每日經濟新聞 2024-11-19 16:54:22
◎中金公司11月19日發布研報指出，中國房地產市場量價下行最快的時期可能已過，政策端積極推動行業止跌企穩。研報指出，政策目標從“平穩為主”轉向“積極支持”，地產股或已確認長期底部。隨著政策持續發力，預計2025年市場可能出現進一步上行。
每經記者 劉頌輝 每經編輯 魏文藝
“中國房地產開發商處于去杠桿的中早期階段，我們判斷實體市場量價下行最快的時期可能已經過去，政策端開始更積極地推動行業止跌企穩。”
11月19日，中金公司發布研報稱，“促進房地產市場止跌回穩”是政策端的新強音，財政政策是關注重點。本輪地產周期以來，房地產政策經歷從“平穩為主”到“穩中有進”的漸進式變化，中央政治局會議“止跌回穩”的新表態，標志著政策端進一步轉向“積極支持”。
對于地產股而言，中金公司認為，估值的歷史底部或已確立，未來主要著眼上行節奏與空間的問題，主要的催化因素將在于增量政策與房價趨勢。“基準情形下，我們建議投資者把握2025年可能因實體市場量價下行趨勢緩和所出現的地產股的進一步上行。”
華東地區一家券商的地產研究員當日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當前房地產的政策面已發生變化，熱點城市在短期內銷售去化效果明顯。不過從長期角度來看，若要實現市場止跌回穩，還得發揮政策的可持續性，進一步激發居民的購房意愿。
中金公司在研報中認為，從長期維度來看，中國地產股或已確立長期底部。觀察地產股股價指數可以發現，年內前低與2008年四季度及2014年一季度房地產周期底部相若。這意味著，前期已經基本消化過去十年以來的累計漲幅。同時，經歷今年4月與9月兩輪探底后，目前長期移動均線已扭轉下行趨勢并趨于平坦。
9月末以來，房地產板塊估值已有一定修復，個股之間估值差有所收斂，中小市值企業在9月末以來的估值修復中相對領跑藍籌。
據統計，以融創中國、旭輝控股等為代表的房企在9月末低點以來已上漲2—3倍，大型藍籌累計上漲幅度在40%—50%。類似的情形也呈現于如2023年7月和2024年5月的市場反彈，即中小市值企業的短期上行幅度高于藍籌股。
“中國地產股已度過情緒較為悲觀的時期，價格底部或已得確認。”中金公司研報認為，伴隨近期中國在宏觀經濟和房地產市場兩端的政策施力，核心城市自10月以來呈現出一定的修復趨勢，往一年內維度看有望出現更明顯的下行緩和，以驅動地產板塊進一步趨勢性上行。
回顧自2016年以來中央層面對房地產政策的表述，政策目標經歷了四個階段的變遷：2016年末—2021年中，堅持“房住不炒”和落實長效機制；2021年中—2023年中，促進房地產良性循環和探索新發展模式；2023年中—2024年中，適應房地產市場供求關系重大變化和防范化解房地產領域風險；今年9月，中央政治局會議表態“促進房地產市場止跌回穩”，這是近年來房地產政策領域的新強音。
總的來看，四個階段分別對應于房地產政策層面“積極調控—平穩為主—穩中有進—積極支持”的四種取態，新取態標志著房地產政策或將有更加強勁的發力。
“目前從市凈率來看，地產股的確處在歷史的底部。”上述券商地產研究員分析指出，由于部分城市房價下跌，導致房企的資產、存貨、投資性房地產等價格在賬面上能體現，但在實際變現時會出現一定的折扣。未來要希望地產股估值處于持續增長態勢，核心是要讓房價止跌企穩。只有房價企穩，資產才能夠重新進行定價。
中金研報指出，目前已出臺政策能夠帶來總銷量的階段性反彈，但未能促使其持續增長，仍反映了政策在發力強度和落地執行方面存在瓶頸，仍待進一步改善。針對關鍵問題，較為直接、有效的政策應面向居民收入和房價預期管理，因此財政政策在經濟刺激和住房收儲方面的發力尤為關鍵。
據估算，住宅口徑新房和二手房的年化銷售面積自2022年末達到本輪周期底部（約14.3億平方米）后，經歷三次較為明顯的反彈，分別對應于2023年初“小陽春”、2023年末和2024年二季度兩次政策發力，但銷量的反彈幅度逐輪次減弱，目前最新值已回落至15.0億平方米。
“當前房地產市場面臨的核心問題是總購房需求萎縮。”中金公司在研報中表示，與此前周期中限購限貸調整帶來的銷量持續上漲相比，本輪周期中銷量僅呈現脈沖式上漲，即便是在一線城市中也呈現出類似特征。
“我更認為市場問題在于購房意愿的下降。”上述券商地產研究員表示，如果從人口和城鎮化率來看，總購房需求確實是下降的，但主要是房價下行導致居民產生“買漲不買跌”的心態，購買意愿延期釋放。此外，二手房掛牌量抬升讓剛需群體更愿意選擇購買二手房，而新房吸收的多是改善型需求。
該券商地產研究員表示，近期房地產市場受政策利好影響出現回暖跡象，從持續性來看，預計今年第四季度內包括明年一季度，或將出現“小陽春”行情，在成交量和價格方面有企穩現象。但是，從長期角度來看市場止跌回穩還需要時間，由于部分城市的房價在前期下跌幅度較大，短期內回彈將有一定難度，后續有待城中村改造對市場的催化作用。
就在10月17日，在國新辦舉行的新聞發布會上，住建部部長倪虹提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中備受矚目的一個“增加”就是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。據中金公司測算，這一體量如能在一年內全部轉化為新房和二手房銷售，能夠提振房地產總銷量6%—7%。
近日，住建部和財政部聯合印發通知明確，擴大城中村改造政策支持范圍，從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，擴圍至近300個地級及以上城市。
封面圖片來源：視覺中國-VCG111475757515
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