每日經濟新聞 2024-11-11 21:15:55
◎11月11日，深圳市羅湖區清水河街道紅崗花園自籌資金改造項目因業主間在出資、戶型設計等問題上存在分歧，進展緩慢。該項目樓齡超40年，同意率超90%，但具體執行方案尚未出臺。
每經記者 陳榮浩 每經編輯 陳夢妤
深圳首個自拆自建項目、樓齡超40年、同意率超90%??一系列標簽下，深圳市羅湖區清水河街道紅崗花園一度引發廣泛關注。
今年6月，紅崗花園發布通告，擬啟動自籌資金改造摸底等調查，但四個多月過去了，仍未正式推進。
“項目當前采用‘居民主體，政府統籌’方式，雖然前期同意率較高，但到具體洽談出資情況、戶型設計等問題時，業主間仍存在較大分歧。這是深圳首個自拆自建項目，與國內其他地區的舊改項目也存在差異。”11月11日上午，紅崗花園片區房產中介杜濤向《每日經濟新聞》記者表示。
同日上午，清水河街道工作人員向每經記者表示：“紅崗花園舊改項目具體執行方案還沒有出來，所以暫時沒有可對外公布的信息。得等具體推進政策出來后，才會有后續。”
城市更新網總經理宋留強向每經記者指出：“自拆自建，是一個民間的稱呼。我更愿把自拆自建稱為自主更新。自主更新是業主主導的‘政府-社會-市場’多元合作實施模式，真正的自主更新要想成功，離不開真正的‘城市更新前期服務商’助力。”
公開信息顯示，紅崗花園于1987年建設完成，最早一批是韶關鋼鐵廠來深圳建設的家屬安置房，樓棟總數為18棟，擁有普通住宅產權70年，占地面積3320平方米。
紅崗花園的改造問題由來已久。
2010年，有開發商入場征集舊改意愿，但因部分業主未簽約而擱置；2019年，棚改前期摸底啟動，但最終不了了之。
2023年8月，街道辦曾回應居民，已將棚改摸底調查情況和相關研究報告報送區棚改主管部門，并與區職能部門協調加快研究更新改造事宜。
轉機出現在今年6月，彼時街道辦一紙通告，擬啟動紅崗花園自籌資金改造的摸底調查，讓業主們看到了希望。
到了今年9月，紅崗花園首輪摸底情況出爐，居民整體同意率達到90%以上。
如今，距離首次摸底已經過去四個多月，具體執行方案未能落定。
“我個人認為這個項目后續還是會正常拆，只是目前在統籌過程中碰到了一些問題，比如并不是所有業主都愿意出錢。”杜濤說。
據每經記者探訪了解，目前小區內在售房源單價約4萬元/平方米，比如一套70.34平方米的房源，掛牌價280萬元，折合單價約3.98萬元/平方米。
“因為有拆遷預期，所以現在與業主的議價空間并不大，很多業主都是賣得出去就賣，賣不出去就等著拆遷的心態。”杜濤說。
今年10月底，每經記者曾走訪該小區，項目距離梨園地鐵站約800米，目前仍有不少居民居住于此。從外立面可明顯看出小區已有些年頭，樓房兩側的道路停滿了車輛。
有居民向每經記者表示，目前絕大多數居民已同意拆遷，但什么時候能拆還不知道，主要受限于需出多少錢、戶型設計、是否需要配建停車場等問題。
每經記者注意到，近年來，上海市徐匯區漕溪三村項目、北京市西城區樺皮廠胡同8號樓項目、浙江縉云縣舒洪鎮昆洪村項目等均實施過原拆原建。在部分業內人士看來，原拆原建能否順利落地，除了居民本身意愿外，還與資金支持、規劃設計、政策保障等因素息息相關。
11月11日下午，合一城市更新集團董事總經理羅宇向每經記者表示，過往棚戶區改造由政府賦能市區屬國企主導推進，注重公共利益，項目經濟效益有限，市場積極性不高，目前棚戶區改造模式已逐漸退出歷史舞臺。
“自拆自建的優勢主要在于居民參與度更高、改造靈活性更強以及改造資金成本更低，但劣勢也同樣明顯，因資金風險大，涉及權利人多，存在明顯拆遷風險，市場主體觀望居多。”羅宇表示，深圳正擬定業主自籌老舊小區改造模式具體實施路徑相關政策，但還未出臺。
宋留強則提到，自主更新可以說是拯救舊住宅區更新的重要方向。“今年4月，浙江省出臺了全國首個自主更新政策《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》；11月，《蘇州市城市更新條例（草案）》把自主更新作為舊住宅區城市更新的主要實施模式，大力推進。但深圳在自主更新政策供給方面還相對保守。”
羅宇建議，未來深圳老舊小區更新改造探索業主自籌模式，可圍繞業主出資、政府支持、實施主體及綜合改造效益四個方面，根據“誰投資、誰受益”原則，制定相關配套政策，且充分考慮調動社會資金，如可增設一定比例商品住房等，一方面調動市場積極性，另一方面可減負政府財政壓力。
根據合一城市更新集團統計分析，截至2024年11月11日，深圳市拆除重建類居改項目計劃立項共計29個，到實施主體確認公示階段的僅15個，占比51.7%，整體更新實施率較低；深圳市棚戶區改造項目已計劃立項共計23個，順利進入開發建設階段僅15個，占比65.2%。
整體來看，目前深圳老舊小區改造體量遠小于現狀存量，且隨著時間推移，存量老舊小區樓體質量加劇下滑，探索業主自籌老舊小區改造模式存在必要性。
封面圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝
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