“一房一戶”落戶，可以將本人戶口遷入長沙市房屋所在地城鎮地區。

此前的10月9日，杭州發布樓市新政，宣布全面取消新房限價，商業性個人住房貸款不再區分首套、二套住房，最低首付款比例統一為15%；提高住房公積金最高貸款額度至130萬元，保底額度提高到20萬元。同時取消新房限價，這也意味著，今后杭州新出讓的宅地不再限房價。

此外，成都也于近日發布《關于實施合法產權住房人員落戶的通知（征求意見稿）》，擬實施“買房即可落戶”政策。

“降低購房門檻，提高公積金貸款額度，為當前市場上有著真實購房需求的客戶減輕購房負擔，將有效刺激部分剛性和改善性住房需求的釋放。”中指研究院華東大區常務副總高院生分析指出，新政有利于穩定四季度杭州樓市，后續或迎來翹尾行情，為深耕杭州的房企的業績保駕護航。

此外，即使是曾被視為“樓市調控最嚴省”的海南，在全域限購6年后，包括文昌市、東方市、澄邁縣等均于國慶期間相繼宣布取消商品住房限購政策。

地方商品房收儲加速落地

據克而瑞統計，今年三季度，全國約145個城市出臺約196次新政，政策出臺頻次與二季度基本持平。

其中信貸方面的政策調整最為密集，多數城市將限貸套數核算范圍由全市縮小為區，對于掛牌出售、出租的房屋予以套數核減。同時，允許提取公積金付首付、放寬二套貸款限制等成為標配。

與此同時，地方商品房收儲加速落地，三季度，22個城市發文推進收儲工作。大連、長沙、泰安、柳州、蚌埠等多個城市發布房源征集公告，明確收儲房源的區位、房源資質、套型面積、房源形態、配套設施、收儲價格等標準。福州、重慶、天津、青島、鄭州、武漢等城市已完成部分房源收儲任務，福州、鄭州等城市已有保障性住房轉化項目入市。

值得注意的是，鄭柵潔在10月8日的新聞發布會上表示：“降低存量房貸利率等政策已經出臺，有些城市全面取消限購，有些城市進一步縮小限購區域、放寬限購條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進。”

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，近期的房地產政策是系統性、整體性的一個縮影，即全方位考慮商品房市場上下游、新房和二手住房、存量房貸和增量房貸、土地市場和新房市場，商品房供需和收入就業等基本面因素，建立商品房止跌回穩的長效機制。在經歷了2~3年的調整后，隨著政策效應不斷釋放，商品房市場止跌回穩的趨勢將越來越明顯。

“未來預計會有這幾方面的新政策：對于二手房交易契稅、增值稅、個稅等，可能將實施減免；通過下調存款利率、準備金率，下調公開市場操作利率等，推動再次下調LPR，驅動按揭利率進一步下調；落實優化存量，調整存量在建未售項目或未開發用地的規劃條件和建設標準；盡快推進新供地、開發等模式，如取消附加在土地上的各種行政限制等。”李宇嘉補充道。