企業對地產的觀念在轉變

喻春來
   

　　數百年來，人們對地產的態度幾乎未曾變化，的確不可思議。幾乎直至20世紀末，人們仍一直普遍認同地產等同于永恒，所有企業都會為持有某些實體建筑而倍感自豪。幾個世紀以來，這種根深蒂固的觀念適用于人們的住宅、禮拜場所、工業廠房和辦公室或者統治階級居住的宮殿和豪宅。這些建筑物本身不僅非同凡響，更是一種有形的金融資產，代表了抵御危急時刻的某種保障。
   
　　現在，在21世紀初期，一切都悄然發生了變化。突然間，人們開始對地產有了新的理解：地產雖然氣派，魅力十足，但也可以是一種負擔。每當談及世界上最優秀的公司和最杰出的商界領袖，其中有多少使您聯想到他們的住宅或地標式建筑呢？或更確切地說，他們中間有多少人真正擁有自己的建筑呢？
   
　　全球最大的公司沃爾瑪需要有倉庫儲存貨物，需要有房子展示和銷售商品。然而，這家公司的使命是“為顧客省錢，使他們生活得更好”，也就是盡可能減低營運成本。沃爾瑪公司總部由15棟建筑組成，圍繞總公司辦公倉庫而建。有11，000名員工在那里工作，不足沃爾瑪美國雇員數的百分之一；相比沃爾瑪全球210萬員工隊伍，更是微乎其微。沃爾瑪從事零售業務，何必要地產上占壓資金呢？
   
　　英國最大的超市公司樂購日漸成為沃爾瑪的競爭對手，該公司也正在朝相同的方向發展。2010年6月，樂購宣布，公司正計劃實施9.5億英鎊的地產證券化項目，作為努力套現其英國地產價值的一部分。2006年以來，樂購一直在處置物業，希望以41家商店的租金作為擔保物銷售30年期商業抵押貸款證券。
   
　　你可能認為酒店業對地產的理解會截然不同。人們愿意付錢住頂級酒店的主要原因之一，是看中酒店的出眾品質。但這并不意味著，酒店公司非得擁有自己的物業。以因假日酒店（Holiday Inn）品牌而享譽業界的洲際酒店集團為例，該公司幾乎并不擁有自己的酒店，只有17家酒店，相當于全球酒店網絡的百分之一。洲際酒店集團管理著600多家酒店，僅對其中的部分酒店進行了資本投資。不過，該公司的大部分收入目前來自以加盟方式經營的近4000家假日酒店。洲際酒店集團在這些物業上沒有占用任何資金，其盈利全部來源于一定比例的客房收入。
   
　　各種規模的公司越來越覺得有必要確立自己最擅長的業務，更要剝離“非核心”業務。例如，2010年9月原美林地產投資公司宣布被管理層杠桿收購，背后的原因似乎是合乎情理的。2008年美林和美國銀行合并后，這部分業務不再被視作“核心業務”。因此，美林的前房地產管理團隊另起爐灶，通過新組建的公司Peakside Capital收購了銀行價值4億英鎊的兩支全球地產基金。就在幾個月前，花旗集團也對旗下的“非核心”地產業務進行了非常類似的處置。
   
　　前文，我主要講述了全球大型公司對地產的態度。實際上，這種情況也同樣適用于小公司。例如，英國商業搜索引擎公司Yell放棄了作為700人銷售團隊辦公場地的18個分布在周邊各地的銷售辦公室，改為租用雷格斯遍布全英的140個工作場地。此舉可為Yell每年節省150萬英鎊。該公司物業部主管Simon Taylor感慨地說，原有的銷售辦公室真是“代價不菲的奢侈品”。現在，Yell的銷售人員可視需要隨時使用雷格斯的所有辦公資源和設施。上班交通時間的縮短有助于他們提高工作效率；這種全新的工作方式讓Simon感到“成本效益更可觀、風險更低、靈活度更高、更具可持續性”。
   
　　我并不是要說，投資地產不會賺錢。投資地產當然會賺錢。不過，不是所有人都能做到這一點的。眾所周知，在許多行業，成功需要靠掌握一定的專業知識為前提。我認為，地產投資亦是如此。因此，我估計，美林的地產專家能夠通過Peakside Capital這個平臺干得十分出色；全球許多大型養老基金通過持續投資地產，以期獲得良好的長期收益。不過，現代企業需要有隨機應變能力，不可能像養老基金那樣將資金長期投入到地產中去。
   
　　要取得商業成功，必須要找到您能比他人干得更出色的行當。如果物業管理不是你的強項，你就應該出售物業，退出樓市，讓專業人員去打理。