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    深度|原拆原建的痛與難:上海有小區晚上10時許還在簽約同意,也有小區拖了七年仍未成功

    每日經濟新聞 2024-11-30 10:56:08

    ◎11月24日,上海浦東新區海防新村“不成套舊住房改造”項目100%簽約,成為今年首個原地回搬項目,居民將享受電梯房及獨立廚衛,但需在外租房過渡三年,每月領取3000元補貼。相比之下,長寧區天山五村和普陀區甘泉三村的舊住房改造項目因征詢同意率未達最低要求而停止。海防新村始建于1958年,原為上海船廠職工住房,房屋老化嚴重,存在安全隱患。專家建議將“原拆原建”納入城中村改造計劃,優先支持有改造意愿的小區,并適當提高搬遷待遇,以促進項目順利實施。

    每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

    居民不花錢、政府補貼過渡期房租,為何在部分小區遭到拒絕?

    11月24日,上海浦東新區海防新村“不成套舊住房改造”100%簽約,居民們熱火朝天準備搬家過渡;而就在幾天前,長寧區天山五舊住房改造拆除重建意見征詢宣告停止,普陀區甘泉三村舊住房成套改造項目也公告停止。

    停止的原因,不外乎征詢同意率未達到最低要求,或簽約率未達到100%。

    上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《每日經濟新聞》記者表示:“城市中這些危舊住房與城中村有很多共同點,建議把‘原拆原建’作為一種比較特殊的形式,納入明年城中村改造的一系列工作安排中。如果這些危舊小區居民本身已經有較大改造意向,要率先試點,給予資金支持。”

    上海浦東海防新村現場 每經記者 包晶晶 攝

    晚上10時許趕來簽字同意

    海防新村是今年浦東新區“不成套舊住房改造”項目中,首個原地回搬的項目。

    始建于1958年的海防新村,原為中國人民解放軍四八〇五工廠上海船廠建造的職工住房,不僅房屋面積狹小、每四戶合用一間廚房、公用衛生間,而且老化、漏水、墻皮剝落,加上建造時采用的小梁薄板結構,安全隱患日益突出。

    每經記者在走訪海防新村時看到,尚未完成成套改造35-37號、38-39號,家家戶戶陰暗逼仄,中午時分,一樓住戶王阿婆仍然舍不得開燈,在昏暗的光線下摸索著做飯。

    “我們家里21平方米,和兒子同住。”王阿婆告訴記者,“我們很愿意改造,以后新房子多了走道、廚房、衛生間,可以稍微多一點點面積”。

    根據公示的面積對比表,這次改造范圍內的房屋為一室或一室半,居住面積僅10多平方米或20平方米出頭,且煤衛合用。王阿婆家這樣的一室半戶型,改造后的客廳、臥室基本保持原有面積,但統一增加了獨用的廚房和衛生間,分別有3.97平方米和3.34平方米。

    每經記者在項目改造辦公室的公示欄看到,改造后的19層住宅樓為純電梯房,規劃2梯10戶,仍然以“承租權”進行安置。

    “以后就是電梯房了!”王阿婆告訴每經記者,“不過面積不能變大,原來多少還是多少,自己貼錢也不行,還要在外租房過渡三年,領3000元/月房租補貼”。

    此外,居民(即公房承租人)可獲得每平方米有證建筑面積500元的更新補助,用于補貼被改造房屋裝修、未見證面積和設施移裝等費用。

    不過,改建方案眾口難調,簽約過程也沒少讓居民擔心,生怕簽約率不達標,還要繼續在這樣的房子里住著。

    “我們改造戶數少,只有40戶,就這樣也有人一開始不同意,一直到11月24日要截止了,晚上10時多才急匆匆趕過去簽字同意。”王阿婆說。

    跨越七年,兩次啟動改造均告失敗

    上海長寧區天山五村的情況則更為復雜。

    天山五村屬于長寧區正中心,小區正對面是在建的晶耀虹橋,是大型城市綜合體項目;去往2號線、15號線婁山關路地鐵站只需步行5~10分鐘,兩條地鐵縱橫通達上海各個角落。

    圖片天山五村小區內,抬頭可見在建的晶耀虹橋綜合體

    實際上,天山五村的部分樓棟居住已經非常不便,居民張女士透露:“有很多煤衛合用;即使有獨用,也不是‘一門關’(真正意思上的套內獨用),廚衛和房間被一條公共走廊隔開。”

    今年9月18日,這些居民終于等來了希望:8幢房屋拆除重建項目開始了為期60天的書面征詢。

    “我家同意啊,即使拆遷,同地段電梯新房也買不回來,而且時間也是成本。”居民悠悠(化名)在微信群里表態。

    但改造項目整體覆蓋712證,眾口難調的問題在天山五村被一再放大。

    最終,712證中簽署同意的僅有519證,意見征詢同意率為72.89%。一紙公告,宣布了書面征詢工作的停止。

    事實上,相關部門對天山五村的改建征詢工作一直在進行。從居民提供的一份過往公告來看,2017年9月也曾進行過天山五村地塊部分房屋改造意愿征詢,具有合法有效的房地產權證或租賃公房憑證的居民,都需要填寫和提交改造意愿征詢意見書。

    但遺憾的是,改造始終未能順利開展。

    強烈希望“原拆原建”的居民在征詢期間曾經表示“每次都滿懷希望地去簽字,每次都得到失望的結果”。

    對于實際使用面積的困難,有居民討論,是否可以出一個折中的方案:不想多出錢的就按照實際面積和政策“拆一還一”,愿意出錢的按照市場價格購買相應面積。比如,老房子是40平方米,想要80平方米的兩房一廳新房,多出來的40平方米就按照市場價買下來。

    在“長寧仙霞”微信公眾號,可以看見對“拆一還一”的詳細解讀:根據《上海市舊住房拆除重建設計導則》4.3.1規定,“住房套型設計依據原住戶套型結構及居住空間分配情況進行設計及分配,各戶型居室使用面積不小于原使用面積。”

    所以,拆除重建項目原房型如果是一室戶,設計上還是給到一室戶;原來一套房,也是給到一套房。本次天山五村部分拆除重建項目設計方案經過多次優化,不論在建筑面積增量以及過渡費、獎勵費等方面比同類型拆除重建項目都更有優勢。

    也有居民透露,由于2009年前后拆遷的預期強,有一部分購買二手房的天山五村業主,“拆一還一”的意愿就不強烈了,畢竟直接拆遷帶來的收益更大。而近期上海部分小區動遷的高額補償,也導致了部分居民對“拆一還一”安置方案的不滿。

    對于這些共性問題,每經記者走訪了天山五村部分房屋重建項目辦公室,目前由于征詢工作已經停止,項目組正處于收尾階段。

    當記者以住戶身份再次詢問重建工作的困難時,一位工作人員坦言:

    “改造后面積不能擴,這是規定,但對于居民來說,廚衛‘套內成套’,居住條件和整體居住環境都會有改善,是一件好事情。當下部分居民還不能理解、有疑慮,我們也能夠理解。部分居民不在天山五村居住,改造意愿也不迫切,真正每天住在這里,四戶人家公用衛生間、燒菜擠在一起東碰西撞的,都是希望抓緊改造的。”

    “天山五村附近都遇到過動遷,居民希望同村同待遇,這些我們都能理解,但目前天山五村不具備動遷的條件,只能用時間消化居民的怨氣,希望后續能夠接受房屋改造方案。”

    不過,這位工作人員也表示,從全市角度來看,通常情況征詢不成功就會停止。但居民如果仍然有改造意愿,可以向居委會反映情況,一旦有消息,也會及時對外公布。

    對于這些痛點、難點,嚴躍進提出:“總體還要把握住那些本身有意愿、參與度比較高的居民群體,要綜合人、房、地、錢的總體思路,適當提高一些搬遷待遇。在改造方案中,雖然規劃上有要求,但在具體操作層面適度靈活,通過增加一些公共用房,來擴大居民私人空間。比如,利用地下室作為一部分存儲功能,減少對居民實際居住空間的占用等。”

    “建議規劃部門完善科學指導與總體規劃,明確各類政策支持,形成具體的工作實施方案。”嚴躍進說。

    封面圖片來源:每經記者 包晶晶 攝

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