十年房價或已跌一半 上漲是個偽命題

楊羚強
    

　　過去十年，房價漲了嗎？貌似是的。僅就我個人體會而言，我親戚當時購置的房屋在過去十年前的市值就有6—7倍的漲幅。但這僅僅體現為“北、上、廣、深”四個主要城市的房價漲幅。國家統計局的數據顯示，2001年全國商品房平均銷售價格為2226元/平方米，全國商品房平均銷售價格為5029元/平方米。貌似房價也有一倍多的增幅。
    
　　可是，如果跟貨幣的發行速度看，房價真的漲了嗎？2011年4月8日，中國人民銀行發布《2010年中國金融市場發展報告》說，2010年國內金融環境總體平穩，貨幣供應量余額約為72.58萬億元，同比增長19.7%。值得注意的是下面這句話，增幅比上年同期有所回落，也就是說至少在去年貨幣的增發量有可能超過了20%。
    
　　那么2008年又是多少呢，我查了下2008年的廣義貨幣供應量余額為４７．５２萬億元，同比增長１７．８２％。我查了下2001年的廣義貨幣供應量余額是15.83萬億，也就是在十年中，貨幣供應量的增長幅度已經接近5倍。
　　
　　看了這樣的一些數據，您還會覺得房價是在漲嗎？認為還能算漲，那可能是因為您在主要的一線城市，對于絕大多數地區的居民來說，真實房價不僅沒有上漲，反而是在下跌。買房并沒有真正讓他們的資產貶值。而即使是在一線城市，您看了上面這些數據就該明白，房價的泡沫并沒有某些人吹的那么嚴重，和貨幣超發相比，房價上漲是結果，而前者才是關鍵的原因。如果要抑制房價，那最簡單的辦法就是抑制貨幣超發。
　　
　　回過頭來，如果按照每年20%的貨幣增長看，房地產業還能算是暴利行業嗎？至少“招、保、萬、金”四家A股龍頭房企去年的凈資產收益率沒有超過19.7%這個貨幣增發值。至于象上海新梅、銀基發展這樣的公司，凈資產收益率甚至低于一年期的存款利率。
　　
　　相比之下，銀行、藥品、能源等非地產類企業的凈資產收益明顯高過房地產商。別的不說，就說最近瘦肉精事件的雙匯火腿腸，截止去年三季度的凈資產收益就高達24%以上，資產的收益率跑過了貨幣增發的程度。