京滬穗深二套房貸大調查：收緊之箭上弦 部分地區引而未發

每經記者  胡俊華  黃惠敏  盧肖紅  張瑋  發自上海、深圳、廣州、北京

　　上半年各地火爆的樓市背后少不了二套房貸的“推波助瀾”，但從目前來看，收緊二套房貸之勢已經“山雨欲來”。先是中國銀監會6月底下發了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，銀監會主席劉明康也在日前召開的2009年第三次經濟金融形勢通報會上強調，要控制房地產貸款風險，嚴格執行“二套房”標準，嚴格按規定執行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅持首付高成數、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則。

        據《每日經濟新聞》近日對北京、上海、深圳、廣州四地二套房貸的實地調查后發現，盡管來自監管層面的壓力未能立即發揮出效果，但二套房貸的收緊之勢已經箭在弦上。

北京：“誰也不敢頂風作案”

　　據悉，二套房貸政策一度外緊內松，銀行信貸機構和開發商在暗中實行自己私下制定的  “優惠政策”，辦理第二套乃至第三套房貸仍可以打7折已成銀行房貸的  “潛規則”。

        記者以貸款購房者的身份，咨詢北京多家商業銀行后發現，雖然二套房貸執行標準為首付4成、利率打折仍有彈性，但二套房貸政策的收緊正在蔓延。

        “目前我行二套房貸執行標準按照首付4成、利率為基準利率的0.71倍進行操作，目前還沒有收到相關變更標準的通知，但這個標準隨時有可能變動。”民生銀行客戶服務工作人員向記者表示。

        農業銀行朝陽支行的某客戶經理向記者介紹，目前該行對于二套房貸首付要求在4成以上，并且以目前市場的情況看，執行利率肯定要高于7折。

        記者向光大銀行客服中心咨詢時，被告知關于二套房貸事宜需要向當地貸款支行進行申請批準，貸款支行會根據首套房貸還款情況評估客戶的資質程度，以此參考二套房貸的利率優惠率。

        一位不愿透露姓名的新盤銷售人員介紹，在他們所負責的樓盤貸款購房時，依然可以享受到二套房貸優惠，根據他們與合作銀行的約定，二套房貸的購房者仍可享受首付4成、利率7折的優惠。但該銷售人員同時表示，北京二套房貸政策收緊的風聲越來越大，這種優惠可能只是暫時現象，公司會根據政策的下發制定相關條款措施，將嚴格按照規定標準執行。

        某銀行房貸部人士接受記者采訪時表示，目前銀監會下發給各商業銀行的通知，其實并沒有對利率提出明確限制，但在首付方面，4成是硬性規定，低于4成肯定屬于違規。“照目前的形勢看，監管部門的目標很明確，二套房貸政策收緊也絕不是空穴來風，誰也不敢頂風作案，去冒那個險”，他指出，至于銀行是否統一把二套房貸利率執行為基準利率的1.1倍，還有待觀望。

        從記者走訪咨詢的情況可以看出，購房者直接在銀行貸款時，各銀行在首付成數方面均不松口，4成首付的關口難以突破，利率方面雖可以由還款記錄、資質情況與銀行協商，但利率7折優惠也遲早成為過去，二套房貸政策收緊之勢猶如箭在弦上，一觸即發。

上海：資信審核日益嚴格

　　  上海銀監局上周日發布的新聞稿表示，上海銀監局已于近日轉發了中國銀監會近期下發的《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求在滬各銀行嚴格按照《通知》精神，切實防范按揭貸款風險，促進按揭貸款業務健康有序發展。

        上海銀監局特別強調，各銀行在堅持重點支持借款人購買首套自住住房貸款需求的同時，要嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，不得以征信系統未聯網、異地購房難調查等為由放棄  “二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例。

        記者調查發現，滬上多家銀行已經對發放二套房貸持謹慎態度。浦發銀行個貸部一位人士對記者表示，目前是政策調整的過渡期，該行對包括首套房貸款以及二套房貸款等在內的貸款審批節奏均已放緩。對購房者而言，在該行申請二套房貸仍可以首付3成，銀行也會考慮購房者的年齡、工作單位、收入等綜合情況，給出一個貸款利率。二套房貸款利率一般較基準利率下浮，但會高于7折優惠利率。

        該人士還提醒房產投資者，現在購買二套房的利率水平是很低，但也要考慮以后的情況，因房貸利率也會上浮，按揭利率的歷史高點曾達到7%，投資者不能因為現在利率低就入市，同時還要考慮長期的承受能力。

        而某國有銀行一位個貸部人士表示，該行目前的二套房貸政策是首付41%、7折利率優惠。該人士還表示，盡管已經知曉上海銀監局發布的嚴格執行二套房貸標準的通知，但目前該行還沒有接到正式通知，預計二套房貸利率仍將可以享受7折優惠，但這一優惠還能延續多長時間，則尚不可知。

        另一位股份制銀行個貸部人士也并不懷疑未來二套房貸政策將收緊。該人士稱，該行上半年一直執行首付4成，利率上浮10%的二套房貸政策，因此該行上半年的按揭業務較同行遜色。但目前來看，收緊二套房貸的時刻快到了。

        對房產中介來說，上半年銀行按揭貸款全面放松的時刻也已經一去不復返了。一位房產中介對記者表示，上半年很多二套房都能執行首付3成、7折利率優惠，但現在來看，即便是首套房購房者，一般也要3成首付，同時，銀行在審核購房者資信上也日益嚴格，不僅核查的項目越來越多，審核的時間也越來越長了。

廣州：二套房貸收緊暫未實行？

　　對于日前銀監會下發的《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》在廣州的實施情況，廣東省銀監局相關工作人向《每日經濟新聞》表示，銀監會下發的通知存在不能同時到達各機構及分支的情況，對于具體執行情況尚需了解才能作答。

        中國工商銀行廣州某支行客戶經理告訴記者，“我們已經收到銀監會關于收緊第二套房貸的通知，第二套房首付不能低于4成，利率上浮10%，不過暫時還沒實行。”據介紹，目前該銀行仍按現行的二套房貸政策：首付2~3成，利率可低至7折。

        該客戶經理還不忘提醒記者，如果要買第二套房，就要趁目前還沒實施新規定趕緊聯系辦理。她表示，目前處于新規與舊規交接時，首付以及利率標準屆時將按簽訂合同日來界定，若要買二套房最好趕在新規實行前。

        記者在中國建設銀行廣州某支行得到了類似的答復，一位客戶經理表示，盡管聽說二套房貸收緊，不過目前仍按舊的規定執行，第二套房首付3成，利率在目前商業貸款5年以上的5.94%的標準上打7折。不過她表示目前首付最低要付3成，目前已經不能做到首付2成了。

        此外，記者走訪多家房屋中介，包括滿堂紅、合富置業和豐美地產等時發現，目前第二套房如果購買的是二手房，首付為3成，利率僅下浮20%。對于新政策的實施，房屋中介的認知參差不齊，個別房屋中介表示并不知情，并表示就算新的政策出臺也不會造成較大的影響。

        有消息稱，因銀行各支行、網點有著很重的業務負擔，因此在不少一線網點的實際執行中會出現一定的變通情況。據稱，目前給出較多優惠的多是銀行支行，而且多是因為此前的業務量沒有完成的支行。

        滿堂紅中國首席研究員龍斌表示，目前暫還沒有按新的政策執行，可能是商業銀行執行前需要有個緩沖期。業內人士透露，盡管目前新規尚未執行，但不少銀行已要求各網點不能輕易對二套房貸作出許諾。

        據龍斌介紹，若嚴格執行新規，將對第二套房市場有很大的沖擊。一套200萬的房子，首付不低于4成，單是首付金額已是原來的一倍，加上上浮10%的利率，利息也多出了幾十萬。對于目前已處于高位的樓價來說，二套房的成交量將出現迅速減緩。

深圳：加速優惠辦理二套房貸

　　首付四成、利率上浮似乎已經成了各家銀行二套房貸標準的  “統一口徑”。而根據記者調查后發現，目前為止有些銀行似乎并未動真格狠抓二套房貸標準。

        “《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》這一房貸緊箍咒下發到廣深各銀行的消息已經滿天飛了，從上周起有的銀行受理二套房貸的標準已經從嚴，只有部分優質客戶在利率和首付方面可以享受一定優惠”，深圳一位銀行業人士告訴記者。

        對于上述通知，有的銀行稱還未拿到文件，但表示購房者如買二套房，其貸款利率有可能上浮。記者走訪深圳多家銀行網點后發現，購買二套房，不同的銀行有不同的標準，在最低首付要求上，從2~4成不等；大多數購房者關注的利率也有較大的差異，有的銀行稱利率可以最多下浮30%，有銀行最多下浮25%，而有的銀行則表示要上浮10%。

        深圳某銀行貸款部人士告訴記者，購買二套房，首付可以給2成，但是利率就不可能下浮30%，該行只能做到下浮25%。深圳此前出現的一成首付幾乎銷聲匿跡，該人士稱就算買首套房，“一成首付也不能做了”。

        “二套房貸首付款至少支付40%，利率至少上浮10%”，深圳一家銀行的客服對記者表示。當被問及是否可以享受優惠利率或減少首付時，該客服斬釘截鐵地表示，該行按照國家利率執行，沒有辦法給予客戶優惠。稍后，記者在該行一網點咨詢二套房貸時，得到的卻是另一個答案。一名個貸經理明確地告訴記者，買第二套房，“利率打7折，最高可以貸8成，即首付可以只給2成”。另外，該經理告訴記者，買第一、第二套房享受到優惠相同。

        記者從深圳另一家銀行貸款部經理處獲悉，該支行暫時還沒有收到總行或其他方面下發的有關收緊二套房貸的通知，但是也對記者坦言二套房貸的相關政策是要下發的，時點則未知。他表示，在政策下來之前，客戶辦理二套房貸仍可享受優惠的，但是由于二套房貸收緊政策估計很快會下發，因此若要辦理則需搶跑在政策之前。“政策下來之前，購買二套房，可以只付2成首付，利率打7折”，該經理告訴記者，現在辦理二套房貸，還可以享受優惠，但要盡快辦理，并擔心在辦理此業務過程中會收到新政策而不能履行給予客戶優惠的承諾。

        深圳某地產中介經理告訴記者，每個銀行給予的二套房貸優惠是差不多的，首付普遍至少要3~4成。但是他表示，有熟人的話買第二套房仍可以只給兩成首付，并大都可以享受利率下調30%的優惠。

算一筆賬

　　  投資一套總價250萬元、30年還貸期的房屋，等額本息還款法，如果執行首付2成、下浮30%優惠利率(4.158%)的二套房貸政策，則買家首付款為50萬元，月供為9733元，累計支付利息150萬元。而二套房貸政策收緊后，變成4成首付和1.1倍利息，首期款為100萬元，月供為9510元，累計支付利息為192萬元。買家多付了50萬元首期款和42萬元的利息成本。



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