國務院督察組“到訪”樓市氣氛驟緊 開發商不提漲價

每經記者  楊羚強  徐杰  朱玲  劉曉杰  葉書利  發自上海、杭州、廣州、武漢、北京

 

    4月份最重要的樓市消息，莫過于國務院派出8個督察組，對包括京滬在內的16個?。▍^、市）落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查。

    在樓市督察組到訪后，各地房地產市場的空氣頓時緊張起來。在北京，中介未備案房源被撤下；在上海，發生異常成交的樓盤需要向當地房地產交易中心說明情況；在廣州，開發商為了達到當地的售價限制目標，部分樓盤改推毛坯房對外出售；在武漢，有一部分開發商選擇降價；但在杭州，仍然出現了開發商連續退房和連續訂房的異?，F象。

上海：樓盤成交異常被責令說明情況

 

每經記者  楊羚強  發自上海

 

    “昨天我還在路上，區房管局就打電話來，要求解釋我們的樓盤怎么會出現成交異常。”上海一家樓盤的營銷總監4月16日晚間緊急召集了上海近20家媒體主動說明銷售數據異常的情況，原因是此前上海一家媒體在15日報道了這家樓盤低價整體出售商鋪，并懷疑存在內部交易等問題。

    “沒有內幕交易一說，主要是因為整體收購，所以價格低；另外商鋪部分的價值相對較低，所以才會低價出售。”上述營銷總監向在場的媒體不厭其煩地解釋，并希望此前報道的媒體能在這個敏感的時間就之前的報道多作解釋。

    4月18日，國務院樓市督察組抵滬。在督察組來滬前夕，上海房地產業空氣開始變得緊張。原計劃在4月份開盤，并以20萬~25萬元/平方米的價格刷新國內住宅價格紀錄的遠中風華園二期八套別墅，在督察組到訪前突然取消預售申請，決定以現房銷售。當記者問及原因時，負責項目銷售的協理表示“不方便回答”。

    上海一家位于郊區的別墅樓盤負責人也透露說，他為項目辦理預售許可證時，相關工作人員將他帶到交易大廳，指著本區所有在售項目中最貴的一套別墅說，即使和這套別墅比，上述別墅樓盤的銷售均價仍高出一倍，因此不允許銷售。上述樓盤因此決定等樓盤變成現房時再銷售，因為那時樓盤已屬于存量房，交易價格不會被計入上海商品房的預售均價中。

    曾經在3月份被很多媒體質疑的樓盤排隊買房現象，也在督察組來滬督察的大背景下，突然間銷聲匿跡。此外，佑威樓市及專評網的數據還顯示，4月10日至4月18日，網上房地產已登記備案的合同撤銷率從3月23日至3月31日的18套下跌至6套，已簽訂合同撤銷率也出現了明顯的下降，由4月1日至4月9日的133套，下降至4月10日至4月18日的111套。

北京：中介櫥窗房源信息驟減

 

每經記者  葉書利  發自北京

 

    近日，北京市住建委在北京中介行業掀起了二手房源發布的清查風暴，劍指中介行業普遍存在的假房源釣魚現象。北京美聯物業副總經理楊明麗向《每日經濟新聞》記者表示，此舉意在落實北京二手房市場的一房一價制度。

    過去，每當走近房地產中介門店，映入眼簾的第一道風景便是貼滿房源信息的櫥窗與展板。

    但4月19日，記者在北京昌平區天通苑太平莊東一路上采訪時發現，靠近物美超市天通苑店高密度分布的房地產中介門店，如今的櫥窗干凈、透明，密密麻麻的房源信息已不知去向。

    在鏈家地產門店的櫥窗上，稀稀拉拉地張貼了幾張房源出售信息。但《每日經濟新聞》記者注意到，在出售信息中，出現了一個以前沒有的欄目信息：房源編號，且在櫥窗的左上方空白處還寫著“房源更新中，請入店咨詢”幾個大字。

    記者在與鏈家地產一位工作人員的溝通中，對方解釋說，之前，只要客戶通過上門、電話或在網上發布了出售、出租房源的信息，表達了出租或出售的意愿，中介就可以將其房源信息公布出去。

    據一位不愿透露姓名的中介工作人員透露，由于房源公布流程上的無序管理，不少同行便通過發布虛假房源以吸引眼球，形成了普遍的假房源釣魚現象。

    對此，他進一步解釋說，有的中介為了吸引眼球，會有意將一些房源的房價壓低10%~20%發布，同時在樓層、裝修、房源圖片等方面做人為美化工作，甚至虛造一些優質房源發布出去，以吸引購房者。待消費者來電咨詢時，中介就得到了一個向對方推銷其他房源的機會。他認為，在網上發布的房源，近70%都是人為修改或虛假制造的假房源。

    為了整頓這種無序現象，4月1日起開始實施的《房地產經紀管理辦法》對此作出了規定。該辦法第二十二條明確規定：“房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租的房屋及房屋權屬證書，以及委托人的身份證明等有關資料，并應當編制房屋狀況說明書。經委托人書面同意后，方可以對外發布相應的房源信息。”

    上述鏈家地產工作人員說，近日，北京市住建委在全市中介行業進行了清查，規定房源發布的程序為：出租或出售的意向業主與中介公司簽訂一個書面委托協議，憑此書面協議，中介公司需首先在北京市住建委網簽系統公布該房源信息，且獲得一個房源編號，憑這個房源編號，才能向外公布房源信息，借此來清理假房源釣魚現象。正因如此，全市中介門店不得不先將櫥窗、展板上的房源信息撤下來，然后再走規定流程。

    鏈家地產工作人員介紹說，由于公司行動較快，目前已陸續有一些拿到房源編號的房源信息可以重新上櫥窗公開，其他一些同行可能還在梳理房源的過程中。

    在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，楊明麗認為，北京市住建委重新整頓、梳理中介行業的房源發布程序，一方面是為了落實《房地產經紀管理辦法》的規定，但最終目的可能是為了在二手房市場落實一房一價政策。

    她指出，今年5月1日起將實施的《商品房銷售明碼標價規定》規定，“中介服務機構銷售二手房的明碼標價參照本規定執行。”也就是說，二手房市場也需執行“一房一價”，但前提是保證發布出來的房源，其“房”與“價”是真實的，不是虛假的。“至于在二手房市場實行‘一房一價’后，二手房業主中途提價時，會否像新房開發商提價那樣需報批或重走房源發布程序，目前不得而知。”

    不過在記者采訪過程中，中介工作人員皆表示，無需重新報批，二手房業主可隨時改變房價。

    實際上，年初以來，北京市住建委已在中介行業掀起過三波行業清查行動：陰陽合同清查、避限整頓和房源發布清查。楊明麗認為，接下來，政府還可能在“五一”前后通過調整二手房交易中的最低過戶價繼續打擊陰陽合同操作，同時，還可能強化行業經紀人個人行為的約束與管理，如整頓經紀人資格證出租的現象，強化中介行業經紀人個人信用檔案的建立等。

武漢：開發商給出更大議價空間

 

每經記者  劉曉杰  發自武漢

 

    4月10日，以中國銀監會副主席王兆星為組長的國務院房地產市場調控第八督察組一行11人抵達江城。次日下午，在聽取有關限購令、房價控制目標與保障房執行情況的匯報后，督察組兵分三路，赴武漢、襄陽、黃石等地。

    盡管國務院督察組一行正在武漢集中調研，但一位已經看房半年之久的剛需者李建（化名）對樓市調控效果并不樂觀，“國家出臺的調控政策一輪接著一輪，可房價還是沒有出現下降，有的最近漲幅還不小。”

    在記者采訪過程中，與李建有同樣看盤經歷和想法的不在少數，所以大多數人依然選擇觀望。熱線房產最新公布的一項調查數據顯示，接近六成受訪者表示拒絕在“五一”前出手購房，他們認為目前的房價的降幅還沒有達到期望值。

    由于觀望情緒在繼續，武漢有的開發商和代理商已坐不住了。億房中心研究員陳龍對  《每日經濟新聞》稱，進入4月以來，開發商在促銷力度和售賣意愿方面上明顯有所增強，各家樓盤的推廣宣傳也更加頻繁。情況確實如此。記者每天都會收到5條左右的促銷短信，其中不乏萬科、綠地、華潤等知名地產開發商旗下的樓盤。

    除此之外，近期有越來越多的開發商悄然加入優惠促銷的行列，且很多樓盤開始給出更大的  “議價空間”。

    4月19日，記者致電位于武漢東湖高新區的一新推樓盤，客戶經理在電話那頭明確表示：“和同地段樓盤相比，我們的實際成交價格絕對會讓你滿意。”但他拒絕給出最低成交價的區間，只是表示“至少在現有標價基礎上減2個點，具體的需要和客戶面談”。這樣銷售策略顯然不是個案，在《每日經濟新聞》記者致電咨詢的在售樓盤中，幾乎所有的客戶經理都告知  “可以給出更多的優惠”。

    “目前市場各方都在小心翼翼地觀望，誰都不愿第一個做出明確的方向性選擇，任何一次銷售決策都是一個艱難的決定，這會給企業帶來最直接的壓力。”武漢一家房產代理公司銷售總監李峰告訴記者。據他介紹，為了保證如期完成銷售任務，他們公司已經和代理樓盤的開發商達成協議，將會在促銷方案和優惠幅度兩個方面進行調整，至少要吸引并積累一定的客戶。

    上述銷售總監的想法正成為武漢開發商們的共識。熱線房產資深分析師徐邱曉就告訴  《每日經濟新聞》：“進入4月份以來，尤其是最近一段時間，越來越多的開發商希望和我們一起聯合舉辦活動，用這些活動來聚集人氣。”據他介紹，接下來的這個周末，“我們將會同時和5家樓盤合作，組織潛在客戶一起去玩，不僅僅是簡單地看房子。”

廣州：開發商銷售毛坯房“降房價”

 

每經記者  朱玲  發自廣州

 

    4月18日，位于廣州增城市的兩樓盤項目正式對外公布申報價格信息，以7000元/平方米左右價格低開，并承諾開賣只會低于此售價。這成為房價調控目標公布后全國率先申報價格的樓盤之一。

    4月第二周，廣州市增城國土資源和房屋管理局召開開發商會議，通報了增城區域第二季度房價調控目標，2011年新推出的樓盤，申報價格不得高于去年增城市商品住房均價的5%，申報價格3個月內不得調整。

    這意味著，依照去年增城全年商品住房成交均價，今年二季度區域限價為7385元/平方米。

    上周末，記者來到碧桂園位于增城的某樓盤項目處，盡管是周末，但看房者稀稀拉拉。據了解，近期該樓盤推出高層房源，價格在9000元~1.2萬元/平方米，且不少房源進行9折甚至8.5折優惠。

    “這樣的折扣只有近期才有。”該公司銷售顧問陳小姐表示，面積在100平方米以上的戶型，8.5折的僅有一套是裝修的，其他基本是毛坯結構。

    她表示，上有政策，下有對策，比如說8000多元/平方米的毛坯房源，加上1000~2000元的裝修價，和之前報價也沒多大區別。限價就3個月時間，現在推貨少一點，到時候價格會漲上去。

    廣州市房管局3月數據顯示，3月廣州市一手住宅成交量31.98萬平方米，環比2月下降了31.6%；均價為12859元/平方米，環比下降8.2%。這是今年以來廣州首個月份出現量價齊跌的現象。

    而在廣州增城區域，今年第一季度一手住宅網簽均價為8634元/平方米，依照第二季度的房價調控目標，該區域新推盤價格或將普降。

    廣州地產專家謝逸楓表示，現在要開發商降價很難，因為這會導致前期業主退房，但不降價房子又難賣。限價政策對區域成交量及價格都有影響，也影響了購房者購買的心理預期。

    他表示，限價期限內，開發商可能會延遲推新品，或者采取分期推出等方式，后期市場被抑制需求將會被放大，限價時限一旦過去，市場量價都將上升。

杭州：仍有樓盤建議繞開限購令

 

每經記者  徐杰  發自杭州

 

    在國務院督察組視察杭州期間，杭州仍有樓盤出現了連續退房和連續訂房的特別現象。

    杭州透明售房網數據顯示，4月18日，杭州主城區退了4套房，其中兩套為濱江區的江南銘庭；4月15日，錢江新城的華城國際發展大廈同一人接連退了4套房。

    在出現連續退房的同時，也有連續預訂現象發生。截至4月19日，杭州九堡板塊的新推樓盤天陽·九筑5套房源連續預訂，最多預訂次數達到4次，且不少房源為同一人多次預訂。而余杭區一個剛推出新房源的樓盤廣大同城印象連續預訂的房源高達10套。

    針對上述現象，杭州雙贏置業營銷機構總經理章惠芳認為有三種可能：其一，受銀行信貸的影響，銀行資金從緊，利率出現調整，一些購房者的按揭辦不下來；其二，有些購房者籌集資金需要時間，只有反復預訂；第三，在目前樓市整體形勢不夠明朗的情況下，不排除個別樓盤為了制造熱銷氣氛，在銷控上做一些手腳，自買自退。

    除此外，仍有樓盤建議購房者繞開限購令。比如金地·自在城預計將于4月底推出新盤，據售樓處銷售人員在電話里介紹，目前樓盤開盤時間和售價未定，建議去現場看盤。如果購房者處于限購范圍，建議補交一年的社保，或者賣掉之前的房子，或者以親友的名義購買。

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