葉檀：“兩會”前房地產新政呼之欲出

每經評論員  葉檀

        在巨大的民意呼吁下，各方對民意作出回應。

        2月27日，國務院總理溫家寶受中國政府網和新華網聯合邀請，與網友對話時，以很大的篇幅提到了房地產市場。由此看來，房產新政呼之欲出。

        溫總理表示，“我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發展，使房價能夠保持在一個合理的價位”。這是一個公開的承諾。

        實現承諾靠四條措施：一是增加保障性住房；二是鼓勵和支持人們購買自住房和改善性用房。由于我們的國情，我們把重點應該放在低價位和小戶型，政府的責任主要是在土地以及金融和財稅上給予支持；第三，要抑制投機性和投資性的住房，主要是采取經濟和法律手段；第四，要管好市場。政府有責任管好房地產市場，就是依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規行為進行懲處。

        上述四條措施是搭建房地產市場的四根梁柱。簡言之，是保持兩個平衡：保障性住房與商品房的平衡，保持高檔房與普通商品房的平衡；抑制投資性與投機性住房，主要采取的是經濟與法律手段，其中稅收、貨幣手段并不可少；懲處市場秩序的破壞者。

        在影響面大的舉措出臺之前，一些較為嚴厲的手段紛紛出臺嘗試市場反應。一是各地對閑置地的處置越來越嚴格。廣州市最新出臺的《閑置土地處理辦法》3月1日起實施。該《辦法》規定，被認定為閑置土地的，將按出讓或劃撥土地價款的20%一次性征收閑置費，土地閑置增值后，開發商還要補交  “增值地價”；二是房貸優惠利率基本取消，目前各地首套房首付紛紛提高至3成，7折利率已成“空殼”，二套房貸則更是空前“難產”，申請周期大大延長，銀監會對于信貸的風險控制將越來越嚴格；三是各地出臺的地方房地產政策，將保障房用地納入全年土地供應范圍?！熬┌?1條”推出“兩個50%”，即2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上；新開工建設和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數的50%以上。

        房地產新政呼之欲出，重點是建保障性住房，打擊違法違規行為，從稅收與信貸上鼓勵小戶型住房。抑制投資投機性購房目前是提高按揭成本、增加交易稅，至于物業稅等持有稅有待“兩會”揭曉答案。

        抑制投資、投機性購房遭遇的攔路虎是既得利益在稅收方面的阻撓。抑制投資、投機性購房是人多地少的自然資源貧乏國的必然選擇。最好的財政手段是征收物業稅，這會遭遇巨大的阻撓。掌握房地產資源的人會向民眾游說，表示征收物業稅是對所有擁有物業者產權的剝奪，到目前為止，網絡上反對物業稅最大的聲音就來自于對所有者產權的保護。越是及早公開信息、越是提前聲明對于產權的重視、越是保護普通物業所有者的利益，越是能夠抵擋既得利益者假借民粹的侵襲。

        謠言止于智者，恐慌止于信息公開，安全感基于對法律的信任。沒有這三點，政府推出的任何舉措，即使于民有利，同樣會遭遇嚴峻的質疑。

        增加保障性住房最大的障礙是地方財政。地方政府通過賣地財政獲得公共支出資金的很大一部分，2010年之所以沿海發達地區地方政府以50%左右的土地投入保障性住房，是因為2009年紅火的房地產市場保障了收入來源，而中西部地區無法完成保障規劃，只能指望更多的中央撥款。如果地方稅費問題不解決，房地產就會陷入以商品房稅費養地方政府、以商品房稅費養保障性住房的怪圈，房地產熱了要冷、冷了盼熱，無窮無盡，沒有了局。

        房地產的正?；⒎康禺a的市場化是與中國的稅費結構改革聯系在一起的，地方政府能夠通過消費、通過企業獲得生存的稅收，是地方政府擺脫房地產、也是房地產不再成為經濟鴉片的前提。

        國家統計局告訴了我們原因：2009年12月25日，國家統計局公布的第二次全國經濟普查結果顯示，2008年房地產企業主營業務收入30586.5億元，比2004年增長107.5%；房地產企業實收資本33052.4億元，營業利潤3861.3億元，分別較2004年增長123.2%和290.4%。更不必提房地產利益鏈條中存在的貪腐現象。

        房地產市場陽光化是房地產市場合理化、市場化的前提。實現房地產新政，是個偉大的理想，不僅需要稅費改革、經濟結構轉型的配合，還必須扼制利益鏈條上的資源掌握者政府、開發商、銀行等的貪欲。



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